樓市低迷，城市出臺救市政策不是新鮮話題，但鄭州成了2021年以來公開救市力度最大、措施最多的一個城市。
3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，從支持合理住房需求、加大信貸融資支持等五個方面出臺19項具體措施。
這些措施有些幅度還不小，對其他城市有什么影響呢？
01
鄭州的救市
有什么不一樣
據(jù)不完全統(tǒng)計，今年1-2月全國已經(jīng)有接近50個城市相繼出臺了不同程度的樓市松綁政策，具體到松綁政策，不乏降首付、降房貸利率等措施，同時也有信貸寬松、吸引人才補貼購房、減免補貼契稅等。
但像鄭州這樣，三限「限價、限購、限貸」局部放松，大面積重啟貨幣化安置的還是第一個。
例如，取消「認房又認貸」，一套住宅貸款結(jié)清的情況下購買第二套住宅可以享受首套房政策；打開限購口子，老人來鄭投親養(yǎng)老可以購買一套住宅；打破限價一刀切，允許高品質(zhì)樓盤價格上浮。
鄭州這次的救市，從力度來說，是目前這波樓市行情中松綁政策中最大的，從方式來看，也是最多的。
包括限價突破、部分限購突破、改善住房的貸款比例上升；以及對于房企來說，拿地分期，提供貸款；對于市場來說，重啟貨幣化安置，提高市場購買力等等。
02
鄭州的樓市
難到什么程度
如此重磅又密集的救市政策，代表了鄭州樓市救市的急迫性。
從2016年底，中國高層首次提出「住房不炒」后，鄭州是首個全面救市的二線城市。相比于人口流失嚴重的東北與鶴崗，鄭州有著較強的人口虹吸能力，自2010年以來，鄭州常住人口長期呈現(xiàn)正向流入的走勢，根據(jù)七普數(shù)據(jù)，截止2020年11月，鄭州常住人口達到1260萬人。
作為一個千萬人口城市，又不缺人口流入，鄭州為什么如此急迫呢？
一：土地賣不動
鄭州，是全國地產(chǎn)依賴度較高的城市。根據(jù)國家信息中心發(fā)布「 2019 年 GDP 萬億俱樂部城市」房地產(chǎn)投資依賴度數(shù)據(jù)，在過去的 2019 年全國 17 個 GDP 萬億城市中，鄭州經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度為最高，達到了 GDP 總量的 28.9%。
2019 年 GDP 萬億俱樂部城市房地產(chǎn)投資依賴度數(shù)據(jù)
在高度的土地財政依賴的背景下，鄭州土拍市場卻越發(fā)慘淡。2021年，鄭州第三批集中出讓土拍中，25宗地塊臨拍前有11宗地因無人報名而終止掛牌出讓。
剩余的14宗出讓地塊中，基本以國企、央企與本地民企底價獲得。
第三批集中出讓成交地塊明細表
一個土地財政高度依賴的城市，賣不出地了，這是鄭州開始出臺救市政策的根本原因。
如果細究鄭州土地市場的原因，就要追溯最近幾年鄭州不容樂觀的房地產(chǎn)市場。
二：供大于求，庫存壓力大
鄭州樓市持續(xù)五年供大于求。
從供求關(guān)系來看，2014年后，受全國市場回暖的影響下，鄭州的土地開發(fā)面積，新房供應套數(shù)開始快速上漲。供應面積從2014年的400多萬㎡，到2020年巔峰時期，單年供應量超過1700萬㎡。
而鄭州在2016年之后5年內(nèi)，每年的樓市狀態(tài)基本是供大于求。
圖：2012年以來鄭州商品住宅供求規(guī)模情況
2019年后，成交量更是連年下降。
2021年商品住宅成交面積僅為948萬方，較2020年下降24.45%。
不僅成交面積下降，房價也在大幅度下跌。
自2018年7月，鄭州房價達到全年制高點13719元/㎡后，下半年樓市進入下行期，之后房價一路穩(wěn)降，截止2022年1月份，鄭州的新房成交均價僅為11551元/㎡（數(shù)據(jù)來源：鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局）
不少區(qū)域的新房均價跌幅超過20%。
鄭州新房庫存量巨大，CRIC數(shù)據(jù)顯示，鄭州新房狹義庫存規(guī)模就已接近1500萬平方米，消化周期超過20個月，2021年2月，由于成交持續(xù)低位徘徊，新房庫存消化周期更是躍升至31個月。
三：開發(fā)商資金緊張，住宅項目爛尾嚴重
供應大，庫存高，去化難，導致鄭州住宅項目爛尾問題也比較嚴重。
