前兩天在小區(qū)邊上的留夫鴨買(mǎi)完涼拌菜付款，收款人赫然寫(xiě)著“AAA房產(chǎn)XXX”。
不禁疑惑詢(xún)問(wèn)老板，還兼職干中介嗎？老板苦笑道，可以說(shuō)是兼職開(kāi)熟食店，畢竟現(xiàn)在房子太難賣(mài)啦，好久都沒(méi)開(kāi)單了，總要活下去嘛。
前段時(shí)間，話(huà)題“轉(zhuǎn)行的房產(chǎn)中介，都干啥去了”沖上了樓市熱搜，讓人唏噓不已。
在大時(shí)代背景之下，這些都是浮浮沉沉的“滄海一粟”，和二手房市場(chǎng)一起在泥潭中掙扎了許久的不僅有中介等，更有無(wú)數(shù)的房東……
自從“破發(fā)”成為樓市“流行詞”后，越來(lái)越多板塊加入了“破發(fā)”行列，而“破發(fā)”也成為業(yè)主們聞之心驚的一個(gè)敏感詞。
最近寧圍、金沙湖等不少紅盤(pán)頻繁傳出“破發(fā)”的消息，甚至傳出比買(mǎi)入價(jià)還要低“百萬(wàn)”！
究竟是真是假，撥開(kāi)迷霧看看。
不到一月
跳水百萬(wàn)？
前兩日，購(gòu)房群里流傳著一張截圖，內(nèi)容為金沙湖核心某熱門(mén)樓盤(pán)“破發(fā)”，建面約133方戶(hù)型報(bào)價(jià)425萬(wàn)，單價(jià)僅3出頭，并且“是中間樓層”，說(shuō)的有鼻子有眼。
該小區(qū)今年5月迎來(lái)交付，交付后在二手房市場(chǎng)就非常受歡迎，有媒體報(bào)道交付還沒(méi)滿(mǎn)月，一周就成交了10套。
好找房上顯示近期最高簽約價(jià)是29樓一套建面約126.93㎡戶(hù)型，成交單價(jià)43961元/㎡。
回溯一下新房，在售時(shí)期均價(jià)為3.7萬(wàn)/㎡，同戶(hù)型29層單價(jià)在3.8萬(wàn)/㎡左右，有近6000元/㎡的漲幅。
可以說(shuō)在當(dāng)下的次新房中，已經(jīng)算是一份還不錯(cuò)的成績(jī)，至少是“有得賺”。
難不成短短幾天時(shí)間，風(fēng)向突變，小區(qū)驚現(xiàn)跳水降價(jià)？
為此，小編咨詢(xún)了當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)中介。
了解到的是，該截圖內(nèi)容是假的。首先，該小區(qū)并無(wú)約133方戶(hù)型；其次，目前小區(qū)房源掛牌價(jià)基本在4萬(wàn)/㎡以上，低于新房限價(jià)都很少，更別說(shuō)“3開(kāi)頭”。
中介表示，最近真有不少客戶(hù)來(lái)問(wèn)這件事情，業(yè)主們也挺生氣的，貌似準(zhǔn)備收集資料，依法維權(quán)。
據(jù)了解，目前該小區(qū)建面約105㎡普遍掛牌400萬(wàn)+，建面約127、139㎡則是500-600萬(wàn)+，建面約165㎡可達(dá)到600-800萬(wàn)+。
至于該小區(qū)是否有房東“搶跑”，確實(shí)有一些性?xún)r(jià)比比較高的房源，比如有一套最大戶(hù)型掛牌600萬(wàn)出頭，價(jià)格再談?wù)�，單價(jià)就能低于板塊精裝限價(jià)。
不過(guò)該房源位于2樓，所以理所當(dāng)然“便宜”，如果按600萬(wàn)賣(mài)出，再加上稅費(fèi)、房貸利息等成本，確實(shí)沒(méi)什么溢價(jià)可言，可以說(shuō)是“原價(jià)出”。
不得不說(shuō)，一張截圖的影響里還是挺大的，小編在購(gòu)房群里看到這張截圖的下面往往跟著“金沙湖也跌到不行了”等論調(diào)。
樓市一片唱衰之下，少不了一些渾水摸魚(yú)之輩，購(gòu)房者們還是要給冗雜的信息多一些分辨真假的時(shí)間。
二手房?jī)r(jià)低
關(guān)鍵在于…
當(dāng)然，不是說(shuō)所有“破發(fā)”的消息都是假的，投資客占比較高，房東著急套現(xiàn)的樓盤(pán)，免不了出現(xiàn)“割肉甩賣(mài)”的動(dòng)作。
這一張是中介朋友圈的消息，寧圍某樓盤(pán)于今年3月底交付，新房在售均價(jià)33500元/㎡。
從截圖上看，該小區(qū)次頂樓掛牌價(jià)340萬(wàn)，還貼心地展示了新房在售價(jià)格，甚至比買(mǎi)入價(jià)還要低5萬(wàn)，要是算上利息成本，房東真的虧了不少。
在貝殼網(wǎng)上并沒(méi)有找到該套房源的掛牌資料，不過(guò)小編有找到相似的，建面約97.68㎡掛牌價(jià)同樣是340萬(wàn)，也是次頂樓。
