杭州主城區(qū)的邊界在哪？
幾年前，很多人可能都會說，是繞城高速。但如今，杭州城市發(fā)展的邊界早就突破了繞城，繼續(xù)往外延伸。
最近，關于杭州新主城區(qū)范圍的討論非常激烈，被劃入主城紅線，似乎意味著會有更好的前景。
但官方的各種版本，體現(xiàn)的更多的是行政意義。
實際上，杭州城區(qū)的發(fā)展更多的是市場的意愿，人往哪里跑，那里就是城區(qū)的延伸方向。
我大致畫了一個范圍，差不多就是現(xiàn)階段杭州主城八區(qū)內(nèi)，城區(qū)發(fā)展的范圍。
這個范圍內(nèi)，是公認相對能接受的最大通勤距離。而這里的房地產(chǎn)市場也比較統(tǒng)一為杭州的一部分，再往外就過于偏遠了。
這個城區(qū)范圍周邊的一圈板塊，可以定義為現(xiàn)階段的“守門板塊”。
何為守門板塊？分為兩層意思。
第一層是字面意思，它們是杭州城區(qū)邊界，再往外可能湖州、嘉興、紹興范圍了。
第二層是房價層面，守門板塊內(nèi)的房價也是杭州城區(qū)的底線，想買最便宜的房子，就往這些地方找一找。
大致梳理了一下，杭州市八區(qū)的東南西北主要有十大守門板塊，分別是：
東湖、下沙大學城北、衙前、臨浦、義橋、之江、老余杭、瓶窯、仁和、塘棲。
他們有很多共同點，比如很多是規(guī)劃地鐵的末端，或者城市快速路的末端。
也經(jīng)常被拿來做雙向比較，市中心的樓盤銷售會說：你看XX都賣2萬多了，我們這個價真不貴；外圍樓盤銷售也會說：你看XX都賣到2萬多了，我們這才1萬多。
目前的行情下，它們就更像足球場上的守門員了，只要這里的房價不跌，內(nèi)外板塊的底線都能守住。
那么，這些板塊誰的潛力最大呢？
東大門守門員：東湖、大學城北
東湖新城扼守杭州東北角，這里與嘉興的海寧、桐鄉(xiāng)，湖州的德清接壤，因此買房客的覆蓋面很廣。
地鐵9號線目前的終點站位于東湖新城核心區(qū)，在遠期規(guī)劃中，3號線、18號線都會延伸到這里，杭州至桐鄉(xiāng)的城際鐵路也會在這里接上18號線。
由此可見，東湖新城的交通屬性非常強，是杭州東北的樞紐中心。
這里最大的強項應該是產(chǎn)業(yè)。雖然杭州的強項是互聯(lián)網(wǎng)、電商等第三產(chǎn)業(yè)，但正因如此，少數(shù)幾個擁有強勁制造業(yè)的板塊，就顯得難能可貴。
東湖新城擁有國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（余杭經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)），產(chǎn)業(yè)底子厚實。
目前板塊內(nèi)的新房價格大多在2-2.5萬/㎡，最低甚至在2萬以內(nèi)，是剛需的優(yōu)質(zhì)選項之一。
下沙的大學城北板塊，北面接壤海寧鹽倉。
不過大學城北自己可能不太愿意接守門員這個帽子，畢竟身為行政意義上的主城區(qū)，它自有可傲嬌的地方。
但對海寧人來說，大學城北就是融杭的大門。
雖然杭海城際鐵路終點在臨平，但海寧人更愿意把下沙當成杭州，臨平僅是臨平而已。
在杭海城際鐵路規(guī)劃時，海寧人更傾向接到下沙換乘1號線，至今也還有很多人急切期盼下沙至長安的城際鐵路。
目前大學城北的精裝修限價為26200元/㎡左右，門檻相對高一些。
南大門守門員：衙前、臨浦、義橋
衙前是蕭山的經(jīng)濟重鎮(zhèn)之一，杭紹城際鐵路的下一站楊汛橋就是紹興柯橋。
