“投資買錯房,能不能斷供?”
老李一下子把我問懵了。
自打認識以來,老李的性格極為保守,是那種“寧可把錢爛在銀行,也甭想往外拿一個子兒”的人物,沒想到竟然偷偷投資,還想著斷供。
我問他買了哪里,他發(fā)來一張截圖。
從高鐵、冬奧會兩個因素可以判斷出,這鐵定是“張家口”。
這個城市,因為冬奧會臨近,再次進入人們的視野。與之而來的,是一群被套死在高崗上的炒房客浮出水面。
說起來,這事兒真有些荒謬。
1
刺入心臟
2015年,冬奧會的舉辦權(quán)花落北京,但最高興的并不是北京,而是“隔壁小張”。
申奧成功的那天晚上,張家口樓市徹底沸騰了,新開樓盤一夜上調(diào)報價10%。當?shù)赜∷S24小時晝夜不停印傳單,一路鋪向北京。
2016年正值北京房價大行情啟動年,在冬奧會的概念下,碰撞出火花。
北京人一看張家口房價這么便宜,連夜排隊搶房,而北部的內(nèi)蒙古,也有一顆進京的心,既然帝都買不起,那就先在門口來一套。
老李就是看到一天一漲的房價,動了心,專門坐長途汽車過來給開發(fā)商送錢。
2017年,張家口房價大火,距離北京最近的下花園,房價從0.6萬元/㎡左右蹦到近2萬元/㎡。
要知道這一年,成都、武漢、西安、佛山、濟南等不錯的二線城市,價格都在1.5萬元/㎡左右。
2017年3月后,環(huán)京限購,因為購房資格大規(guī)模凍結(jié),環(huán)京東部以及南部房價坍塌。
張家口雖然沒有限購,但是看到兄弟們的慘狀,瑟瑟發(fā)抖。
2018年,先是開發(fā)商卷錢跑路,后有炒房客大量拋盤,擊鼓傳花的游戲進入尾聲。
房價應聲大跌,張家口主城區(qū)房價從1.3萬/平米,跌到現(xiàn)在的0.8萬元/㎡左右,距離北京最近的下花園跌到0.75萬元/㎡左右。
老李買的時候,總價150萬,現(xiàn)在跌到了80萬,相當于跌出2個首付,房子是毛坯房,裝修還得用錢,租也租不出去,每個月還得繼續(xù)還貸。
本想給家人一個驚喜,沒想到是驚嚇,每想起這件事,老李心里不是滋味,坐在陽臺一根接一根抽煙。
老李說,高鐵開通已經(jīng)傷過一次心,而現(xiàn)在,冬奧會近在眼前,房價依然不見起色,一起買房的人好幾個都斷了供,他到底怎么辦。
2
自受其罪
怎么辦,“涼拌”。
為什么?
投資講究邏輯,一定要看“基本面”和“未來”。
張家口2020年GDP1600億左右,在河北排名倒數(shù),跟秦皇島、衡水一個水平。
人口總數(shù)400來萬,人均GDP3.8萬,更是遠低于全國均值,一個城市連長三角的一個縣城都比不上。
都說環(huán)北京周邊是貧困帶,從這幾個數(shù)值,可以直觀地看出,張家口的實際購買力根本撐不起萬元房價。
再者就是區(qū)位問題。
在京津冀地區(qū),即使是天津這種有資源有產(chǎn)業(yè)有人口的歷史重城,都被北京不斷虹吸,而產(chǎn)業(yè)更弱的地方,注定是被掏空的命。
整個京津冀地區(qū)向南發(fā)展,未來最多是把雄安做起來,北京、天津、雄安形成“三角”格局,連石家莊都不帶著玩,更何況是張家口。
張家口的朋友告訴我,不單是當?shù)氐哪贻p人,連中年人都往北京跑,尤其高鐵一開,加速了北京的虹吸效應,因為北京能賺到錢,而張家口,只能滑雪。
談起滑雪,的確是張家口的招牌,這也是前兩年房價火爆的原因之一。
但是產(chǎn)業(yè)發(fā)展,講究的輻射人口。
冬奧會給張家口帶來了幾個滑雪場,但卻無法解決大學生的就業(yè)問題。
寫到這里,我想說的,并不是在主觀層面去評斷張家口這個城市如何。
它就是一個普通的三四線城市,更多的是保持較低的物價和房價,給張家口當?shù)厝艘粋安靜和諧的人居環(huán)境。
而不是一群嗜血的開發(fā)商帶著一群野蠻炒房客,進去一頓亂炒,毀了生態(tài)。
這就是為什么我在2017年張家口樓市最瘋狂的時候,每天勸人不要沖動的原因。
3
樓市的反面
1995年,中國的海南樓市出現(xiàn)了“大地震”,給海南人民留下了600多棟“爛尾樓”。
2010年內(nèi)蒙古鄂爾多斯市在煤炭經(jīng)濟垮臺后,號稱小香港的康巴什新區(qū),一夜之間淪為“鬼城”。
那么現(xiàn)在的張家口樓市,可以稱作樓市歷史上第三輪房地產(chǎn)泡沫大潰敗,留下的,是在冰雪中站崗的炒房客。
人間悲喜并不相通。
在張家口炒房客捶胸頓足之時,中國的最南邊,卻在寒冬中逆勢前行。
正所謂,你在北方的寒風中凍成死狗,我在南方的艷陽里四季如春。
國統(tǒng)局數(shù)據(jù)顯示,2021年10月份全國70個城市二手房價格,64個在下跌,2個持平,4個上漲。這四個上漲的城市分別是:
贛州、?、三亞、大連。
尤其三亞,新房環(huán)比漲幅居全國第一。海南究竟有什么能量,能逆勢上漲呢?
