專門盤點(diǎn)了下房子的供應(yīng)端的情況，不盤點(diǎn)不知道，一盤點(diǎn)才發(fā)現(xiàn)，房子的供應(yīng)端已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的縮量。
而這次的供應(yīng)端的減少是過去十年最低的一次。目前因?yàn)樾枨笠杂^望為主，對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)還不明顯，時(shí)間一長(zhǎng)，到明后年，影響就會(huì)逐步出現(xiàn)了。
土地市場(chǎng)的縮量，目前已經(jīng)開始影響到樓市的供應(yīng)了。
CRIC研究數(shù)據(jù)，今年上半年很多地方的樓市供應(yīng)都不多。
前5個(gè)月，120個(gè)重點(diǎn)城市的新增供應(yīng)是減少的，同比少了5%，6月年中沖刺增加了點(diǎn)，但到7月就又降到5月差不多的水平了。
這里面，一二三線城市的供應(yīng)都在少，不過二線城市同比少的量，沒一線那么多。
具體到各城市，北京前7個(gè)月供應(yīng)同比少了28%，廣州少了14%，長(zhǎng)沙少了21%，杭州少了9%，其他城市的情況，大家可以對(duì)著下圖看下。
圖上也可以看出，今年上半年不是所有城市的供應(yīng)都是少的，也有一些城市供應(yīng)是增的，具體城市情況是微觀，我們主要看下整體宏觀趨勢(shì)。
整體宏觀趨勢(shì)，供應(yīng)為什么少了？
我想大家也都能猜到，行情的原因，很多房企是不愿意把房子拿出來賣的，不好賣不說，還白白浪費(fèi)人力、物力、財(cái)力。
但除開這一點(diǎn)，還有一個(gè)重要的原因是，很多房企其實(shí)是沒有貨的，巧婦難為無米之炊，也就無從談起拿出來賣了。
今年拿到市場(chǎng)上賣的房子，很多都是前兩年拍到的地，所以今年的樓市供應(yīng)，我們可以倒推到2021-2022年的土地市場(chǎng)上來看。
先來看一張圖。
圖上的內(nèi)容很清晰，2020年是近幾年全國300個(gè)城市土地成交面積的高點(diǎn)，但2020年之后，300個(gè)城市的土地成交就下來了。
億翰智庫數(shù)據(jù)也統(tǒng)計(jì)了2021-2022年具體房企土地儲(chǔ)備的情況，我數(shù)了一下，他們統(tǒng)計(jì)的34家房企中，有31家房企手里的存貨都是降的。
里面降的最多，大家也都知道的房企像碧桂園、萬科、龍湖的土儲(chǔ)都降了20%+，中海、綠城、保利降了15%+。
數(shù)據(jù)來源：結(jié)合億翰智庫，年報(bào)，克爾瑞/億翰智庫整理
所以看到了吧，即使是中海、萬科這樣買地比較積極的房企，這兩年的投資力度也是收縮的，那些小房企就更不用說了。
都在收縮，土地份額就會(huì)被稀釋，供應(yīng)也就少了。
房企的庫存量一般是三年左右的開發(fā)周期，一年不拿地可能對(duì)房企的供應(yīng)量影響不大，但房企不拿地這事，持續(xù)到現(xiàn)在已經(jīng)不止一年了。
這就是說，未來幾年，很多房企都會(huì)面臨著無貨可賣的境地。
無貨可賣，撐不下去也就倒下去了。
那供應(yīng)持續(xù)減少，對(duì)整體的樓市會(huì)產(chǎn)生什么影響呢？或者說這種局面持續(xù)下去，會(huì)發(fā)生什么？
總結(jié)來說，就是一點(diǎn)：庫存下降，等庫存去的差不多的時(shí)候，部分城市的供需就會(huì)出現(xiàn)矛盾了。
房子畢竟仍然屬于商品，是商品必然要受到供求關(guān)系的影響，一旦供求失衡，價(jià)格就會(huì)有上漲壓力。
這句話的邏輯是什么？
