這個(gè)城市是如何一步一步在北方落寞的？

兩個(gè)對(duì)青島市場(chǎng)的基本看法：

兩個(gè)基本事實(shí)：
1、市場(chǎng)冷淡；2、慣性小行情，力度太小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
兩個(gè)基本判斷：
1、投資客不值得；2、今年買(mǎi)房沒(méi)必要追行情，買(mǎi)對(duì)更重要。

先簡(jiǎn)述我對(duì)青島這個(gè)城市第一看法：
青島市域面積11293，常住人口949.98萬(wàn)。
在北方，曾經(jīng)的青島GDP一度排進(jìn)前十，那時(shí)的杭州、南京都排在青島之后。
隨著北方經(jīng)濟(jì)被南方全面碾壓，青島也面臨著被自己看不起的城市，一個(gè)一個(gè)的超越的境況。
2019年GDP排名大幅榜上失落，2020年定格在第十三名。
由此，青島迎來(lái)群嘲的艱難時(shí)刻。“第二個(gè)東北”、第三城易主，言論甚囂塵上。
但，青島依然是驕傲的。
2018年上合峰會(huì)圓滿成功，讓青島再次燃起了 “厲害了，大青島”、“青島由此邁入現(xiàn)代化大都市行列 ”的信心。
在“省會(huì)戰(zhàn)略”雄起的山東，青島妄圖通過(guò)“辦好一次會(huì)，搞活一座城”想法是尷尬的。
青島也是一直瞧不上濟(jì)南的，“山東濟(jì)南，中國(guó)青島”可見(jiàn)一斑。但隔壁還有“世界濰坊”。
對(duì)于青島的“沒(méi)落”。有人說(shuō)是人情關(guān)系嚴(yán)重；有人說(shuō)是有“五朵金花”產(chǎn)業(yè)升級(jí)不到位；也有人說(shuō)是青島老齡化太嚴(yán)重等等
這些都是原因之一，本文不深究。
其結(jié)果是這個(gè)城市人才流失嚴(yán)重，對(duì)年輕人不友好，特別是房?jī)r(jià)！
當(dāng)然，青島在人才住房和補(bǔ)助方面創(chuàng)新頻出，但效果不一。

再亮明本篇觀點(diǎn)：
1、青島這個(gè)城市的房?jī)r(jià)對(duì)年輕剛需很不友好。主城太小，外圍新區(qū)太大。想買(mǎi)的買(mǎi)不起，買(mǎi)得起的不值得！
2、目前的青島樓市沒(méi)有倒掛紅利，地緣客戶為主，市場(chǎng)淡。
3、目前的青島并沒(méi)有展現(xiàn)出極具活力樣子。
4、所以，青島是一個(gè)前途不那么激動(dòng)人心的城市，特別是對(duì)年輕人。
5、當(dāng)下的青島不是一座可以使用短平快房產(chǎn)投資方法論賺到錢(qián)的城市，因?yàn)榍鄭u超長(zhǎng)限售。
6、坦白說(shuō)，2021年的青島樓市是一個(gè)有懸念的市場(chǎng)，變數(shù)在7月前后。但，我傾向看淡。
7、盡管我看淡，但依然會(huì)給出一個(gè)關(guān)于青島選房建議。畢竟當(dāng)下的青島，依然比濟(jì)南牛逼，依然在北方可以吊打除北京和天津之外的其它的城市。
8、青島價(jià)格體系清晰，真的是一分價(jià)錢(qián)一分貨，越稀缺越好越貴，越坑的越便宜，所以其實(shí)青島買(mǎi)房只要不貪便宜，不會(huì)掉大坑，所以在青島買(mǎi)房，關(guān)注好區(qū)域，關(guān)注潛力區(qū)域，放棄所有的低價(jià)區(qū)域。

