2016年樓市行情在今天的遺產(chǎn)，是夯實(shí)了民眾靠買房賣房發(fā)家致富的信心。
盡管房住不炒和史上最嚴(yán)限購(gòu)政策不斷出臺(tái)，但這個(gè)信念依然牢不可破，一有機(jī)會(huì)就會(huì)反彈。
這是一切的前提。
所以，在疫情之后的這一波樓市新興行情，最像2016年的城市目前只有兩個(gè)，合肥和武漢！
你也可以把他們看做為未來(lái)十年最有希望的中部城市。
但是合肥和武漢完全不一樣的地方在于，除了個(gè)別版塊，合肥基本是全域復(fù)制了2016年；而武漢只是光谷，更確切的說(shuō)是關(guān)谷中心城。
具體說(shuō)來(lái)，合肥出現(xiàn)大行情的原因是——供需嚴(yán)重失衡。
在整個(gè)2020年，合肥最核心的三個(gè)區(qū)域，政務(wù)區(qū)供地為0，濱湖區(qū)2塊，高新區(qū)3塊。
最終，在市場(chǎng)失衡導(dǎo)致的供不應(yīng)求徹底激發(fā)了市場(chǎng)情緒之后，合肥樓市所能剩下的就只是跑馬飛馳。
合肥行情從核心城區(qū)迅速的向周邊擴(kuò)散，導(dǎo)致肥東肥西都需要全款才有資格。
這四五年來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市必須全款才能買房的硬核市場(chǎng)，除了合肥你還見過(guò)誰(shuí)？
武漢光谷的大行情也是從去年下半年開始。
最主要的原因與合肥并無(wú)本質(zhì)區(qū)別——供需失衡。
其次才是確定性的產(chǎn)業(yè)利好，和國(guó)家政策傾斜紅利。
就在四月初，最熱的光谷中心城，除了別墅之外的普通住宅，在售項(xiàng)目不超過(guò)5個(gè)。
但卻有近三十塊宅地，一直藏著沒(méi)有入市。
光谷另一個(gè)價(jià)值版塊老城大關(guān)山，卻已經(jīng)無(wú)地可供。
想來(lái)也很簡(jiǎn)單，武漢政府花費(fèi)這么多的財(cái)政資金，打造光谷五路地下空間，集合瑞安、龍湖、中糧三大商業(yè)；這是在用重造一個(gè)武廣商圈的野心去打造光谷中心城。
——圖片來(lái)源于光谷秦叔
這導(dǎo)致的結(jié)果，是武漢的二元分立。
武漢是武漢，光谷是光谷。
最終，正是供需失衡疊加產(chǎn)業(yè)和政策紅利，在疫情后的貨幣大放水的催化下，光谷被成功引爆。
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但與合肥的次第傳導(dǎo)不同的是，在光谷跳漲的時(shí)候，武漢主城市場(chǎng)并沒(méi)有多少動(dòng)靜。
這也和供需失衡有關(guān)，只不過(guò)是反向失衡，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。
2020年，武漢土地出讓金達(dá)到1901億元（全口徑），超過(guò)2019年的1765億元，創(chuàng)造新的歷史紀(jì)錄，穩(wěn)居全國(guó)城市十強(qiáng)。
但是這么多的工地，四分之三都集中在三環(huán)之外。
——圖片來(lái)自保利顧問(wèn)投資研究院
和任何一個(gè)中部城市都不同，武漢是一個(gè)沒(méi)有縣域的城市，轄內(nèi)所有版塊全部劃區(qū)，這讓武漢大到?jīng)]有邊際。
所以，在框架無(wú)限大的武漢，土地成為最不值錢的資源。
每個(gè)區(qū)都在使出全力制造產(chǎn)業(yè)概念，開發(fā)新城，無(wú)限量供應(yīng)土地。
光谷的土地藏著不愿意拍，是因?yàn)橹垃F(xiàn)在的土地太賤，等規(guī)劃落地會(huì)更值錢。
這些新城的土地卻是在使勁拍，都想短時(shí)間將新城面貌塑造起來(lái)，做起規(guī)模。
在武漢，所有產(chǎn)業(yè)新城，幾乎每一個(gè)都有很宏大的概念：
