2021年7盤PK！筧橋是下一個“易燃易爆”板塊？

這幾天，2021年第一波重量級樓盤中簽率出爐，看得我驚嘆不已。

不得不感慨，有些板塊的勢頭是越來越好了。

就拿申花來說——

天薈最近這次加推113套，報名1343組，中簽率8.41%，創(chuàng)下了樓盤中簽率新低；價格更低一檔的春月杭寧府就更受歡迎了，118套房源2840組報名，中簽率僅4.15%。

簡直無法想象，2020年初的申花還是個流搖板塊啊。

再比如運河新城——

上河公元首開117套房源，780組家庭報名，中簽率15%。最近加推131套房源，1450組家庭報名，中簽率9%。

意不意外？驚不驚喜？想當年，運河雙子星還要靠續(xù)銷才能賣完啊。

2020年崛起的板塊有很多，除了申花、運河新城之外，還有祥符、市北、城東新城、崇賢等。

過去兩年，筧橋一分未漲，甚至可以說是還變相降價了。整盤限價40800元/㎡，而之前是高層均價40800元/㎡。

對比城東新城的46500元/㎡、艮北新城的42400元/㎡，筧橋就是妥妥的洼地啊。

再加上，地鐵、商業(yè)的腳步也越來越近，筧橋城市面貌正在蛻變。

筧橋，由筧橋單元、筧橋生態(tài)公園單元組成。

地理位置足夠優(yōu)越，位于江干區(qū)德勝快速路以北、杭甬高速以西區(qū)域，南鄰城東新城，北接丁橋長睦板塊，西壤下城北板塊，距離杭州市中心也很近。

道路交通不錯，有德勝快速路、石大快速路，以及機場路、同協(xié)路等，到武林廣場、錢江新城等都半個小時不到的車程。 但之前的筧橋，似乎也就這兩個優(yōu)勢了，對比別的板塊，筧橋的規(guī)劃相對薄弱很多。

在大家看來，它更多的是一個“三無”板塊，無地鐵、無商業(yè)、無學(xué)區(qū)。 受筧橋機場的制約，筧橋大片土地未能規(guī)劃改造，還有不間斷的飛機噪音污染。 城市界面也一般，到現(xiàn)在都還有城中村沒有拆遷。 好在，一切都在變好。

地鐵4號線二期計劃于2021年建成，筧橋即將有地鐵了。

除了物美、浙商國際之外，筧新路地鐵站15.3萬方綜合體已經(jīng)出讓，世茂拿下，大概率會打造世茂廣場，滿足附近居民的生活所需。

教育方面，九年一貫制90班中小學(xué)、48班初中在規(guī)劃中，采荷三小筧正校區(qū)已經(jīng)開學(xué)。 筧橋機場也已經(jīng)在2000年底變?yōu)檐娪脵C場，飛機起飛次數(shù)并不多。

據(jù)常駐筧橋的一位置業(yè)顧問介紹，大概一周也就會飛一天。

此外，江干區(qū)曾有設(shè)想將筧橋機場范圍的中央航校、中杭廠、中央防空學(xué)打造融舊址、遺址、紀念館等于一體的開放式公園。若真能落地，筧橋機場可能會搬遷，這無疑是一個大大的利好。 另外，筧橋還規(guī)劃了城市郊野公園、絲尚小鎮(zhèn)、筧橋歷史文化街區(qū)等。 等配套全部落地，筧橋，極有可能會變成下一個你高攀不起的板塊。 

之前，筧橋在樓市中的存在感一直不強。 從2010年到2018年，筧橋只出讓過三宗涉宅地，分別打造了萬科公園大道、玖樟臺、璟宸府。

出讓涉宅地不多，新房項目少，大家自然對這個板塊比較陌生了。 直到2019年，筧橋涉宅地供應(yīng)爆發(fā)，兩年間出讓了7宗。

出讓時間項目建筑面積樓面價房源均價（限價）2021.1世茂筧橋商住項目；2020.9濱江綠城春來雅庭；2020.1合景泰富·攬月臻翠府；2019.9金隅·森臨瀾府（一期）；2019.9金隅·森臨瀾府（二期）；2019.4綠城合景·春來曉園；2019.1百酈玲瓏府；2018.1龍湖大家九龍倉·璟宸府。

