這是一篇會(huì)得罪石家莊的稿件。
這是一篇你們看了對石家莊樓市很失望的稿件。
這也是一篇代表了大部分普通省會(huì)+90%弱勢三四五線的分析稿。
玻璃心朋友，建議勿看。
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石家莊調(diào)研遇到的第一個(gè)關(guān)鍵詞是：
城市。
想要了解樓市，必須了解石家莊。
想要了解石家莊，就必須放眼全國的城市。
那么，石家莊如何？
3個(gè)數(shù)據(jù)，非常直觀，非常清晰。
1、GDP。
放在南方，GDP不是衡量樓市的核心指標(biāo)，但是在北方，GDP非常重要。
石家莊人口1100多萬，但是GDP才6000億。可以跟大家對比一下，鄭州人口1200多萬，但是GDP是12000億。也就是說，在人口相差不大的情況下，石家莊的人均GDP僅僅是鄭州的一半多點(diǎn)。
2、三環(huán)。
到了石家莊調(diào)研，我非常意外，石家莊到現(xiàn)在為止竟然還在發(fā)展三環(huán)，我調(diào)研的大部分樓盤，都在說這是二環(huán)外2公里附近，巴拉巴拉。
鄭州在發(fā)展四環(huán)外，西安在發(fā)展繞城+西咸新區(qū)，武漢在發(fā)展四環(huán)外，這些都是同樣級別的城市。
3、產(chǎn)業(yè)。
在線下交流的時(shí)候，很多粉絲都說石家莊是藥都，我也找朋友聊了一下，不僅僅是石家莊市，包括河北省很多地市，也是制造業(yè)多一點(diǎn)。那也就意味著，如果沒有強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐，沒有高溢價(jià)的產(chǎn)業(yè)支撐，那么就業(yè)、溢價(jià)、板塊、城市，都會(huì)受到嚴(yán)重的制約。
這是石家莊的基本面，更是樓市的基本面。
因?yàn)樗谢久娴谋澈�，都是幾個(gè)最關(guān)鍵的因素：
人口、購買力、產(chǎn)業(yè)、資本。
還有一點(diǎn)，我不確定，但是可以跟大家分享一下：
石家莊的產(chǎn)業(yè)中，有兩個(gè)非常鮮明的特點(diǎn)：
一是國有產(chǎn)業(yè)占很大比重，二是制造業(yè)占很大比重。
大家想想看，一個(gè)民營經(jīng)濟(jì)很弱的城市，一個(gè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、科技業(yè)比較一般的城市，未來能怎么樣？
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石家莊調(diào)研遇到的第二個(gè)關(guān)鍵詞是：
降價(jià)。是大量的降價(jià)。
但是普遍降幅不多，1500左右。
我第一天到達(dá)石家莊，基本上聽到的、看到的都是降價(jià)盤：
紅星街降價(jià)一條街，遠(yuǎn)郊盤降價(jià)，
主城區(qū)的很多高溢價(jià)樓盤在降價(jià)，
從正定、長安、欒城的連續(xù)性降價(jià)，
主城區(qū)的很多二手房也在降價(jià)，
在我調(diào)研的所有售樓部的樓盤中，有兩種樓盤的客戶數(shù)量最多，一種是降價(jià)的樓盤，這一點(diǎn)不必多說；還有一種是知名樓盤，比如萬科、融創(chuàng)、中海等一些樓盤，大部分的片區(qū)、大部分的板塊，基本上都是冷冷清清，沒有客戶。
而且在石家莊的這一輪降價(jià)趨勢中，是一條非常有邏輯的降價(jià)線條：