正視青島的問(wèn)題：
1、青島框架拉的極其大，東西海岸線加起來(lái)長(zhǎng)達(dá)100多公里，顯然，不是哪兒都值得買(mǎi)的。
2、因?yàn)橹鞒歉沟靥�小，所以青島向內(nèi)陸展現(xiàn)出極大的野心。因此，在青島你的感受就是到處都是概念，到處都是新區(qū)，到處都是科創(chuàng)，到處都是產(chǎn)城一體，到處都是灣區(qū)中央度假中心，顯然，不是哪里都能真正成型真正成功的。
3、流亭機(jī)場(chǎng)一定程度上阻礙青島的城市空間發(fā)展，特別是城陽(yáng)。流亭機(jī)場(chǎng)的搬遷對(duì)青島影響很大，城陽(yáng)一步跨入主城區(qū)。膠州迎來(lái)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，膠州劃接下來(lái)大概率會(huì)劃區(qū)！
4、青島地理形態(tài)上被山、灣割裂，樓市亦是割裂的，所以多數(shù)買(mǎi)房人都是跟著熱點(diǎn)瞎買(mǎi)一些價(jià)值并不好的區(qū)域和樓盤(pán)。
因此，本文的價(jià)值所在就是如何正確高效的買(mǎi)青島？

理解一個(gè)城市，要學(xué)會(huì)從高處俯瞰，所以我們先用一張圖來(lái)理解青島的發(fā)展和空間規(guī)劃。

這是青島十四五規(guī)劃對(duì)各區(qū)域的最新定位。這張圖有三個(gè)看點(diǎn)：
1、青島城市格局發(fā)生巨變。
從“ 三城聯(lián)動(dòng)、軸帶展開(kāi) ”，變?yōu)?ldquo;聚灣強(qiáng)心、軸帶展開(kāi)。
“三城”變“聚灣”，意味著東部新城已經(jīng)成為過(guò)去IP了，藍(lán)谷已經(jīng)退出第二圈層，而膠州灣正在成為青島的“內(nèi)湖”。
2、出現(xiàn)了兩個(gè)新的概念“主城區(qū)”和“城市有機(jī)更新”。
“十三五”規(guī)劃中，青島的空間圈層依次為：環(huán)灣中心城區(qū)-都市區(qū)緊密層組團(tuán)-區(qū)域協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn) ；
“十四五”規(guī)劃中，青島的空間圈層依次是：環(huán)灣主城區(qū)-環(huán)灣三大主城片區(qū)-環(huán)灣都市四大戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)。
在這樣的城市發(fā)展戰(zhàn)略下，受益最大的無(wú)疑是自貿(mào)區(qū)、紅島、高新區(qū)、未來(lái)之城、滄口。
未來(lái)的大趨勢(shì)是城陽(yáng)區(qū)一步跨入主城區(qū)，將成為主城區(qū)新的崛起板塊。青島老城區(qū)復(fù)興擁有了更大的確定性。
所以，近期你會(huì)看到青島相關(guān)聯(lián)的動(dòng)作頻繁，比如流亭機(jī)場(chǎng)片區(qū)規(guī)劃建設(shè)以及關(guān)于城陽(yáng)承接老城區(qū)部分功能疏解的細(xì)化政策。
3、膠州灣+海岸線清晰的表達(dá)著青島的發(fā)展方向。

是不是親兒子，看有沒(méi)有地鐵，有沒(méi)有軌交投入，一目了然。
膠州和即墨喊得再響，也架不住8號(hào)線擦邊而過(guò)。
早前，青島依據(jù)《國(guó)家發(fā)改委關(guān)于環(huán)渤海地區(qū)山東半島城市群城際鐵路規(guī)劃（2014-2020年）調(diào)整方案的批復(fù)》，先后（超前）建設(shè)了11號(hào)線藍(lán)島、13號(hào)線西海南，增強(qiáng)了兩翼的輻射力度。
那么從當(dāng)下軌道交通的規(guī)劃和建設(shè)看，比如地鐵1號(hào)線 、2號(hào)線一期（西延段） 、8號(hào)線等等，明顯是在加速環(huán)膠州灣地鐵形成閉環(huán)。
相信此時(shí)此刻，你已經(jīng)對(duì)青島未來(lái)至少5年的發(fā)展重點(diǎn)和大勢(shì)所在有了概念。
因此，你至少會(huì)知道，即墨不看，放棄。膠州不看，放棄。西海岸過(guò)了靈山島再往西不看，放棄。城陽(yáng)分區(qū)域，選擇性看。
有青島房票的要么主城市南、市北、嶗山、李滄四區(qū)，要么西海岸靈州灣、城陽(yáng)-高新看看，其它的除非地緣，大可不看。

