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| PART 1 |

如標(biāo)題，在杭州，相當(dāng)一部分的業(yè)主都有這樣一個(gè)繚繞在心頭的疑問(wèn)，我的房子各方面都挺好的，最后卻跑不贏市場(chǎng)，和那些價(jià)格表現(xiàn)優(yōu)異的佼佼者更是相去甚遠(yuǎn)。就比如筧橋、城東新城的一些次新房，多是品牌開(kāi)發(fā)商的品質(zhì)樓盤(pán)，距離交通樞紐、地鐵、商業(yè)綜合體都挺近，還有主城區(qū)的教育資源，居住的綜合體驗(yàn)并不差。在同價(jià)位中，城東一帶的次新似乎僅從居住出發(fā)，優(yōu)勢(shì)斐然，但結(jié)果呢？金色黎明、東方星城、東宸等一大批4萬(wàn)+級(jí)的次新近幾年價(jià)格幾乎分文未動(dòng)。

從18年的高點(diǎn)，至今已有四年有余，成交價(jià)格還是處于幾年前，這批房子似乎失去了四五年時(shí)光。這樣的例子絕不僅存在于城東新城一帶，在蕭山城區(qū)、在濱江一橋、在九堡、在下沙、在南臥、在丁橋、在桃源，比比皆是。

房子挺好的，要什么有什么，但卻就是跑不贏大勢(shì)，與那些成交價(jià)格節(jié)節(jié)高升的板塊距離越拉越大，可以說(shuō)這是一大批次新板塊的業(yè)主近些年所面臨最焦慮、疑惑的問(wèn)題。根據(jù)我的觀察，個(gè)人認(rèn)為之所以上述板塊次新價(jià)格長(zhǎng)期不動(dòng)，跟不上市場(chǎng)頭部板塊，主要矛盾有幾點(diǎn)。最重要的則是，大量新房搶客。

| PART 2 |

新房搶客很好理解，杭州自2016年大規(guī)模出讓宅地以來(lái)，至今高速出讓宅地已有超過(guò)7年的時(shí)間，每年新增供應(yīng)量都超過(guò)10萬(wàn)套，土地出讓金總計(jì)更是超萬(wàn)億。

大量的新房上市，意味著只要需求端不在短時(shí)間內(nèi)突然爆發(fā)式增長(zhǎng)（就比如2020年疫情之后這波投資需求涌現(xiàn)，導(dǎo)致新房市場(chǎng)供不應(yīng)求，進(jìn)一步推高二手房市場(chǎng)，但這樣的虛假需求如果遇見(jiàn)行情下行期，必將快速退卻，被虛假需求推上去的普通二手房?jī)r(jià)格重新回落只是時(shí)間問(wèn)題），二手房就很難從新房虎口奪食，特別是新房還持續(xù)限價(jià)，價(jià)格低很多、更具性價(jià)比。 我們?cè)倩剡^(guò)頭來(lái)看以上列舉的板塊，大多數(shù)其實(shí)都客觀存在大量且持續(xù)不斷的新房供應(yīng)情況，比如城東。

我此前簡(jiǎn)單估算過(guò)包括城東新城、筧橋、艮北新城等幾個(gè)板塊近幾年的新房供應(yīng)情況，結(jié)果讓人大吃一驚。

16年以來(lái)，城東核心區(qū)新房供應(yīng)量超過(guò)30個(gè)，平均每年都有5-6個(gè)新盤(pán)集中供應(yīng)。

也就是說(shuō)，購(gòu)房目標(biāo)為城東的購(gòu)房者，只要預(yù)算沒(méi)問(wèn)題，幾乎就不會(huì)面臨新房短缺的可能，堅(jiān)持搖號(hào)一定能中，4-4.6萬(wàn)的新房限價(jià)又?jǐn)[在這，二手怎么漲？

換句話說(shuō)，曾經(jīng)的錢(qián)塘天譽(yù)、金茂府等一大批品質(zhì)新房在售，甚至滯銷，作為二手房，在更老的產(chǎn)品、更差的配套基礎(chǔ)上，怎么和新房競(jìng)爭(zhēng)，更別談漲價(jià)。城東失去的幾年，很大一部分原因就來(lái)自新房無(wú)休無(wú)止的供應(yīng)，直到今年才有所緩解。

也正是自今年開(kāi)始，城東一帶新房的穩(wěn)定性也就日漸凸顯出來(lái)，優(yōu)質(zhì)教育資源導(dǎo)入，而且城東也不再是那個(gè)新房天量供應(yīng)的城東了。那是不是意味著城東次新馬上就要翻身了？

