今年以來,學(xué)區(qū)的事,非常鬧騰。
文瀾轉(zhuǎn)公、崇文轉(zhuǎn)公、育才轉(zhuǎn)公等消息一茬接一茬,為了學(xué)區(qū),未來科技城業(yè)主聯(lián)名鬧學(xué)區(qū),橋西“四小龍”效仿。近期教育新政“名額分配制”更是激起一波浪。
每一個(gè)消息的傳出,立馬能點(diǎn)燃家長們的討論熱情以及投資客的購房熱情。
不過,當(dāng)學(xué)區(qū)熱歸于平靜之時(shí),我們才能窺見真正的市場(chǎng)效應(yīng),比如熱極一時(shí)的“崇文轉(zhuǎn)公”,官宣之后,市場(chǎng)急速冷卻。
01
1月初,“崇文轉(zhuǎn)公”的消息在樓市掀起一波浪潮。起初只是傳言的幾張圖,就有業(yè)主連夜提價(jià)。
很快,消息的真實(shí)性被證實(shí),官方發(fā)布了學(xué)區(qū)的草案,新設(shè)一所公辦學(xué)校杭州市崇文小學(xué)。本月中旬,正式的學(xué)區(qū)劃定也最終確定。
而在此期間,我們持續(xù)報(bào)道過崇文轉(zhuǎn)公影響下周邊二手房的變化,傳聞盛期,
近江家園1-5園附近的中介門店就被擠爆了,中介人員帶看繁忙,房東惜售,甚至不惜毀約。
近江家園1-5園的房價(jià)因此被急速拉升,像60、70㎡左右的小戶型,成交價(jià)從6萬元/㎡左右,普遍漲到了約7萬元/㎡。
兩個(gè)月時(shí)間過去,新的學(xué)區(qū)熱點(diǎn)不斷上線,聚光燈下的崇文小學(xué)也并未離開大家的視線。3月11日,上城區(qū)教育局發(fā)布了崇文小學(xué)的學(xué)區(qū)劃分,近江東園社區(qū)、
在水一方社區(qū)劃入學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。
學(xué)區(qū)塵埃落定,但隨著利好的兌現(xiàn),崇文小學(xué)的學(xué)區(qū)房熱度卻在冷卻,甚至敗給了旁邊的勝利小學(xué)(錢塘校區(qū))和天地小學(xué)。
02
近日,我們?cè)僖淮翁皆L,了解崇文小學(xué)學(xué)區(qū)房的相關(guān)動(dòng)態(tài)。
“在民辦里,崇文小學(xué)是很好的,但新的公辦生源表現(xiàn)如何還是未知數(shù),這就像一場(chǎng)對(duì)賭,不少客戶因此遲疑了。”近江家園一園附近的老中介說道。
優(yōu)質(zhì)民辦能出圈,很大一部分原因是可以掐尖擇優(yōu)錄用,變公辦之后,師資力量相當(dāng),但生源范圍卻極速收窄,在不少家長看來“生源質(zhì)量決定學(xué)校好壞”,僅靠一個(gè)名校頭銜,能走多遠(yuǎn)?
公辦化的崇文小學(xué),區(qū)域內(nèi)的生源能否維持其王牌地位,成了家長們購買崇文小學(xué)學(xué)區(qū)房的關(guān)鍵因素,不過這一切都還要時(shí)間來驗(yàn)證。
而這一切的擔(dān)憂,也都直接體現(xiàn)在了二手房市場(chǎng)。
據(jù)中介人員介紹,近兩個(gè)月看崇文小學(xué)學(xué)區(qū)房的人少了很多。近江家園1-5園在1月份急速拉升到7萬元/㎡左右后,價(jià)格表現(xiàn)還比較穩(wěn)定,但帶看量、成交量很少,還不如勝利小學(xué)和天地小學(xué)的學(xué)區(qū)房。
小鳳凰也統(tǒng)計(jì)了這三個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)的二手房近30天的成交情況,數(shù)據(jù)表現(xiàn)上,崇文小學(xué)學(xué)區(qū)房的表現(xiàn)的確“慘淡”。
崇文小學(xué)學(xué)區(qū)房近30日表現(xiàn)
勝利小學(xué)(錢塘校區(qū))學(xué)區(qū)房近30日表現(xiàn)
天地小學(xué)學(xué)區(qū)房近30日表現(xiàn)
以上數(shù)據(jù)來源于好找房平臺(tái)
可以看到,一個(gè)月內(nèi)的時(shí)間,崇文小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)的小區(qū)一共才成交了12套房源,而勝利小學(xué)(錢塘校區(qū))是其一倍多的量,成交了25套。據(jù)中介介紹,三所學(xué)校若按優(yōu)質(zhì)排位,則是崇文> 勝利> 天地,盡管天地小學(xué)排在末位,但小鳳凰統(tǒng)計(jì)的幾個(gè)小區(qū)成交量,同樣超過了崇文。
03
崇文小學(xué)二手房的成交量低,除了未來的不確定性,也被較大的房價(jià)差牽掣著。
當(dāng)前,崇文小學(xué)學(xué)區(qū)房二手房價(jià)格普遍在7萬元/㎡左右,而勝利小學(xué)、天地小學(xué)的房價(jià)就實(shí)惠多了,大部分在5.5萬元/㎡左右。
“房價(jià)相差1.5萬元/㎡左右,你會(huì)怎么選?”
結(jié)果是,多數(shù)人投票選擇了安全項(xiàng)——勝利小學(xué)。崇文轉(zhuǎn)公不確定性較大,天地小學(xué)也曾是優(yōu)質(zhì)民辦轉(zhuǎn)公,而今排在第三位,勝利小學(xué)能夠居中,品質(zhì)自然不會(huì)太差,而三所學(xué)校對(duì)口中學(xué)都是開元中學(xué),殊途同歸,房價(jià)壓力上也不會(huì)過大。
近江家園
崇文民轉(zhuǎn)公消息之時(shí),市場(chǎng)有多瘋狂,而今就顯得有多寂寥。
典型的案例是,近江家園四園一套房子,一夜?jié)q了100萬。除了連夜?jié)q價(jià),背后還有一系列騷操作,比如有中介發(fā)現(xiàn)“商機(jī)”,和房東簽訂買房合約,坐等房東毀約賠償違約金。
房東不惜毀約,也是吃不準(zhǔn)崇文小學(xué)的利好到底能將房價(jià)推向多高。不過已經(jīng)有業(yè)主耐不住在下調(diào)了。
比如同樣是近江家園四園的房子,60多㎡的戶型,樓層不錯(cuò),一年前掛牌價(jià)370多萬,后面漲到了460萬,而今450萬在掛。近江家園三園,有一套一周前價(jià)格下調(diào)幅度高達(dá)72萬,降價(jià)之后的均價(jià)約7萬元/㎡,與市場(chǎng)持平。
近江家園三元掛牌房源
民辦牛校轉(zhuǎn)公辦,此前就有不少“失敗”案例,丟失了生源的優(yōu)勢(shì)便被踢出熱門學(xué)區(qū)。這一次崇文轉(zhuǎn)公,會(huì)讓歷史重演嗎?而在這場(chǎng)學(xué)區(qū)房的追逐中,誰會(huì)是最后的受益者呢?
來源:鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站