前幾年，酒店式公寓市場一直處于低迷狀態(tài)，尤其是2018年成交量更是出現(xiàn)明顯下跌。不過，就在去年，趨勢有所上揚，市場從低谷中爬升，成交量同比上漲近三成，交出了較為滿意的答卷。
在這過程中，不少板塊熱度攀升，多個項目躍升榜單前列，總價100-150萬之間小戶型低總價產(chǎn)品受歡迎，總價超1000萬的大平層公寓也走出了一波獨立行情。同時受地段、產(chǎn)品力等因素影響，市場分化也漸趨明顯。
01低總價小戶型公寓仍是“硬通貨”
據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，去年杭州共成交了22384套公寓房源，同比上漲超9%，成交均價為29942元/平方米，同比上漲4.4%。
其中之江度假區(qū)成交量表現(xiàn)最亮眼，錢江世紀城、城東新城緊隨其后，老余杭、三墩北增長最快，主力成交價格段在2萬-3萬元/平方米之間。
位列榜單TOP20項目多位于城西，其中排行前三的依次為龍湖紫金上城（備案名：龍致商業(yè)中心）、世茂泰禾中央廣場（備案名：泰旭樂悠城）、久耀商業(yè)中心，分別成交1126套、986套、722套，成交總價大都分布在100-150萬之間，少部分200萬左右。
還有些項目套均成交總價甚至在百萬以內(nèi)，如位于空港新城的德信空港城、臨平新城的時間名座、蕭山科技城的云潮府、之江板塊的云都匯中心等，超高的性價比吸引了不少購房者。
龍湖紫金上城位于三墩北板塊，是地鐵2號線三墩站上蓋物業(yè)，旁邊就是紫荊天街，占據(jù)交通和商業(yè)優(yōu)勢，人氣十足。低總價和“準現(xiàn)房”是項目自身最大的亮點，據(jù)案場工作人員介紹，項目將于今年年中精裝交付，同時產(chǎn)品設(shè)計又年輕時尚，包含熱門的雙鑰匙公寓，上下獨門獨戶，對外出租或自住，絲毫不受干擾。
從數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，紫金上城套均總價在120-140萬左右，也就是說最低首付款能控制在60多萬。相對于住宅產(chǎn)品而言，這樣低首付的房子目前杭州較為稀少，僅大江東、臨安等部分區(qū)域還有少量，這也因此使其受到資金暫不寬裕的年輕一族的青睞。
位于蔣村板塊的世茂泰禾中央廣場情況有些類似，但客戶購買邏輯卻有些不同。
中央廣場項目效果合成圖 （開發(fā)商供圖）
通過實地探訪得知，周邊不少住宅小區(qū)的業(yè)主選擇在中央廣場購置一套不限購、不占房票的房子作為家庭其他成員的居所，住在西溪蝶園的楊女士就是其中之一。楊女士表示，自己現(xiàn)在上有老下有小，全家住在一起顯得有些擁擠，若在本小區(qū)再買一套住宅預(yù)算又不太夠，而一路之隔的中央廣場一兩百萬恰好合適。
“酒店式公寓受政策、重大事件影響也非常大，如去年的之江板塊，螞蟻金服確定總部落地，板塊一時之間熱度攀升，成交量激增，但隨著螞蟻金服上市叫停，市場需求明顯減少，回歸了常態(tài)。”中房大數(shù)據(jù)研究中心總經(jīng)理陳煥春介紹道。
02高端大平層走出獨立行情
自2018年限酒令出臺后，增加了對商業(yè)項目的限制，最小產(chǎn)權(quán)分割單元不小于300平方米。近兩年，這批項目紛紛入市，去年也因此被稱為“大平層元年”。數(shù)據(jù)顯示，2020年杭州300平方米以上的商業(yè)大平層共新增了1018套，比歷史累計總量還要多。
整體供應(yīng)的增加也導致了成交量的上漲，據(jù)住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，去年杭州商業(yè)大平層共成交了599套。不過，仔細研究數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn)，不同板塊之間大平層分化也較為明顯。
以錢江新城、奧體、城東新城為代表的板塊成交占比超80%，如觀雲(yún)錢塘城、明石東潮府、迪凱金座、錢塘公館（備案名：錢塘會館）、中豪五福國際（備案名：順福商務(wù)中心）等表現(xiàn)搶眼。
一方面因其地段佳，享受區(qū)域內(nèi)成熟配套，另一方面，產(chǎn)品力過硬，設(shè)計、裝修等讓不少人為之心動。
中豪五福國際 圖片來源：透明售房網(wǎng)
“我們的客戶主要以自住為主，且不局限于杭州本地，像溫州、臺州等地的客群不在少數(shù)。買大平層首要看重的就是地段，奧體、錢江新城是整個杭州的熱門板塊，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以說買一套少一套，不少人會抓住機會選擇入手。”觀雲(yún)錢塘城相關(guān)負責人坦言。
“不同區(qū)域客戶購買邏輯又會發(fā)生變化，比如城東新城和奧體就有明顯區(qū)別。城東新城的大平層產(chǎn)品地緣性客戶占比更多，他們大都手上無多余的住宅房票，購買大平層基本用來改善自住，更多的會在意房子本身的品質(zhì)。”
陳煥春表示，大尺度、壕裝修、地段核心等因素讓大平層成為高端改善自住的新名詞，由于杭州高端住宅供應(yīng)稀缺，越來越多的人會選擇商業(yè)大平層，其舒適度與一般改善住宅無異，個別產(chǎn)品還開通了燃氣和民用電，其單價卻比同板塊住宅產(chǎn)品更具優(yōu)勢。
不過，大平層非常依賴地段，如果所處的板塊能夠支撐，那么前景可期。此外，因其商業(yè)產(chǎn)權(quán)屬性，市場流通性相對差，未來行情還有待觀察。
來源：杭報地產(chǎn)