從17年前后市場最火爆的正定開始降價(jià)，蔓延到鹿泉、欒城等郊區(qū)板塊，再到房價(jià)一直很堅(jiān)挺的高新區(qū)，再到四大主城區(qū)最差的新華區(qū)，現(xiàn)在則逐漸蔓延到橋西、長安、裕華鐵三角片區(qū)。
尤其是今年，主城區(qū)的橫盤向下的趨勢，非常明顯：
上半年還只是個(gè)別樓盤、個(gè)別板塊降價(jià)，下半年開始全面降價(jià)；
北二環(huán)紅星街引發(fā)了第一輪的價(jià)格戰(zhàn)，有些樓盤甚至跌破了1萬；
隨后東北二環(huán)某盤，市場價(jià)至少1萬4以上，一把干到1萬2；
包括我去主城融創(chuàng)都會(huì)中心，也從精裝2萬1干到精裝1萬8多，甚至更低；
二環(huán)的某盤1萬2銷售不錯(cuò)，漲價(jià)1萬5開盤非常慘淡，現(xiàn)在特價(jià)1萬1在售；
奧園城央云庭是被動(dòng)房，之前2萬+，現(xiàn)在特價(jià)房最低到1萬5；
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石家莊調(diào)研遇到的第三個(gè)關(guān)鍵詞是：
石家莊的發(fā)展方向。
看完一遍，有一個(gè)最基本的判斷：
主城第一，主城向東。長期向北，擁河發(fā)展。這個(gè)順序，千萬不能顛倒。
石家莊為什么向東？
調(diào)整之后，石家莊主城四大區(qū)，不必多說，西側(cè)的鹿泉區(qū)是城市后花園，西邊就是太行山，沒有大量平坦的土地，就注定了城市不可能向西發(fā)展；南側(cè)、東側(cè)是欒城、藁城，距離主城至少在10公里以上，中間有大量的斷裂帶，想要發(fā)展起來需要非常長的時(shí)間。
長期為什么向北？
這一點(diǎn)跟杭州很像，杭州主城飽和之后向南擁之江，石家莊則是主城飽和之后向北擁滹沱河，河都不大，恰好能發(fā)展。但是正定新區(qū)最大的問題是，一是受到17年之后大市場重挫之后，元?dú)鉀]有恢復(fù)，二是雖然落地了奧林匹克、市政府、會(huì)展中心，也有一些高端樓盤，但是產(chǎn)業(yè)、人口、配套還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還至少需要10年。
對于石家莊的未來，有幾個(gè)最基本的判斷：
1、石家莊缺一個(gè)強(qiáng)有力的新區(qū)。必須雙核，現(xiàn)在只是主城單核，正定新區(qū)能不能成為雙核？
2、石家莊的基本面很一般。不僅僅是樓市，我在這個(gè)城市開車轉(zhuǎn)的時(shí)候，有萬象城，有幾個(gè)萬達(dá)廣場，有勒泰中心，但是沒有一個(gè)或者幾個(gè)絕對的商務(wù)核心區(qū)。這一點(diǎn)，很尷尬。
3、樓市也不成熟。石家莊有沒有玻璃幕？有沒有干掛石材？有沒有300平以上大戶型？有，問題是，這座城市竟然還有80多平的兩房，就連龍湖天璞也是這樣。
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石家莊調(diào)研遇到的第四個(gè)關(guān)鍵詞是：
樓市下行周期帶來的城市尷尬、樓市尷尬。
石家莊為什么這么尷尬？
舉一個(gè)例子，2017年，是石家莊市場最好的熱時(shí)候，也是正定新區(qū)地王頻出、房企搶地的時(shí)候，所有人都以為至少干到2萬以上。然而，也正是這個(gè)最熱的板塊，打響了價(jià)格戰(zhàn)的序幕。
1、16-17年市場太好了。
一旦房地產(chǎn)成為了絕對的支柱產(chǎn)業(yè)，那么整個(gè)城市瘋狂涌入的資金就會(huì)大量涌入地產(chǎn)，一旦浮躁起來，城市更新、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、新區(qū)建設(shè)都會(huì)停滯，而這些恰恰是最需要沉下心、沉下資金去做的。
