持續(xù)下跌后，萬(wàn)人搖紅盤(pán)剩多少盈利？高的仍翻倍，低的不到10%

4月僅剩一周，今年二手房市場(chǎng)的“金三銀四”已成定局。繼3月成交量破8000套后，4月也大概率突破8000套。不過(guò)，二手房成交活躍的背后是“以?xún)r(jià)換量”，房?jī)r(jià)依舊在下滑。

曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的“萬(wàn)人搖”紅盤(pán)，如今在二手房市場(chǎng)中同樣較受歡迎。潮新聞美好生活研究院統(tǒng)計(jì)了20個(gè)“萬(wàn)人搖”紅盤(pán)近期的價(jià)格，和新房時(shí)的均價(jià)相比，它們還有多少溢價(jià)呢？

注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，部分房源有可能存在做高或者做低價(jià)格等情況。制圖：藍(lán)鋆滋

在杭州樓市的火爆期，一些板塊的新房與二手房?jī)r(jià)格存在巨大的倒掛差，也造就了上萬(wàn)戶(hù)購(gòu)房家庭同時(shí)報(bào)名一個(gè)樓盤(pán)，“萬(wàn)人搖”成為頂級(jí)紅盤(pán)的代名詞。

潮新聞美好生活研究院統(tǒng)計(jì)，2018年-2021年，杭州共出現(xiàn)了32次“萬(wàn)人搖”，涉及20個(gè)樓盤(pán)，遍布義橋、星橋、未來(lái)科技城、三墩、錢(qián)江世紀(jì)城、良渚等多個(gè)板塊。

在經(jīng)歷了二手房?jī)r(jià)的三年下滑之后，即便有“萬(wàn)人搖”的光環(huán)，紅盤(pán)也未能獨(dú)善其身，這些次新房的價(jià)格同樣從高點(diǎn)滑落。只不過(guò)，不同的板塊，如今的溢價(jià)率大相徑庭。

其中，溢價(jià)最高的是創(chuàng)世紀(jì)，今年3月的成交均價(jià)為66562元/㎡，相比新房時(shí)期34700元/㎡的均價(jià)，溢價(jià)率仍高達(dá)91.8%。

過(guò)去七八年，錢(qián)江世紀(jì)城一直是杭州最熱門(mén)的板塊之一，創(chuàng)世紀(jì)作為錢(qián)江世紀(jì)城唯一的“萬(wàn)人搖”紅盤(pán)，自然也備受關(guān)注。在貝殼平臺(tái)上，創(chuàng)世紀(jì)的二手房帶看量一直名列前茅。近3個(gè)月來(lái)，創(chuàng)世紀(jì)共有23套成交，小區(qū)掛牌均價(jià)也在8萬(wàn)元/㎡以上。不過(guò)比起高點(diǎn)時(shí)8萬(wàn)元/㎡左右的成交均價(jià)，創(chuàng)世紀(jì)的二手房?jī)r(jià)也有約20%的降幅。

除了創(chuàng)世紀(jì)，卓越蔚藍(lán)領(lǐng)秀二期、華夏四季、金色和莊、中鐵建西湖國(guó)際城等“萬(wàn)人搖”紅盤(pán)，如今二手房?jī)r(jià)相比新房時(shí)期的溢價(jià)率也都在50%以上。

我愛(ài)我家星橋店的周店長(zhǎng)認(rèn)為，這些“萬(wàn)人搖”紅盤(pán)入市較早，市場(chǎng)還未經(jīng)歷急速上升，價(jià)格也相對(duì)較低，因此即使經(jīng)歷市場(chǎng)下行，房?jī)r(jià)也有較高的溢價(jià)。
部分萬(wàn)人搖紅盤(pán)如今的盈利空間很有限
并不是所有搖到萬(wàn)人搖紅盤(pán)的購(gòu)房者，都賺得盆滿缽滿。也有部分樓盤(pán)，因?yàn)榘鍓K熱度的急劇下滑，或者因?yàn)閼?hù)型的缺陷，如今的溢價(jià)率并不高。