先舉個(gè)例子。今年上半年煤價(jià)一直在跌，6月底的煤價(jià)（690-730塊/噸）大概比年初（高點(diǎn)1260塊/噸）降了42%。
為什么降了這么多？因?yàn)楣⿷?yīng)太多，但需求卻在下降。
去年的煤產(chǎn)量已經(jīng)是高基數(shù)了，今年高基數(shù)的基礎(chǔ)上，煤產(chǎn)量依然在增長(zhǎng)，可是電廠的用煤量并沒有增加，反而在減少，這就導(dǎo)致了庫存越來越多，價(jià)格自然就要往下降一降了。
這個(gè)例子很簡(jiǎn)單，解釋的就是供應(yīng)-庫存-價(jià)格之間的聯(lián)系。
這同樣適用于房子，因?yàn)榉孔拥膬r(jià)格也是供需決定的。
現(xiàn)在土地市場(chǎng)縮量，各地新建商品住宅庫存總量已經(jīng)在降了。
易居研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止到今年5月底，百城新建商品住宅庫存總量，環(huán)比少了0.6%（五連降），同比少了3.6%（四連降）。
這種下降的趨勢(shì)是長(zhǎng)期的，因?yàn)樵搭^端的供應(yīng)還在往下降。前文有提到整個(gè)7月的樓市供應(yīng)情況，這里就不再說了。
庫存持續(xù)下降，那部分城市的新房?jī)r(jià)格就會(huì)有漲上去的動(dòng)力。
可能有人會(huì)說，房子的庫存那么大，不可能全部賣完的。
首先，各地城市的情況不一樣，有些城市的庫存沒你想象的那么大，一線現(xiàn)在的新房庫存去化周期是12.3個(gè)月，二線是15.2個(gè)月，三四線是19.0個(gè)月。
具體城市情況，大家可以自行搜索。
我不是給過大家一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)嘛：12個(gè)月。
這是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的去化周期警戒線，低于這個(gè)線就表示需要增加供應(yīng)；高于這個(gè)線，但不高于18個(gè)月就是供應(yīng)持平即可；大于18個(gè)月，就需要適當(dāng)減少供應(yīng)了。
其次現(xiàn)在的樓市是分化市，沒有平衡，只有不平衡。
各地的房子確實(shí)是不會(huì)全部賣完，但最先賣完的肯定是好城市、好板塊里的好房子。這些城市，包括城市里的部分板塊，也會(huì)是樓市里最先起來的地方。
因?yàn)橥恋厥遣豢稍偕Y源，好地段的房子一定是稀缺，他不像股票，你想發(fā)行多少就發(fā)行多少，房子是肯定不行的。
我再跟大家說一遍。
現(xiàn)在的樓市不是沒有需求，也不是大家所說的沒人再買房了，相反，需求目前都在等，觀望。這一點(diǎn)在今天星哥的小號(hào)里也強(qiáng)調(diào)說了：
當(dāng)下的買房需求是被環(huán)境、自媒體迎合的唱空情緒，給嚇得躲起來了，用戶在情緒上形成了羊群效應(yīng)。一旦這種情緒回歸理性，買房需求就集中跟風(fēng)入市，跟漲不跟跌。
現(xiàn)在唱空情緒非常濃，越是唱空情緒多，說明現(xiàn)在越不缺需求，包括未來幾年也不會(huì)缺。
其一，未來十年的城鎮(zhèn)化，將新增將近7000萬城鎮(zhèn)人口，約2.6億新市民會(huì)扎根下來；
其二，數(shù)據(jù)表明，目前中國現(xiàn)有城市住房有1/3是2000年之前建設(shè)的房子。
這是郁亮最近給到的一些數(shù)據(jù)，可以簡(jiǎn)單理解為，新市民就是新需求，老房子就是改善需求。
需求在，后續(xù)的需求也還在補(bǔ)位，但庫存卻跟不上了，會(huì)怎么樣呢？
來源：櫻桃大房子