恐怕沒(méi)那么簡(jiǎn)單，賣(mài)完一個(gè)城東新城，艮北又跟上了，下一個(gè)錢(qián)二也蓄勢(shì)待發(fā)。至少短期之內(nèi)，艮北和錢(qián)二的供應(yīng)是不會(huì)停止的；加上錢(qián)二供應(yīng)不止的高能級(jí)板塊，對(duì)低維度的板塊就是一道越不過(guò)去的檻。

再看南臥、丁橋、桃源、下沙等一大批次新價(jià)格上漲停滯的板塊，幾乎每一個(gè)都是新房持續(xù)上新的重災(zāi)區(qū)。而一些本板塊沒(méi)有新房砸盤(pán)板塊，隔壁可以互補(bǔ)的板塊大概率就有新房在砸盤(pán)，就比如九堡。更核心的城東新城新房只賣(mài)4.6萬(wàn)，筧橋更只需要4萬(wàn)，且隨來(lái)隨買(mǎi)，九堡次新想賣(mài)到4.5萬(wàn)？這基本是做夢(mèng)。

| PART 3 |

新房砸盤(pán)固然可怕，但只要區(qū)域需求足夠澎湃，天量新房也沒(méi)有那么可怕，而這就和本區(qū)域的發(fā)展和地緣區(qū)位有著極強(qiáng)的相關(guān)度。就比如城西，優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)人口不斷導(dǎo)入，大城西的總體新房供應(yīng)雖多，包括未科、三墩北、勾莊、申花、良渚每年都有不少新增供應(yīng)上新，但卻也滿足不了大城西的購(gòu)房需求。

城西供需失衡的另一個(gè)原因，是之前紅盤(pán)政策所造成的大批量的次新限售，在相當(dāng)程度上延緩了二手存量的供應(yīng)釋放。

增量需求大于、甚至遠(yuǎn)大于增量供應(yīng)，是二手房最強(qiáng)硬的底氣。基于此，二手房?jī)r(jià)才能夠保持良好的穩(wěn)定性，和向上態(tài)勢(shì)。

所以某種意義上，大部分二手價(jià)格不動(dòng)的板塊，很大程度上和其自身發(fā)展不充分、沒(méi)有內(nèi)生力有著直接關(guān)系。但這也不能直接把沒(méi)有產(chǎn)業(yè)和板塊不行直接劃等號(hào)，假如板塊有極佳的地緣區(qū)位，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)也能演繹優(yōu)質(zhì)板塊向上的神話。

申花、南星橋便是如此，都是純居住區(qū)，但地緣區(qū)位卻極佳。以申花為例，縱觀中河上塘高架以西，整個(gè)武林、黃龍、文教、未科為核心的產(chǎn)業(yè)城西，只有申花一個(gè)城市界面整齊、高端改善次新集聚的改善板塊，也就是說(shuō)，申花在承接高端購(gòu)買(mǎi)力的角度，在大城西范圍內(nèi)目前并沒(méi)有對(duì)手。 沒(méi)有對(duì)手意味著，申花不需要產(chǎn)業(yè)、沒(méi)有需求內(nèi)生力也能夠獲取源源不斷的產(chǎn)業(yè)、居住升級(jí)等一大批高改需求。

我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，濱江核心區(qū)一路向東，最后大概率是為市北、奧體的改善房做嫁衣，是推動(dòng)市北西、奧體超越濱江核心房?jī)r(jià)的核心動(dòng)力。申花又何嘗不是江北的奧體、市北西？是城西大發(fā)展嫁衣最終的贏家。 大城西產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高度越高，申花的高端住房需求的池子就越大，在未科還未真正的成為城市級(jí)中心之前，申花將長(zhǎng)期占據(jù)高端改善需求集聚地的現(xiàn)實(shí)地位。

| PART 4 |

我們?cè)倏纯辞拔牧信e的次新價(jià)格沉淪板塊，幾乎沒(méi)有一個(gè)具有產(chǎn)業(yè)內(nèi)生力，或類申花、奧體這類具有區(qū)域唯一性的地緣區(qū)位優(yōu)勢(shì)。它們太過(guò)普通了，咋一眼看上去似乎什么都有，但核心價(jià)值點(diǎn)幾乎一個(gè)未占。

說(shuō)房子好吧，卻又不是非你不可的那種好，在杭州，房子好并不是什么特別大的稀缺屬性，因?yàn)榇蠹叶纪谩?說(shuō)你地緣位置好，交通區(qū)位不錯(cuò)，但又沒(méi)有到別人非你不買(mǎi)的那種程度，不買(mǎi)你丁橋、我可以買(mǎi)桃源、勾莊吧，不買(mǎi)你城東、我可以買(mǎi)市北、奧體吧。有些板塊，似乎命理就是如此。