2019年-2020年，融創(chuàng)城開(kāi)盤(pán)9次，創(chuàng)造了2次“萬(wàn)人搖”。新房時(shí)期，融創(chuàng)城高層均價(jià)大約在18833元/㎡。潮新聞美好生活研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年初，剛交付的融創(chuàng)城二手房成交均價(jià)約2.5萬(wàn)元/㎡，過(guò)了一年，今年3月高層房源的簽約均價(jià)為19270元/㎡，相比新房的均價(jià)，溢價(jià)已不足3%。

杭州搖號(hào)時(shí)代報(bào)名人數(shù)最多的是西溪公館，2020年甚至創(chuàng)造了“6萬(wàn)人搖”的記錄。西溪公館的新房高層均價(jià)約27917元/㎡，2022年西溪公館139㎡的成交單價(jià)約4.2萬(wàn)元，盈利空間尚可。但去年，西溪公館139㎡的成交單價(jià)跌到了3.5萬(wàn)元左右。今年，這一價(jià)格繼續(xù)下滑，3月的成交均價(jià)為29820元/㎡。我愛(ài)我家未來(lái)科技城店的韋店長(zhǎng)告訴記者，西溪公館目前樓層較好的房源成交單價(jià)約3.2萬(wàn)元，樓層較差的房源成交單價(jià)已不足3萬(wàn)元。
有人晚買(mǎi)三年省了百萬(wàn)紅盤(pán)二手房?jī)r(jià)已具性?xún)r(jià)比
房東以?xún)r(jià)換量，“萬(wàn)人搖”次新房的溢價(jià)率也持續(xù)走低，在“金三銀四”吸引了不少購(gòu)房者下單。

我愛(ài)我家良渚店的李店長(zhǎng)告訴記者，今年以來(lái)良渚板塊的成交量回升明顯。以“萬(wàn)人搖”紅盤(pán)萬(wàn)科未來(lái)城為例，近3個(gè)月二期、三期的成交量總和大約有70套，其中三期在3月就成交了10套。

李店長(zhǎng)表示，成交量提升的關(guān)鍵在于價(jià)格。萬(wàn)科未來(lái)城三期近期的二手房成交均價(jià)在2.8萬(wàn)元/㎡左右。2021年高點(diǎn)時(shí)，萬(wàn)科未來(lái)城三期成交單價(jià)最高接近4萬(wàn)元。李店長(zhǎng)有一位客戶(hù)，2021年就曾想買(mǎi)一套萬(wàn)科未來(lái)城三期的房子，但苦于價(jià)格超過(guò)預(yù)算，一直沒(méi)有下單。而最近，這位客戶(hù)終于買(mǎi)下心儀的房源。遲買(mǎi)三年的結(jié)果，是買(mǎi)同樣的房子，總價(jià)省下了上百萬(wàn)元。李店長(zhǎng)說(shuō)，這樣的購(gòu)房者不在少數(shù)。

當(dāng)紅盤(pán)的價(jià)格回歸理性后，本身的價(jià)值就凸顯了。記者在采訪中接觸到幾位購(gòu)房者，有不少人認(rèn)為，就萬(wàn)科未來(lái)城的小區(qū)品質(zhì)，還有良渚的板塊價(jià)值以及地鐵口的位置來(lái)說(shuō)，如今的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)具有較高的性?xún)r(jià)比。

其余“萬(wàn)人搖”紅盤(pán)近期的成交量都比較可觀。同樣在良渚板塊，融信瀾天近3個(gè)月成交了25套，和光塵樾成交了22套，卓越蔚藍(lán)領(lǐng)秀二期近3個(gè)月成交了38套；融創(chuàng)城近3個(gè)月成交超過(guò)34套。