捂盤多年的項目，總讓買房人牽掛著。一來是準現(xiàn)房狀態(tài)，所見即所得，得房率還有驚喜；二來希望預售證的均價會有驚喜，給個撿漏（廣東話叫“筍盤”）的機會。
前者的代表是大江東的金色和莊。后者可看未來科技城的西溪公館，當然一批投資客不認為是享受了驚喜，反而有被套牢的煩惱。炒房有風險，誰讓你們不聽呢……
今天，研究員去余杭閑林板塊跑盤。捂盤許久的悅青藍玉軒有動靜了，一邊在發(fā)預備開盤的海報，現(xiàn)場的置業(yè)顧問也明確說：四季度有開盤計劃。
PART 01
上次跑盤是今年2月底，隔了大半年，連大門上的名稱都換過了。當時叫“閑林新街租售中心”，最近改為“萬租房產(chǎn)營銷招商中心”，看起來，開盤確有動靜。
悅青藍和悅汀藍是杭州萬勝房產(chǎn)開發(fā)的不同的組團，或可稱“姊妹盤”。
悅青藍成了許多人翹首以盼的“遺珠”，2017年9月首開，剩下一幢2號樓，再也沒有動靜。悅汀藍為全新組團，將在今年首開。
沙盤上，更靠近的就是悅汀藍的7幢樓
置業(yè)顧問介紹，北區(qū)悅青藍共4幢高層，上一次開盤是在2017年，當時分兩次推出了1、3、4#，均價約15000元/㎡，目前已交付入住，僅剩2號樓戶型面積約88-135㎡。
南區(qū)悅汀藍是全新組團，共有7幢高層，戶型面積65-128㎡，以剛需小戶型為主，共計528套。至于開盤時間、推盤節(jié)奏、一房一價，他表示無法透露，都要以預售證信息為準。
好在，閑林有可以更新更好的選擇，新盤杭房眾安未珂宸銘府即將首開，高層精裝限價為24110元/㎡，含裝標3000元/㎡，而且是低密產(chǎn)品。
毛坯交付的悅汀藍均價如果逼近2.1萬元/㎡，鴿子盤的缺點就顯示出來——戶型老，迷你67方的毛坯不討喜，真石漆外立面日曬雨淋……到時，等看搖號情況吧。
PART 02
悅汀藍包含了眼下稀缺的約87、89㎡三房戶型，真是加分項�？們r妥妥的控制在180萬左右，三成首付約55萬，就能置業(yè)杭州。其實未珂宸銘府總價門檻不高，三成首付差不了多少，就看客戶各自的喜好。悅汀藍還有約65、67㎡毛坯，迷你戶型有點雞肋。這兩年的選房實戰(zhàn)看得出：這類兩房戶型不討好不搶手！但它把總價門檻拉低到130萬，也是事實。
目前，悅汀藍尚無戶型圖流出，參考悅青藍的87方效果圖。
悅青藍保留了“那個年代”特有的陽臺變臥室的“偷面積”。雖然戶型設(shè)計略有些落后于時代，但是拓寬了實用空間，算是實打?qū)嵉?ldquo;福利”。
作為南區(qū)組團，悅汀藍也是在2017年設(shè)計、開建，2019年建成，有沒有姊妹盤那樣的操作，不妨留個念想。
至于杭州人心心念念的外立面，兩個組團是一樣的——真石漆用料，作為剛需產(chǎn)品也沒啥好多說的。不過，網(wǎng)上有圖顯示，悅青藍北區(qū)外立面的真石漆存在大面積脫落現(xiàn)象，作為新建樓幢，希望悅汀藍的表現(xiàn)能夠硬核一些。
圖源網(wǎng)絡
PART 03
上午跑盤時，還碰到富陽銀湖的客戶跑過來看房的，一問，果然關(guān)心的是價格，還有學區(qū)。
雖然期房沒有學區(qū)這一說，但“姊姊”悅青藍對口的是閑林中心小學閑林校區(qū)，悅汀藍交付后的學區(qū)大方向是有的。
說到閑林中心小學，最近的這條消息頗引人關(guān)注——
據(jù)錢報升學寶，近日，杭州城西科創(chuàng)大走廊與杭州市教育局攜手發(fā)布發(fā)展規(guī)劃和行動計劃，計劃今年完成組建30個義務教育名校集團，24個學前教育名園集團；大走廊區(qū)域內(nèi)2022年后新建的基礎(chǔ)教育學校全部納入名校集團化辦學，支持名校領(lǐng)辦、托管大走廊學校。
這次亮相的有杭州崇文實驗學校、杭州學軍小學等名校，和閑林中心小學對口簽約的正是學軍小學。
也就是說，閑林中心小學將由學軍小學領(lǐng)辦，納入“學軍系”。眼下二手房雖反應平靜，但也“暗流涌動”。
如果是2.1萬元/㎡，悅汀藍的倒掛如何？
手邊買房的數(shù)據(jù)顯示，“姊姊”悅青藍的二手房成交不算活躍，即便是“5.17”新政后，僅僅成交了3套89方的（從側(cè)面說明自住多、鎖定性好），最近2套的成交價均有3萬+，參考閑湖城、雅居樂的成交，3萬+較接近眼下的行情。
要在二手房“熊市”里拔高價格，難！畢竟，閑林人民苦盼的地鐵，仍然沒有落地。最接近的是5號線綠汀路站，約3.5公里，開車10分鐘。
除了周邊的西溪歡樂城、七彩商業(yè)中心，今后的華潤萬象城，能提升閑林人民的購物體驗感。
至于學軍小學的利好，啥時能兌現(xiàn)？建議就當是個“彩蛋”吧，畢竟，閑林中心小學有2個校區(qū)，覆蓋的小區(qū)有點多。
來源：住浙網(wǎng)