2、石家莊沒有強(qiáng)有力的支撐和IP。
外地人對石家莊的第一印象是什么？火車?yán)瓉淼某鞘�，然后就沒有了，沒有產(chǎn)業(yè)，沒有IP，外地人誰會(huì)來？產(chǎn)業(yè)誰會(huì)來？
我剛剛從青島回來，大家是不是都以為青島在降價(jià)，五五開吧，主城+豪宅+學(xué)區(qū)房降價(jià)的很少，為什么？就是因?yàn)榍鄭u的海濱IP，制造業(yè)IP，北中國的第一IP，主城人對學(xué)區(qū)也非常認(rèn)可，實(shí)力+流量IP全都有，這就保證了青島在跌，但是更多是遠(yuǎn)郊的泡沫裂了，主城還是非常扎實(shí)。
3、開發(fā)商很難。
為什么都在降價(jià)？為什么萬科融創(chuàng)也在降價(jià)？
不一定是因?yàn)槭仪f樓市不行了，而是過去2年的三道紅線對開發(fā)商的打擊太大了，基于市場的預(yù)判，自己的現(xiàn)金流的壓力，也逼著開發(fā)商必須降價(jià)回款。所以，這不是石家莊一個(gè)城市的問題，而是全國所有城市都會(huì)遇到的問題。
4、地王崩盤下的掙扎。
17年，正定新區(qū)最熱。6宗地中，有5宗樓面價(jià)是1萬1-1萬5，有一宗最高樓面價(jià)竟然超過2萬（含配建成本，實(shí)際價(jià)格沒有這么高）。
18-20年，主城最熱。2019年12月24日，中海拿下棉五地王， 324輪，樓面價(jià)1萬1；2020年3月25日，東勝拿下地王，樓面價(jià)1萬6；2020年12月11日，437輪，溢價(jià)率97%，樓面價(jià)高達(dá)1萬5。
這么高溢價(jià)拿下的地塊，怎么賣？怎么定價(jià)？怎么回款？
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1、石家莊樓市很一般。我在做線下的時(shí)候，也講到了這一點(diǎn)，一些人有點(diǎn)玻璃心，我覺得大可不必。石家莊的基本面，是大部分北方城市和大部分三四線城市的縮影，東北不是這樣？天津太原不是這樣？鄭州除了主城也一般啊，沒必要玻璃心，要勇于承認(rèn)自己不行。
2、石家莊能起來，靠什么？靠大勢，一旦大勢已去，市場立馬被打回原形，購房者不會(huì)落戶這里，資本不會(huì)來這里投資，石家莊本身就是一個(gè)極強(qiáng)的自住城市，就是本地人加一少部分的地市置業(yè)，甚至很多地市會(huì)選擇京津。
3、石家莊的基本面是，主城第一，主城向東，未來向北。至少在10年內(nèi)，主城區(qū)的配套、學(xué)區(qū)、產(chǎn)業(yè)依然是最強(qiáng)的，自住一定要首選這里。如果穩(wěn)健發(fā)展，正定新區(qū)未來一定會(huì)不錯(cuò)，是新的富人區(qū)，會(huì)擁河發(fā)展，但是那是未來，那是10年后。
4、紅星街+萬科+保利+融創(chuàng)，看準(zhǔn)他們的價(jià)格，這些板塊、這些房企就是未來石家莊的風(fēng)向標(biāo)。甚至我建議，在選擇項(xiàng)目的時(shí)候，也要首選萬科融創(chuàng)這些外來房企，加上本地國赫天山等本地房企。
5、1萬純剛，1萬5剛改，2萬改善，3萬豪宅。三環(huán)內(nèi)+配套+學(xué)區(qū)就是最好的，有大量斷裂地的不要去。
再思考幾個(gè)問題：
華為河北總部會(huì)給石家莊帶來什么？
雄安新區(qū)對石家莊是利好還是利空？
石家莊的發(fā)展方向、城市IP到底是什么？
來源：米宅