掛牌價(jià)無(wú)疑還是可以談的，這套房源房東必然也是“虧本出售”，結(jié)合實(shí)際情況和其他媒體報(bào)道，中介曬出的房源以及寧圍“破發(fā)”的消息可信度較高。
不過(guò)目前好找房上還沒(méi)有該小區(qū)的成交記錄，后續(xù)可以持續(xù)觀察一下。
毗鄰?qiáng)W體，曾經(jīng)“粉盤(pán)”扎堆，雖然二手房低迷在預(yù)期之內(nèi)，但寧圍的破發(fā)還是比較出人意料。
可見(jiàn)新房時(shí)期再怎么火熱，交付后二手房的價(jià)格還是受到多方因素的影響。
秒懂總結(jié)下來(lái)，主要有以下三點(diǎn)：
1.產(chǎn)品呈現(xiàn)、周邊界面。
在同樣的樓市大環(huán)境，相似的地段條件中，二手次新房歸根結(jié)底看產(chǎn)品。畢竟大部分買(mǎi)二手房都是拿來(lái)自住的，住的舒服是第一要義。
所以小區(qū)整體品質(zhì)呈現(xiàn)，以及周邊界面是否有不利影響因素很重要。
2.樓層、樓幢、視野很關(guān)鍵。
可以發(fā)現(xiàn)，不少傳出“破發(fā)”的房源實(shí)際上都位于低樓層，尤其是一、二樓房源，新房買(mǎi)入價(jià)格本來(lái)就低，二手房基于自住原則，一、二樓很難脫手，無(wú)奈之下，自然只能在價(jià)格上一降再降。
3.稀缺度，也就是供需環(huán)境。
很明顯，樓市的困局在于土地、新房與二手房的關(guān)系。三者相互影響，相互制約，一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題就會(huì)讓樓市陷入泥沼。
一方面，二手房流轉(zhuǎn)不暢，價(jià)格下跌，倒掛紅利消失，就會(huì)影響新房去化，從而影響土地出讓。
而反過(guò)來(lái)，土地巨量供應(yīng)，新房庫(kù)存量大，購(gòu)房者選擇余地多，大家更樂(lè)意去接盤(pán)新房，二手房庫(kù)存日益高漲，交付量多，為了出貨，房東們一再降低“底線(xiàn)”，從而造成二手房持續(xù)下跌，也就是常說(shuō)的“踩踏”。
這一點(diǎn)在勾莊有很好的實(shí)踐證明，不管是新房還是二手房，勾莊都是近一兩年的“供應(yīng)大戶(hù)”，潛在存量呈現(xiàn)泰山壓頂之勢(shì)。
單單貝殼平臺(tái)上幸福里一個(gè)樓盤(pán)就有148套掛牌（8月14日數(shù)據(jù)），更別說(shuō)未來(lái)幾年還有體量龐大的“勾莊七子”。
2022年作為杭州最高熱度的板塊之一，勾莊多少也有“店多隆市”效應(yīng)的影響，隨著樓市熱度的進(jìn)一步下滑，以及板塊新房項(xiàng)目減少，板塊熱度已經(jīng)大不如前。
與此同時(shí)，一手房的倒掛價(jià)差也在逐步抹平，據(jù)杭房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)7月城北萬(wàn)象城幸福里成交6套，網(wǎng)簽均價(jià)3.25萬(wàn)/㎡，已經(jīng)接近周邊新房3.12萬(wàn)/㎡的精裝限價(jià)。
不過(guò)話(huà)說(shuō)回來(lái)，幸福里新房在售時(shí)單價(jià)約2.6萬(wàn)/㎡，所以即使低于目前的板塊新房限價(jià)，也是“有得賺”的。
緩慢下探
持續(xù)觀望
實(shí)際上，目前部分二手房?jī)r(jià)已經(jīng)處于“橫盤(pán)”狀態(tài)。
一方面，并不是所有房東都急著出貨，主要用于自住，并不急于改善的業(yè)主，自然舍不得“破發(fā)”賣(mài)。
因此前段時(shí)間頻繁傳出部分業(yè)主因?yàn)椴粷M(mǎn)價(jià)格，撤牌不賣(mài)了的情況。
另一方面，近期政策之風(fēng)大力鼓吹，不管是買(mǎi)家還是賣(mài)家都更傾向于先觀望一段時(shí)間，看看是否有新的轉(zhuǎn)機(jī)。
總之一句話(huà)，都在眼巴巴等著新政。
而且，由于大部分板塊二手房?jī)r(jià)已經(jīng)接近新房?jī)r(jià)格，因此也吸引了不少客戶(hù)，近期二手房市場(chǎng)略有回升。
根據(jù)手邊買(mǎi)房數(shù)據(jù)，本月二手房已成交2042套（8月14日數(shù)據(jù)），預(yù)計(jì)能夠超越7月的4057套（數(shù)據(jù)來(lái)源手邊買(mǎi)房）。
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