進(jìn)入2024年，杭州的老破小還賣(mài)得動(dòng)嗎？老破小價(jià)格還會(huì)更低嗎？該不該賤賣(mài)？有沒(méi)有例外？
根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，2024年1月首周，排名前十的二手房里，
朝暉七區(qū)、冉景佳園單周成交4套，文鼎苑一周成交3套。
拱墅區(qū)的朝暉七區(qū)，是一個(gè)居住氛圍成熟的老小區(qū)，1月截至目前已成交7套，網(wǎng)簽均價(jià)29321元/㎡。七區(qū)活躍度高，主要因?yàn)閼粜托。瑑r(jià)格有優(yōu)勢(shì)，一百多萬(wàn)搞定一套，門(mén)檻比較低。
朝暉主要有兩類(lèi)買(mǎi)家，過(guò)渡的年輕剛需，給家里老人買(mǎi)房的。七區(qū)賣(mài)得俏，有一個(gè)原因是離地鐵3號(hào)線潮王路站近，在停車(chē)位緊張的老小區(qū)，離地鐵近無(wú)疑是個(gè)重要的加分項(xiàng)。
錢(qián)塘區(qū)的景冉佳園，下沙著名的文海實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)房，不僅走路上學(xué)不遠(yuǎn)，離地鐵1號(hào)線云水站也不遠(yuǎn)。景冉佳園1月已成交9套，網(wǎng)簽均價(jià)24744元/㎡，這是1月目前下沙成交最多的樓盤(pán)。
朝暉七區(qū)和景冉佳園這兩個(gè)小區(qū)，從成交均價(jià)上來(lái)看，都實(shí)現(xiàn)了以價(jià)換量。
說(shuō)到著名學(xué)區(qū)房，必定繞不過(guò)西湖區(qū)孟母盤(pán)代表耀江文鼎苑。文鼎苑1月成交4套，網(wǎng)簽均價(jià)62185元/㎡。與前兩個(gè)小區(qū)相反，文鼎苑結(jié)束了以價(jià)換量，實(shí)現(xiàn)了價(jià)格上的止跌回升。
翻看成交數(shù)據(jù)，文鼎苑去年12月成交13套，均價(jià)58401元/㎡。也就是說(shuō)，1月目前成交均價(jià)比去年12月漲了近3700元/㎡。
“文鼎苑現(xiàn)在小戶型成交價(jià)大約在6.5萬(wàn)元/㎡，大一點(diǎn)的戶型成交價(jià)在6萬(wàn)-6.2萬(wàn)元/㎡。”西湖區(qū)文鼎苑附近的一位中介說(shuō)。
根據(jù)《杭州發(fā)布》2024年1月3日發(fā)布的最新學(xué)區(qū)預(yù)警，截至2023年12月底統(tǒng)計(jì)匯總，全市800多所公辦義務(wù)教育學(xué)校（校區(qū)）中，2024年預(yù)計(jì)戶籍生紅色預(yù)警小學(xué)120所、初中38所。壓力提醒之下，不少家長(zhǎng)開(kāi)始提前準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房。
更奇葩的是，最近還有賣(mài)家碰到了中介悄悄壓價(jià)囤房的怪事，比如頗受大家歡迎的采荷學(xué)區(qū)房和濱江的學(xué)區(qū)房。賣(mài)家通過(guò)家人作為意向買(mǎi)家，向中介反向詢問(wèn)或通過(guò)熟人詢問(wèn)時(shí)，赫然發(fā)現(xiàn)此前想低價(jià)買(mǎi)入自家房子的，就是中介人員本身。不過(guò)最終都因賣(mài)家覺(jué)得自家房子價(jià)格被壓得太低、不愿意賤賣(mài)告終。當(dāng)然，也不能排除有中介本身也是意向客群、存在學(xué)區(qū)房購(gòu)房需求想低價(jià)求購(gòu)的可能。
以50、60㎡戶型為主的老小區(qū)
采荷玉荷新村小區(qū)，是采荷二小的學(xué)區(qū)房，1月成交了3套房源，成交價(jià)已經(jīng)從去年12月的3字頭躍升到4萬(wàn)+了。
濱江區(qū)的杭州江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校（月明校區(qū)）2024-2026都是紅色預(yù)警，去年2023年連一表生都有分流，落戶時(shí)間更是截止到了2017年7月21日，創(chuàng)下了記錄。濱江區(qū)其他幾所學(xué)校如濱和小學(xué)、湖畔學(xué)校等也都是3年紅色預(yù)警，2023年一表生有分流，最晚落戶時(shí)間從2017年-2022年不等。父母之為子女計(jì)深遠(yuǎn)，誰(shuí)都不愿意被卡出去。
有中介認(rèn)為，雖然2024年整體樓市走勢(shì)不明，但目前來(lái)看學(xué)區(qū)房的成交還是硬通貨。但現(xiàn)在家長(zhǎng)對(duì)于價(jià)格還是很敏感，學(xué)區(qū)房也還是以買(mǎi)方市場(chǎng)為主。有些家長(zhǎng)就是買(mǎi)來(lái)給孩子上學(xué)準(zhǔn)備的，并不以居住為主要訴求。
或許，也正是因?yàn)榭春糜袑W(xué)區(qū)加持的老破小，面積小總價(jià)可控，看到此類(lèi)房源還有溢價(jià)空間，瞄準(zhǔn)家長(zhǎng)一切為了孩子的心理及賣(mài)家急于出貨的心態(tài)，趁機(jī)再壓價(jià)收貨、伺機(jī)轉(zhuǎn)手，才出現(xiàn)了中介壓價(jià)囤房的怪現(xiàn)象。
回到我們開(kāi)頭的問(wèn)題，杭州的老破小還賣(mài)得動(dòng)嗎？得分情況，如果有加分項(xiàng)，比如名校學(xué)區(qū)、靠近地鐵站、超高得房率、拆遷利好、供不應(yīng)求等等，這類(lèi)房源一般不愁出手；也看減分項(xiàng)，比如房子本身是否有漏水缺陷、水管老化等不利因素，這類(lèi)房源就得在價(jià)格上再作讓步了。
老破小價(jià)格還會(huì)更低嗎？該不該賤賣(mài)？如果老破小沒(méi)有優(yōu)秀附加值就沒(méi)希望脫手了嗎？那就試試降低心理預(yù)期價(jià)格。至于該不該賤賣(mài)，各人心中都有一桿秤，比如家里確實(shí)需要用錢(qián)，比如需要置換，比如要改善居住環(huán)境，又或者長(zhǎng)期在國(guó)外或別的城市，實(shí)際處理比較麻煩。
到底什么樣的老破小賣(mài)不動(dòng)，有沒(méi)有例外？如果自家的老破小沒(méi)有名校加持，沒(méi)有地鐵加持，管道老化、樓層過(guò)高又沒(méi)有電梯或加裝電梯無(wú)望，那么這樣的住宅在房屋產(chǎn)品日新月異的更迭中，只會(huì)一步步被邊緣化甚至淘汰。這樣的房子，建議趁市場(chǎng)行情還不錯(cuò)的時(shí)候，盡早脫手置換。
來(lái)源：快房網(wǎng)
