來自貝殼研究院的數(shù)據(jù)，今年上半年杭州二手房共成交41917套，環(huán)比去年下半年（32393套）上漲29.4%，同比去年上半年（27750套）上漲51.1%。
考慮到去年“5.17新政”刺激了一波行情，這個同比漲幅挺有說服力的。之所以給力，拜今年2-3月的巨量所賜，但掛牌量超過21萬套，大部分掛牌尤其老破小的房東并沒有覺得行情反轉(zhuǎn)。
二手房依然難賣。新房“萬人搖”紅盤的表現(xiàn)參差不齊，萬象城幸福里憑借3月份的一波成交，熱度維持較好，上半年網(wǎng)簽量89套，躋身TOP4。另一個紅盤和光塵樾表現(xiàn)尚可，手邊買房的數(shù)據(jù)顯示，上半年成交57套，可以進(jìn)TOP30。
至于其它的萬人搖，像西溪公館、西湖國際城、上河宸章表現(xiàn)平平。
直到春節(jié)后的2月10日，幸福里僅有1套網(wǎng)簽，不到5個月時間，成交量飆至89套（6月網(wǎng)簽還有滯后），一舉成為頂流。或許可以說，幸福里出了“萬人搖”紅盤解套的路徑。
PART1
過年后搬到幸福里的朱先生，最近接到了中介的好幾個電話，詢問他名下那套133方的房源“要不要掛掛看”。
上個月他剛搬進(jìn)去，自住，所以禮貌地婉拒了對方，順便問了一下“現(xiàn)在價格大概有多少？”中介的答復(fù)是3萬8-4萬元/㎡。盡管沒到他的心理價位，但顯然比過年前樂觀了些。
手邊買房的數(shù)據(jù)，幸福里上半年的成交均價在3.3萬元/㎡左右，顯然是做低的。房東漸漸習(xí)慣了4萬元/㎡的參考價，交付前流傳的5萬+、6萬+已是美麗的泡沫。賣不過板塊內(nèi)的萬科杭宸、濱江萬家名城（成交價穩(wěn)定在4-4.3萬/㎡），認(rèn)了。
盡管沒有5萬+，房東獲利其實還算豐厚。如按38000元/㎡成交，跟新房的毛坯均價約26500元/㎡相比，估算有11500元/㎡的搖號紅利。一套133方房源，現(xiàn)在出手約有150萬的浮利。如果350萬的購房款全是自有資金，財務(wù)成本大抵是3年的理財（或大額存款）收入，按3%計算就是31.5萬元，加上購房的稅費，凈利約115萬元。折算下來，年化收益率11%左右，委實不算少。
如果首付四成+按揭200萬，按5%的年化計算，3年的利息約30萬元，算上自有資金的理財收入，總成本大概45萬，獲利約100萬。但是，只用150萬的自有資金，就撬動了“3年獲利100萬”的局面，收益率只高不低。
從接盤力來看，幸福里所在城北CBD的能級、發(fā)展?jié)摿�、產(chǎn)品質(zhì)量得到認(rèn)可，只要房東心不兇、誠心賣，多半是能成交的，本質(zhì)上屬于“以價換量”。
還有一個解套方式就是出租。在貝殼網(wǎng)上，萬象城幸福里的出租房源有43套，租金89方4800元/月（帶車位5000元/月），148方戶型月租金8000元。
PART2
眾人關(guān)注的奧體，仍在奮力“劃槳”。
數(shù)據(jù)顯示，6月份錢江世紀(jì)城一共成交了69套二手房，環(huán)比降幅29.6%。在另一頭，未來科技城則成交了63套二手房，環(huán)比同樣在降。
奧體板塊：
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，最近幾個月成交量穩(wěn)居頭部的御虹府，今年頭4個月成交了69套，而近60天只網(wǎng)簽7套，成交萎靡從5月開始顯現(xiàn)，和頭3月平均每個月成交20套出頭相比，五六月頹勢明顯。過去的60天的成交量只有1-3月量的20%，有點斷崖式下跌的意思。
御虹府實景圖
再看奧體另外2個成交大戶——創(chuàng)世紀(jì)、澄品，情況似乎還要糟。澄品3月簽約34套，占上半年成交的一半；4月還有12套，5月只網(wǎng)簽7套，量能萎縮到高峰時的五分之一，6月只網(wǎng)簽5套。創(chuàng)世紀(jì)4月網(wǎng)簽9套，看上去還行，但5-6月各成交3套。
在奧體，杭州壹號院的成交量巋然不動，5月份17套網(wǎng)簽，環(huán)比漲了，6月雖降，但還有8套的成交，成交價清一色的10萬+，顯示出了“獨一份”的存在感。
到了6月份，學(xué)區(qū)房行情戛然而止，成交所剩無幾。這也是蔣村的河濱之城成交銳降的原因，從3月27套、4月10套，到上個月僅成交4套。
河濱之城實景圖
PART3
手邊買房數(shù)據(jù)顯示，4月下旬起，杭州二手房帶看量就有下降的趨勢，且?guī)Э戳凯h(huán)比下滑超過10%。但到了6月，帶看量繼續(xù)下降，環(huán)比下降5%。當(dāng)時住浙網(wǎng)預(yù)判，帶看量的變化會導(dǎo)致成交量的變化，直接影響到6月的成交數(shù)據(jù)。
果不其然。
上半年成交量TOP20樓盤，多是熟悉的面孔，3萬元/㎡的剛需占了絕對主流。次新二手房上榜的僅城北萬象城幸福里、御虹府、澄品這3個盤，前者是“2萬人搖”的超級紅盤，投資客以價換量。
后2個為奧體的流量擔(dān)當(dāng)，御虹府是目前盈豐路核心區(qū)成交價最具性價比的次新盤，又有106方的小戶型。保利澄品顏值高，園區(qū)大氣上檔次，除了本地客群喜歡，也受到了網(wǎng)紅直播的青睞。
綠城旗下的楊柳郡、翡翠城、桃源小鎮(zhèn)是榜單�？�，證明了有性價比的品質(zhì)樓盤值得高看一線。
來源：住浙網(wǎng)