有了邏輯，有了趨勢(shì)，還要再細(xì)化分析。
1、未來(lái)10年，青島的中心在哪里？
中心是什么，就是政府告訴你的核心區(qū)域。就是未來(lái)10年后的青島是什么樣子的格局和人群分布？
請(qǐng)記住，人的流動(dòng)方向，才是買(mǎi)房的方向。
產(chǎn)業(yè)、人口、需求是極其強(qiáng)大和堅(jiān)定的。

在青島選籌，環(huán)膠州灣不能忽視！
有人說(shuō)，你這圈咋不劃的再大點(diǎn)呢？你干脆把整個(gè)青島劃進(jìn)來(lái)得了？！
別急！先劃范圍，在細(xì)化區(qū)域——
1、市南區(qū)
整個(gè)青島市南區(qū)項(xiàng)目極其稀缺，目前區(qū)域內(nèi)幾乎無(wú)地，偶爾零星小地塊，在售價(jià)格基本都在3.5萬(wàn)/㎡+。在青島大行情向下的情況下，典型樓盤(pán)去化周期都在一年左右，算是比較好的去化速度了。以地緣改善自住需求為主，投資價(jià)值不大。
2、市北區(qū)
市北區(qū)新都心由南向北，城市界面差異非常大，價(jià)格從3.2-2.5萬(wàn)，以新改或剛改為主。
市北浮山后片區(qū)相對(duì)新都心最大優(yōu)勢(shì)在于教育資源優(yōu)勢(shì)，相對(duì)遼陽(yáng)路延線比滁洲路延線更成熟、人氣更旺。又有地體4號(hào)線加持，所以整體價(jià)格比滁洲路延線貴。總的來(lái)說(shuō)過(guò)3.5萬(wàn)/㎡和3.1萬(wàn)/㎡的價(jià)格都是合理的，。
3、嶗山區(qū)
嶗山是新富人聚集地，有海岸線資源的價(jià)格比較貴，比如銀豐玖璽城6萬(wàn)/㎡，注定是少數(shù)人的選擇。
4、城陽(yáng)區(qū)
城陽(yáng)GDP青島各區(qū)排名第二，有錢(qián)。
2020年劃給為主城區(qū)，城市界面、經(jīng)濟(jì)活力、成熟度均價(jià)好。比較典型性板塊如老城區(qū)、白云山板塊多傾向于地緣性置業(yè)，而夏莊板塊以李滄區(qū)外溢支撐為主，價(jià)格高于白云山板塊等，自住投資都不建議。
特別注意未來(lái)之城、滄口，靠譜，區(qū)位、地緣、外溢足夠了。但，提防高位接盤(pán)。
5、高新區(qū)
高新區(qū)屬于典型性新區(qū)。核心區(qū)城市界面、公建配套已經(jīng)初具規(guī)模。區(qū)域價(jià)值沒(méi)問(wèn)題，還需要一點(diǎn)點(diǎn)時(shí)間，投資、自住均可。
6、紅島
紅島最大的優(yōu)勢(shì)是地鐵8號(hào)線。從紅島規(guī)劃看，多商業(yè)地塊、少住宅地塊，開(kāi)發(fā)商多開(kāi)發(fā)商墅，四個(gè)樓盤(pán)在售。目前沒(méi)有配套，需要更多的時(shí)間，海岸線以灘涂為主，區(qū)域整體改造發(fā)展道路漫長(zhǎng)，有概念、有基建、但產(chǎn)業(yè)落地和經(jīng)濟(jì)比較差，商墅沒(méi)有投資價(jià)值，15000元/㎡以下剛需類(lèi)住宅算是一個(gè)切入點(diǎn)吧。
6、上馬、河套
存在大量斷裂帶，需要時(shí)間，不靠譜！
7、上合經(jīng)貿(mào)示范區(qū)
產(chǎn)業(yè)落地不足，人氣不足，存在不確定性！
9、自貿(mào)區(qū)
國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略新區(qū)，橋頭堡商務(wù)區(qū)、填補(bǔ)了環(huán)膠州灣區(qū)域的空白，可關(guān)注！
看完圈內(nèi)，我們接下里看圈外的。
在青島，區(qū)域的價(jià)值研判要跳脫傳統(tǒng)內(nèi)陸城市思維。
在青島選籌，優(yōu)質(zhì)海岸線不能忽視！
1、西海岸新區(qū)