從土拍市場的情況來看，開發(fā)商對于筧橋的評價應(yīng)該是很高的。

本月，世茂以11392元/㎡樓面價拿下15.3萬方筧橋商住地，更是大膽。

從表面上看，這宗地塊一輪游成交，沒有絲毫溢價率。大家都會覺得，樓面價太低了。

但其實，我身邊好幾個開發(fā)商本來都是有拿地意向的。有開發(fā)商朋友告訴我：“本來我們也想?yún)⑴c競拍，但商業(yè)占比太高了，根本算不平賬。如果把再把溢價往上拍，根本沒法做。”

我們簡單來算一下——

這宗地塊的商業(yè)比例達70%，其中有8萬方還需要自持，另需再配建4589㎡公租房。也就是說，這宗地塊可售住宅建面僅41290㎡，可售商業(yè)部分面積為2.7萬㎡。

以40800元/㎡均價銷售，住宅部分可售貨值約為16.8億。商業(yè)部分按照住宅均價7折（28560元/㎡）來算，可售貨值約為7.7億。兩者加起來，可售總貨值約為24.5億。

再來看下成本。

總建面約15.3萬方，按建安成本5000元/㎡來計算，成本就將達到7.7億。再加上拿地總價17.4億，總成本約25.1億。

在算不平的賬情況下，世茂還出面拿下了，這才是關(guān)鍵啊！

1月的土拍中，最大誤解就是認為筧橋不火。

新房市場更慢熱一點。 一則，外部競爭壓力太大，受城東新城、艮北新城兩面夾擊。 城東新城價格高一些，但配套也更完善，城市界面更好；艮北新城就更加了，配套不錯，彼時限價還只有40400元/㎡，比筧橋還低。 二則，筧橋自身樓盤也不多，2019年僅一盤在售，整體板塊熱度就不高。 不過，到2020年，城東新城熱度持續(xù)走高，艮北新城限價上漲到42400元/㎡，并且兩個板塊新房供應(yīng)量同時大幅減少。 于是，筧橋迎來了它的大好時光。

到2020年，筧橋一改往日次次流搖的狀態(tài)，森臨瀾府兩次開盤中簽率都在47%左右，攬月臻翠府中簽率66%，都躋身搖號的隊伍。 目前，筧橋共有7盤在售及待售，產(chǎn)品類型也比較豐富、高層、洋房、疊墅都有涉及。

森臨瀾府、攬月臻翠府、濱江綠城春來雅庭、世茂筧橋商住項目都是整盤限價40800元/㎡，春來曉園、百酈玲瓏府、璟宸府是限價之前的項目，價格略有差別。

上周，我特意跑了一趟筧橋。 

森臨瀾府一期： 筧橋的首個雙限項目，2019年9月拿的地，規(guī)劃6幢洋房和9幢高層，共約638套房源。

 

外立面為玻璃+鋁板+真石漆，整體呈現(xiàn)中性灰，比較符合年輕人的審美。 容積率僅2.0，整體居住舒適度比較高。高層樓間距可以可到1：1，洋房可達到1：1.2左右，每一幢樓前面都有小花園的感覺。其中，洋房連1樓的采光也比較好。

售樓處原景保留，未來作為小區(qū)入戶大門，負一層設(shè)計為約670㎡童玩會所。另外，高層部分樓幢架空，有兩幢架空層會設(shè)計成封閉式泛會所。

 高層主力戶型99-123㎡，洋房主力戶型126-139㎡。整盤限價40800元/㎡，洋房、高層價格都相對友好，其中洋房均價大概在43000-45000元/㎡左右。 4000元/㎡裝修標準，有菲斯曼地暖鍋爐、海爾中央空調(diào)、卡薩帝油煙機、卡薩帝燃氣灶、貝朗馬桶等。細節(jié)做得比較到位，衛(wèi)生間有廁紙盒、毛巾架，客廳邊柜、玄關(guān)柜雖然不是交付標準，但交付時也會做好。

后期物業(yè)也不錯，為濱江物業(yè)。 距離城東新城一路之隔，直線約500米是4號線（二期）明石路站。 項目已經(jīng)加推過兩次，中簽率分別為46.7%、47.1%，去化還不錯。即將加推2#、5#，高層、洋房都有。這次加推完畢后，預(yù)計就要到2021年中旬左右再次加推了。 

森臨瀾府二期： 金隅在2019年9月接連拿下兩宗地，二期這宗地晚半個月左右，成交樓面價23625元/㎡，溢價率12.2%。 地塊一路之隔就是約15萬方大型TOD商業(yè)綜合體，距離地鐵直線也不過300米左右，地理位置不錯。 同樣，整盤限價40800元/㎡，預(yù)計也快入市了。