雙柳版塊，國(guó)家級(jí)航空研發(fā)基地；臨空版塊，主打天河航空的概念；蔡甸有地鐵小鎮(zhèn)，中法生態(tài)新城；葛店，積極靠攏大光谷……
這一切都需要警惕。
最終，武漢的城市邏輯應(yīng)該是三個(gè)部分：三環(huán)核心城、三環(huán)外、光谷。
剩余的一切，除非你有地域需求，其余全部屏蔽。甚至看都不要看。
因?yàn)榭炊嗔�，�?huì)非常容易被產(chǎn)業(yè)前景、城市界面之類的誤導(dǎo)，產(chǎn)生價(jià)值蒙蔽和自我欺騙。
畢竟，就算是確定性最大的光谷，依憑產(chǎn)業(yè)概念，在光谷中心城四周布滿了衛(wèi)星城。
這造成了另外兩個(gè)二元對(duì)立：核心主城+三環(huán)外四周新城；光谷中心城+四周衛(wèi)星城。
最終，核心城區(qū)+光谷中心城。才是武漢樓市的唯有的兩個(gè)價(jià)值核心。
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并且核心主城和光谷中心城的價(jià)值邏輯也完全不同。
一個(gè)是傳統(tǒng)意義上核心城市的主城價(jià)值，一個(gè)是承載國(guó)家科技產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)價(jià)值。
對(duì)于前者，長(zhǎng)江一線從上游到下游，武漢、南京、蘇州、上海、杭州。從城市價(jià)值來(lái)說(shuō)，武漢在其中并不占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
但對(duì)于后者，光谷的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)卻已經(jīng)達(dá)成的國(guó)民共識(shí)。東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中西部，大多數(shù)都是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，但是只有武漢是研發(fā)和科研集中地。
所謂的二元對(duì)立就在于，光谷是外來(lái)新人集中最多的地方，也是最具活力的地方；但是對(duì)于武漢的土著和老錢來(lái)說(shuō)，濱江兩岸才是武漢。
但它們又有一個(gè)共性，就是太便宜了。
這就是年后南方投資客橫掃武漢的原因。
光谷最有價(jià)值的光谷中心城，均價(jià)才不到兩萬(wàn)；主城核心區(qū)兩江四岸的江景房也才三萬(wàn)+，最貴的也不過(guò)才剛過(guò)四萬(wàn)，這比浙江的一個(gè)縣城都不如。
比價(jià)之下的巨大價(jià)值漏洞，讓南方投資客很興奮。一頭扎進(jìn)了概念最強(qiáng)的光谷。
結(jié)果光谷正榮府，2020年11月開盤18800元/㎡，年后3月賣到23000元/㎡售罄。之前的熱盤南山府最后一批推售，價(jià)格要賣到26000/㎡。
中建星光城定位，即將加推245房子，剛需（名下無(wú)房且三年無(wú)房產(chǎn)交易）才能搖，結(jié)果有3000人遞交了資料，最終600人搶到了搖號(hào)資格。
光谷最高的樓面價(jià)已經(jīng)到了14370元，被做成了大平層，據(jù)說(shuō)今年年中開盤，要賣到50000。
光谷中心城已經(jīng)成為了炒房客的天下。
20000的光谷中心城值不值？長(zhǎng)期看，值。
但是，當(dāng)有樓盤一個(gè)月跳漲了10000時(shí)，那就已經(jīng)值得注意了。當(dāng)?shù)貕K遲遲不出，等著掄錘砸地王的時(shí)候，你也已經(jīng)要警惕了！
畢竟，政府所有的投資，都是要靠這些地王回收的。
所以，除非你能買到20000以下，比如說(shuō)中建17000的剛需房。
否則，光谷已經(jīng)不適合了。