蕭山、衙前、楊汛橋、錢清、柯橋，這一條也是傳統(tǒng)的杭州至紹興通道，也是一條民營經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)走廊。
所以衙前的樓市有它獨特的優(yōu)勢，1.8萬/㎡左右的單價，即便與紹興的樓盤相比也不算貴。相對不足的是，與杭州主城區(qū)的融合度略低一些。
臨浦和義橋再往南去就是諸暨方向，是標準的城區(qū)南大門。一東一西，雖然在距離上很近，但這兩個板塊的屬性卻略有差異。
時代大道快速路延伸到義橋，風情大道延伸至臨浦，所以義橋更像是濱江的南延，臨浦更像是蕭山城區(qū)的南延。
不過，杭諸城際鐵路終將兩個板塊串成一條線。規(guī)劃中，杭諸城際鐵路從諸暨往北，經(jīng)過臨浦后終于義橋，與18號線換乘。
1.7-1.8萬/㎡的限價，是杭州房價最便宜的地方。
但它們能接受到的輻射，最遠可能是蕭山、濱江、奧體等板塊，很難跨過江去。
西大門守門員：之江、老余杭
西面的守門板塊應該是爭議最大的，與其他板塊相比，它們的板塊潛力公認是最大的。之江和老余杭的限價都超過3萬，樓盤的搖號熱度也更高。
之所以出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，是因為杭州有10個區(qū)，我們的守門板塊統(tǒng)計的是8個區(qū)。
之江再往西是富陽區(qū)，老余杭再往西是臨安區(qū)。作為親骨肉，富陽和臨安自然也是杭州著重發(fā)展的地方。
同樣是銜接外圍板塊，之江和老余杭自然就比其他守門板塊更有潛力，未來也會最先脫掉守門員的帽子，成為核心城區(qū)之一。
之江的優(yōu)勢是，與濱江區(qū)一江之隔，坐6號線或者走彩虹快速路十幾分鐘就到。
而且板塊內(nèi)布局了中國美術學院、浙江音樂學院等藝術重點院校，還有浙一之江院區(qū)、螞蟻金服等，這么多一線配套打底，想沒有潛力都難了。
老余杭是地鐵5號線的終點站，本身是一個配套成熟的千年古鎮(zhèn)。
隨著未來科技城的不斷西進，以及杭州第三中心的落地，老余杭已經(jīng)從以前的“邊角料”，慢慢變身為核心地段。
西大門守門員這個頭銜，應該很快就要易主了。
北大門守門員：瓶窯、仁和、塘棲。
瓶窯位于杭州西北，歷來都是余杭西部、德清等方向，往杭州市區(qū)的中轉(zhuǎn)站。
規(guī)劃中，地鐵2號線、12號線都會延伸到瓶窯，不過現(xiàn)階段可能要等等。
中法航空大學、良渚古城遺址兩大超級IP壓陣，注定了瓶窯會成為杭州的焦點板塊。2萬/㎡的單價，讓它成為杭州性價比之王。
不過它的潛力，也取決于云城和杭州第三中心的發(fā)展速度。
仁和是杭州的正北大門，杭寧高速穿板塊而過，地鐵10號線也將延伸到仁和，并與杭德城際鐵路實現(xiàn)換乘。
目前仁和與杭州主城區(qū)之間還有很大的空白地帶，城區(qū)建設相對遲緩。
但10號線的開通后，從仁和到申花、城西、黃龍一帶，可能就半個多小時，配套差的弱項會被地鐵所彌補。
塘棲目前的現(xiàn)狀，除了與臨平的聯(lián)系更緊密，其他更像是杭州北部一個獨立富足的板塊。
塘棲是規(guī)劃9號線的終點站，地鐵一旦開通，到錢江新城的時間會被大大縮短。
曾經(jīng)在塘棲北面的德清雷甸調(diào)研，當?shù)貥潜P銷售顧問的標準話術就是：十幾分鐘車程的塘棲房價是2萬多，我們這才1.3萬，潛力很大。
這也是很多守門板塊的“作用”，被拿來做比較。
房價從1萬多到3萬多，杭州東南西北十大守門板塊，你認為哪里的潛力最大？
來源：杭州樓市動態(tài)
