杭州樓市有一個奇特的謎題：到底有多少庫存？
杭州樓市有一個扎心的問題：為什么總是買不到房子？每年賣那么多地，房子去了哪里？
這兩個問題看似緊密相連，但實質(zhì)上已經(jīng)沒有多大關系。因為，杭州樓市的供求關系，已經(jīng)徹底改變了。
翻看《透明售房網(wǎng)》首頁，顯示截至2021年1月11日的住宅可售套數(shù)是72220套。也就是說，顯性庫存7.222萬套，潛在庫存未知。
為什么7萬多套房子在售，我卻一套都搖不中？
核心原因有兩點：
第一，網(wǎng)簽受控的情況之下，所有顯性庫存都是假的。
以早就售罄并交付的養(yǎng)云靜舍為例，總共就4幢樓200多套房子，網(wǎng)上顯示，已售僅119套，而可售則多達124套。也就是說，超過一半的房源都沒有網(wǎng)簽。
如果網(wǎng)簽全放開，杭州的住宅顯性庫存可能歸零。這是一個很可怕的現(xiàn)象：就是整個城市無房可售。
拿去化周期來分析杭州樓市，一開始就錯得離譜了。
第二，每個人買到房子的概率都被巧妙地無限降低了。
杭州給每個購房者設置了三道門檻：人才無房家庭、普通無房家庭、其他。購買的順序也是從人才無房優(yōu)先，其次普通無房家庭，其他家庭只能排在最后。
如果某個項目被界定為紅盤，等于定向輸送給人才和無房家庭，就和外圍客戶沒有任何關系了。
除了這三道門檻之外，還有一個手段：同一搖號周期只能搖一個項目。也就是說，從你報名登記當天開始，到你報名登記的項目出結果，你都只能選擇所報名的項目。除非搖號結果揭曉，沒搖中，第二天開始可以選擇其他的。
這就導致大約有一周左右的時間，你只能被動等待。
三道門檻加一個手段之外，還有一個調(diào)控的手腕，那就是“紅盤對沖”。這個對沖機制的發(fā)明始于2020年9月，當時，天空之城、前宸、運河云莊、花漾里、養(yǎng)云靜舍、杭源里、君品、嘉品等一眾紅盤出預售證，市場久旱逢甘霖，但很多人卻高興不起來：
因為無論你選擇哪一個，中簽率都很低，你還只能眼睜睜看著機會溜走。
所以，大家應該發(fā)現(xiàn)了：你買不到房子的真正原因，是因為市場真實供應的房源量，和能夠供應到你手中的房源量，完全是兩個概念。
假如你不是無房戶，同一階段出10張預售證、1萬套房子，但是你能選擇的，也許只剩下人才和無房家庭篩選之后的某個項目的300套。另外的9700套，和你沒有任何關系。
而你能買的300套，還要和3000人搶10%甚至更低的中簽機會。一旦不中，你就要開始新的輪回。
比如，沉默了很久的嘉品、杭源里、御潮府、江河匯、亞運村……如果再來一次超級大對撞，你還是只能被動地去屬于你的那幾套房子中碰運氣。
如果真的差不多時間出預售證，你甚至連備胎都來不及準備，只能倉皇應對。
說句扎心的：如果亞運村三盤4400套同時推出，而你又運氣很差沒搖中，那你就永遠地失去了亞運村。
就像2020年，你永遠地失去了養(yǎng)云靜舍和奧邸國際5號樓。
搖號不相信眼淚，市場真正的殘忍之處，就在這里。
來源：斯文