除了世茂筧橋TOD項目之外，攬月臻翠府是距離地鐵站最近的一個，零距離筧新路地鐵口。 項目容積率2.4，規(guī)劃有8幢高層、2幢洋房，可售房源542套。

自帶3.1萬方商業(yè)，有兩到三層的獨立商業(yè)街，另外也有社區(qū)底商，旁邊還有約15萬方大型TOD商業(yè)綜合體。筧橋最缺的就是商業(yè)配套了，攬月臻翠府的業(yè)主真幸福。 高層主力戶型為105、118、127㎡，洋房主力戶型139㎡。 戶型不錯，得房率較高。比如說118㎡的邊套，四房兩衛(wèi)，典型的四葉草設(shè)計，連最小的房間也有8個平方左右。

精裝配置在同期產(chǎn)品中，也屬高配。地暖、新風(fēng)、中央空調(diào)三大件配齊，衛(wèi)生間采用科勒的洗臉盆、龍頭、馬桶，廚房是老板的油煙機、燃氣灶、消毒柜三件套，還有弗蘭卡的洗滌池等。 目前，洋房已經(jīng)全部加推，只剩少量房源在售，高層預(yù)計3月再次加推。另外，攬月臻翠府還有300㎡的大平層，預(yù)計會在9月面世。

甘肅建投在杭州的首個項目。開發(fā)商在甘肅的地位，可以與綠城在杭州的地位相媲美。 百酈玲瓏府總體量約12.4萬㎡，容積率2.2，規(guī)劃有3幢疊墅、4幢洋房、6幢小高層，總可售房源657套，布局上北高南低。

整體風(fēng)格為新中式風(fēng)格，含東方大屋檐和云雷紋元素。外立面值得夸一夸，洋房和疊墅采用的是全石材干掛。 景觀以江南園林為藍本，打造一街一軸一巷六院的園林大境，規(guī)劃有兒童放學(xué)堂、健身房。休閑會所、書屋四大泛會所空間。

項目預(yù)計三四月份首開洋房和疊墅，毛坯銷售，洋房均價預(yù)計約44200元/㎡，疊墅預(yù)計約49700元/㎡。 洋房主力戶型只有一種，約130㎡4房2廳2衛(wèi)；疊墅分上中下三疊，戶型約180㎡。 高層開盤時間相對慢一些，本打算毛坯銷售，但由于各種因素，又改為精裝，因此預(yù)計起碼到7月才會入市。

 高層的主力戶型有兩種，約95㎡3房2廳2衛(wèi)，帶走入式衣帽間與敞亮衛(wèi)生間；115㎡4房2廳2衛(wèi)，三面采光。 地理位置上，出門就是德勝快速路，距離4號線二期明石橋路站直線距離約600米。

第一次合作項目是武林壹號，至今都是杭州頂豪項目。第二次合作是江河鳴翠，熱度數(shù)一數(shù)二。

兩者強強合作，必定會是杭州的標志性樓盤。

2020年9月29日，綠城競得筧橋65號地塊，成交價299746萬元，成交樓面價26553元/㎡，溢價率25.6%。
容積率2.1，規(guī)劃18幢高層住宅，含5幢9F、3幢12F、4幢13F、1幢14F和5幢16F建筑。其中，公租房位于4#樓。

項目精裝限價40800元/㎡，裝修價格不高于4000元/㎡。

春來曉園、璟宸府都已經(jīng)是尾盤狀態(tài)了。 其中，春來曉園高層全部售罄，只剩少量洋房在售，主力戶型為140、160㎡，均價50097元/㎡，總價在700-800萬左右。 綠城和合景聯(lián)合打造，設(shè)計、建造、物業(yè)都由綠城負責。

整盤容積率2.0，有5萬方的園林景觀、無邊鏡面泳池、健身跑道、羽毛球場等。 外立面和桂語系一脈相承，高層為鋁板+玻璃+真石漆、洋房為玻璃+干掛石材。
璟宸府拿地很早，是在2018年1月，到現(xiàn)在已有3年時間。工程進度較快，從現(xiàn)場看已開始安裝門框，預(yù)計2021年8月交付。 目前，項目還有少量疊墅房源在售，毛坯均價49800元/㎡。