根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，截至2021年末，鄭州涉及停工、延期等的待交付問題項目有274個，涉及25249套住房，數(shù)量位居重點二線城市前列，綠地城、錦藝四季城、名門翠園等長期爛尾項目多次引發(fā)維權(quán)事件。
目前面臨的鄭州房地產(chǎn)市場閉環(huán)
樓市下行，新房去化難，開發(fā)商資金緊缺，導致無力拿地，土地流拍的閉環(huán)已經(jīng)形成。
所以，為了解開這個閉環(huán)，鄭州政府發(fā)布了19條救市政策。分別從資金端、需求端，利用降低門檻，放松信貸，棚改去庫存等多方面來調(diào)節(jié)樓市。
03
誰會是下一個？
鄭州作為一個省會城市，而不是邊緣的四五年城市，大張旗鼓的救市自身救市一個信號，可以反映出，全國的樓市風向悄悄在改變。
鄭州救市，從2月20日領(lǐng)導人說話的「官方劇透」，到24日正式成文，再到28日全文印發(fā)，3月1日進入大眾視野，目前鄭州的重磅新政發(fā)布還沒有遭遇太大的阻力。
反觀2020年-2021年間，不少城市的寬松性政策由于部分條款松綁力度過大，引發(fā)負面輿論或遭到上級部門約談后相繼撤回，最為典型的當屬去年3月的南昌新政，發(fā)布當日就被緊急收回，而后南昌也被省政府約談，并接受住建部現(xiàn)場督導。
從這個角度來說，鄭州新政除了「救市」意義之外，之于全國房地產(chǎn)市場，還有投石問路的作用。
如果此番新政能夠正常施行，未來必然會有其他城市跟進。
這意味著在當前市場環(huán)境下，政策放松的空間正在擴大，三四線城市大可以放開手腳，松綁限購、限貸等政策，甚至重新拾起棚改貨幣化安置這一去庫存利器，壓力二線城市政策松綁幅度也可以適度加大。
那么，哪些城市后期會有可能跟上鄭州的步伐，開始全面「救市」呢？
兩種類型的城市可能性會大一些。
一類是房地產(chǎn)下行明顯的城市。
根據(jù)2021年監(jiān)測城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速表格我們可以看到，2021年有12個城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為負數(shù)。增速下跌的前三，除了鄭州，還有包頭與蚌埠。
蚌埠在2月22日已經(jīng)降低了首付比例，那么包頭接下來會有什么救市政策呢？讓我們繼續(xù)等待。
還有昆明、南寧等，市場下行壓力、項目交付壓力、庫存風險較鄭州有過之而無不及，出臺較大力度的寬松性政策也屬情理之中。
2021年監(jiān)測城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速表格
另一類是曾經(jīng)出現(xiàn)過小幅度救市政策的城市，會不會進一步救市呢？
不管怎么樣，鄭州是第一個公開大規(guī)模救市的，但肯定不是最后一個。
04
鄭州的風
吹不到杭州
那么，鄭州的這股暖風會吹到杭州嗎？
杭州的樓市遇冷也有大半年了。許多杭州購房者也在等待利率降低，或是購房門檻降低的新政來刺激樓市。畢竟，從最新2月的成交數(shù)據(jù)看，杭州一二手房成交套數(shù)都創(chuàng)下歷史新低。
那杭州會跟進嗎？想多了。
與目前已經(jīng)出政策救市的鄭州、菏澤、重慶等城市，杭州市場還沒有到那一步。
首先，雖然杭州二手房成交量持續(xù)低迷，價格也在緩緩下降，但對于有新房倒掛的一手紅盤，依然需要拼社保，甚至限售的地步。
其次，杭州經(jīng)過土拍政策調(diào)整后，土地市場已經(jīng)有了明顯回暖。2021年第三次土拍集中出讓，共34宗涉宅地塊，最終有24宗地塊的溢價率觸頂，還需要次日搖號才能決出勝負。
杭州第三次集中出讓土地搖號表格
最終成交金額759億元，2021年所有用途土地出讓金收入達到2781億元，土地出讓收入排名第二位，僅次于上海。
最后，在《杭州市住房保障和房地產(chǎn)發(fā)展十四五規(guī)劃》發(fā)布中，提出了杭州未來5年房地產(chǎn)市場發(fā)展目標和任務，提到未來5年將新增商品住宅8000萬㎡。也可以從側(cè)面看出，杭州的房地產(chǎn)開發(fā)市場很健康，沒有庫存積壓，新房也沒有賣不動，更沒有降價，反之，杭州許多板塊的新房限價還在放松上漲中。
所以，杭州與鄭州的市場天壤之別，鄭州的救市之風，也吹不到杭州。
這也符合住建部精調(diào)控、因城施策的基本方針。
來源：一言樓市