答案是,“稀缺”。
2017年,海南在連續(xù)高漲的房價中選擇“斷臂地產(chǎn)”,用大限購封了島,后啟動現(xiàn)房銷售政策,鼓勵大開發(fā)商入場。
“限規(guī)劃+限報建+限價+限購+限貸+限投資強度”,讓海南一度成為全國最嚴地產(chǎn)城市。
更絕的是,斷臂之后,海南變相掐斷了商品房住宅供應。
2020年,海南土地成交面積達1059.6公頃,創(chuàng)近三年新高,但宅地面積只有區(qū)區(qū)133.43公頃,其他都是政策地。
今年更慘,2021年1-8月,全省土地成交9601.35畝,但商品化住房土地供應僅為3宗,共38.54畝。
整個海南島一心只搞安居和產(chǎn)業(yè),商品房變得異常稀缺。
在這種嚴重稀缺市場氛圍下,遇到了不斷涌現(xiàn)的大利好。
2020年,海南上線自貿(mào)港概念,2021年1月,關于自貿(mào)港的法案(草案)出臺,國家預備將這片土地打造成國際飛地,所有數(shù)據(jù)都在肉眼可見地快速增長。
你認為的天花板,在別人眼里可能只是地平線。
出身紅利讓海南樓市幾經(jīng)沉浮,依然可以強勢崛起。
不過這塊飛地在崛起的同時,也對投資客設置了極高的屏障。
比如三亞,外地人想買房,必須提供至少一位家庭成員60個月社保,而且以家庭為單位只能購買一套,重點區(qū)域則要求5年社保。
如果實在想買,就只能通過人才引進落戶,成為新海南人。
要么說,新時代的投資者,都得有點兒文憑了。
4
另一面
除了海南省,這段時間我還看到很多地方,樓市也在逆勢前行。
比如河南省新鄉(xiāng)市的長垣縣,從來沒有政策照顧,也沒有什么冬奧會的概念,就是踏踏實實干活,實實在在賣房。
長垣縣2019年的時候房價還是4500元/㎡,但現(xiàn)在已經(jīng)漲到了8-9000元/㎡。
今年全國樓市寒冬,但這個地方,只要新盤開售,就直接清空,很多人都是全款。
為什么?產(chǎn)業(yè)。
長垣一天就能生產(chǎn)5000萬只口罩,給國外30多個國家供貨;培養(yǎng)出來的廚師有3萬多人,遍布大江南北,國外46個國家;防腐技術(shù)全國第一;200噸以下起重機,占全國市場70%以上。
這些產(chǎn)業(yè)實實在在帶來了財富,當?shù)厝瞬粩喔纳粕睿苓呣r(nóng)村的人也在陸續(xù)流入縣城。
長垣常住人口90萬,但近些年人口還在維持正增長,刷新了人們對河南小縣城的認知。
這跟前段時間突然火熱的山東曹縣一樣,壟斷了日本90%棺材市場,雖然當?shù)赝顿Y屬性不是很強,但房子起碼保值。
這就是我看到樓市的另一面。
5
拒做韭菜
這段時間,整個樓市充斥著大量的負面能量,沒房的人看了僥幸,有房的人看了鬧心,但卻沒有人去真正地思考樓市的本質(zhì)。
什么是樓市本質(zhì)?
價值和周期。
什么是價值?
就是我在探討“隔壁小張”問題講到的,這個地方能不能吸引年輕人,有沒有產(chǎn)業(yè),可不可以持續(xù)性發(fā)展。
這幾年的輪番調(diào)控是好事,樓市里的妖魔鬼怪現(xiàn)了原形,城市房價回歸到理性的跑道,人們開始探索聒噪聲音下的真理。
價值可以被投資,但絕不能被炒作,價值它是長期性的。
什么又是周期?
別人眼里,房價只有下跌,但在我的視角,一些城市在逆勢前行。
別人眼里,全國冰天雪地,但在我的視角,全國房貸利率正在不斷下降,房貸周期在縮短;萬億資金已經(jīng)進入市場,年底還有更多的水流入民間。
四季有更替,樓市也有冷暖。
今年之后,有的城市會周期性回暖,但有的城市會陷入漫漫無邊的寒夜,再無蘇醒的可能。
正所謂,“周期落,萬物生”。
巴菲特常掛在嘴邊一句話,“別人瘋狂我恐懼,別人恐懼我貪婪”。
其實背后的真理是,屁股是屁股,腦袋是腦袋,他總以旁觀者的心態(tài)做參與者的決策。
來源:子木聊房