當(dāng)光谷中心城新房?jī)r(jià)格已經(jīng)突破26000時(shí)候，這就已經(jīng)和主城濱江的價(jià)格持平。
這個(gè)時(shí)候，我們需要重新考慮光谷中心城和主城的價(jià)值邏輯。
這就是產(chǎn)業(yè)新城是否能撼動(dòng)核心主城，產(chǎn)生價(jià)值顛覆？
最確定性案例是杭州的未來(lái)科技城。未來(lái)科技城發(fā)展了這么多年，也不過(guò)是杭州的一個(gè)產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)。
杭州也不會(huì)因?yàn)橐粋�(gè)未來(lái)科技城，就產(chǎn)生城市價(jià)值重新洗牌。
最終決定一切的，并不是宏大的概念。
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在整個(gè)一季度，武漢市場(chǎng)共開盤122次，推出25545套房子。
開盤首日平均去化率為45%；日光盤占比14%；其中超過(guò)4成項(xiàng)目去化低于30%；
你會(huì)看到，整體去化其實(shí)很一般。
這是因?yàn)闊o(wú)邊無(wú)際的武漢，遠(yuǎn)郊的巨量供應(yīng)，使得數(shù)據(jù)充滿了迷障。
如果，再看詳細(xì)的數(shù)據(jù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)真相其實(shí)是如此：
在第一季度的整體開盤中，江岸去的當(dāng)日去化率達(dá)到了81%；東湖高新是64%；江漢是58%。
最典型的案例就是融創(chuàng)玖璽臺(tái)，地處二環(huán)菱角湖核心商圈，周邊有已經(jīng)開業(yè)的萬(wàn)達(dá)和即將開業(yè)的龍湖天街。融創(chuàng)請(qǐng)了一水的大師做出了片區(qū)的產(chǎn)品之王。
因?yàn)楸就晾襄X們龐大的居住需求支撐，30000+次次開盤，次次一售而空，如今只剩下一棟樓，開完就沒(méi)了。
在武漢二環(huán)老城區(qū)，像玖璽臺(tái)這樣比較熱的樓盤還有很多。
一是價(jià)格很干，并沒(méi)有水分；二是本土龐大改善需求群體的支撐。
和光谷的產(chǎn)業(yè)概念型買入不同，核心城區(qū)的改善市場(chǎng)，全部是自主需求在支撐。
這個(gè)數(shù)據(jù)可以讓我們得到的幾點(diǎn)認(rèn)知是：
1、光谷很大，只有光谷中心城有價(jià)值。
但眼下的光谷中心城，已經(jīng)完全泡沫化。之前不到20000的價(jià)格進(jìn)場(chǎng)的人，絲毫沒(méi)有問(wèn)題。因?yàn)檫@是市場(chǎng)啟動(dòng)初期。但是，在本地全民都在搶光谷的時(shí)候，當(dāng)從來(lái)都沒(méi)去過(guò)光谷的漢陽(yáng)老大爺都知道光谷最火能大漲的時(shí)候，這里就已經(jīng)不適合進(jìn)了，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到追漲階段。
但是，20000以下的光谷中心城，該買趕緊買。
2、從眼下看，濱江核心主城才是武漢價(jià)值最大的地方。
因?yàn)檫@里才是樓市的本質(zhì)：自住、改善、真實(shí)需求。因?yàn)殚L(zhǎng)江的存在，武漢的城市價(jià)值邏輯在加深和穩(wěn)定。這和國(guó)內(nèi)所有的沿江城市一樣，杭州的錢江新城，重慶的兩江四岸，上海的黃埔灘。武漢濱江的城市核心價(jià)值，和杭州上海重慶一樣，也具有著不可替代性。這和北方慣用的挖人工湖造城不同，濱江才是不可再生資源。
3、最終的結(jié)果只有兩個(gè)：以長(zhǎng)江濱江為核心的主城周界+以光谷五路為核心的光谷中心城，就是持有資產(chǎn)能夠不斷升值的、確定性最大的選籌區(qū)。
來(lái)源：米宅