西海岸新區(qū)的發(fā)展主要是在大膠南基礎(chǔ)上從主城區(qū)沿著海岸線發(fā)展，目前沿著海岸線的幾個(gè)板塊，金山灘、黃島老城區(qū)、黃島、靈山灣、海洋活力區(qū)、世博城、古鎮(zhèn)口軍民融合創(chuàng)新示范區(qū)、黃島交通商務(wù)區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)等等�？傊�就是很多。
因此，西海岸新區(qū)沿著濱海大道沿線，一定是有價(jià)值。
但價(jià)值與價(jià)格相對(duì)應(yīng)的，以和市區(qū)的距離，位置呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)。
因此，從金沙灘、黃島老城區(qū)、靈山灣板塊、再到海洋活力區(qū)、世博城等價(jià)格幾乎是明顯遞減的。
但西海岸有一個(gè)問(wèn)題是，目前距離老城的交通通勤時(shí)間還是比較長(zhǎng)，因此非常依賴(lài)軌道交通，所以在西海岸選籌只關(guān)注兩個(gè)方面：
1、地鐵2、濱海大道
具體來(lái)說(shuō)就是沿著地鐵6號(hào)線、13號(hào)線，但，最遠(yuǎn)不建議過(guò)靈山灣。
2、膠州
膠州很尷尬。可開(kāi)發(fā)面積非常大，但大部分地區(qū)不構(gòu)成與主城的連通性。且各個(gè)區(qū)域割裂性比較大。雖然有膠州灣大橋，但與老城連通性很差。地鐵8號(hào)線連同膠州機(jī)場(chǎng)，也是從膠州東北向擦邊而過(guò)，因此，膠州是地緣性市場(chǎng)，沒(méi)有投資價(jià)值。
3、藍(lán)色硅谷
“環(huán)灣三城” 不再提了之后，東岸新城的海岸線，基本可以放棄了！畢竟一條地鐵線是難以跨越嶗山的。
具體看藍(lán)色硅谷整個(gè)片區(qū)，目前落位的資源多為大學(xué)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)、開(kāi)發(fā)商的度假、文旅項(xiàng)目等。
區(qū)域存在的問(wèn)題是遠(yuǎn)、割裂、沒(méi)人氣，看不到清晰的人口導(dǎo)入路徑。
已經(jīng)開(kāi)通的地鐵11號(hào)線串聯(lián)的區(qū)域可以看看。
目前整個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)經(jīng)歷過(guò)爆裂的炒作，處于低谷期，地緣自住可以選，投資無(wú)價(jià)值。
4、即墨
即墨創(chuàng)智新區(qū)，優(yōu)點(diǎn)是城市界面，開(kāi)發(fā)商品牌相對(duì)不錯(cuò)，缺點(diǎn)是東西都有割裂帶，配套落位的只有市民中心、政務(wù)廣場(chǎng)、龍泉湖公園等，尚未有軌道交通聯(lián)通，目前開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)比較激烈11000-15000的價(jià)格，地緣自住，無(wú)投資價(jià)值。
即墨老城區(qū)，即墨商貿(mào)區(qū)，配套成熟，有即墨高鐵站加持，但區(qū)域樓盤(pán)眾多，招商、海爾、中南、藍(lán)城、萬(wàn)達(dá)、首創(chuàng)、榮盛等等，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。經(jīng)過(guò)一輪價(jià)格縮水之后，即墨本地地緣自住可買(mǎi)，無(wú)投資價(jià)值。
最后，總的來(lái)說(shuō)，在青島環(huán)膠州灣和優(yōu)質(zhì)海岸線是選籌買(mǎi)房必須尊重的兩個(gè)事實(shí)。
因此，看好西海岸新區(qū)！
看好地鐵1號(hào)線和8號(hào)線沿線！
即墨、膠州地緣為主，投資請(qǐng)遠(yuǎn)離！
紅島、高新可關(guān)注！