房子有壽命么
不知道
但房產(chǎn)證有壽命么，大概70年
70年到期的房子到底會(huì)怎么樣，70年后的房子如果老舊的嚴(yán)重，應(yīng)該怎么處理，這一直是很多人關(guān)心的話題
上海應(yīng)該是最明顯的一個(gè)城市
作為一個(gè)老齡化城市，上海的房子也是最老的，日常各位大量看著新房的情況，但老破小一直占據(jù)著市場(chǎng)的存量主體
伴隨著這些老破小越來越老，最早的房子已經(jīng)逼近70年
而上海在面對(duì)這一批房子的時(shí)候，給出了其中一個(gè)解決方案：原拆原建
這個(gè)方案毫無疑問讓很多人興奮，如果自己的房子到期了能夠被拆掉然后重新建成新房，那毫無疑問是讓人心動(dòng)的
那關(guān)于原拆原建，到底是怎么推進(jìn)的，誰出錢，具體怎么分配，哪些小區(qū)最有可能……這背后還有很多很多具體的細(xì)節(jié)環(huán)節(jié)
帶著這些問題，我們來到了上海最早的原拆原建的小區(qū)：彭三小區(qū)，以及詢問了背后的執(zhí)行者
今天這篇文章可能不是那種非常勁爆的觀點(diǎn)，但卻非常硬核，這也代表一如既往@真叫盧俊的內(nèi)容態(tài)度
關(guān)于70年快要到期的小區(qū)，沒有意外，他們大概是這個(gè)樣子的
應(yīng)該都可以想象
而折舊最嚴(yán)重的應(yīng)該是室內(nèi)衛(wèi)生間和廚房區(qū)域，伴隨著管道的老化，往往現(xiàn)狀都是這樣的
每一處細(xì)節(jié)都在折射著不堪和破敗更麻煩的是每個(gè)下雨天，小區(qū)整個(gè)室內(nèi)都會(huì)大面積積水而彭三小區(qū)（二期-五期）就進(jìn)行了原拆原建，拆掉重建
（注：正在拆落地建設(shè)中的彭一小區(qū)）這樣的工程量無疑是巨大的，但是帶來的變化也是真的天翻地覆
當(dāng)我走進(jìn)改造后的小區(qū)，一瞬間以為是到了某個(gè)高檔商品房
整個(gè)小區(qū)全部拆除重建，溫馨明亮的外立面，還特意增加了園林景觀
居民在穿行時(shí)候的心情也好了很多，當(dāng)然變化更大的還是室內(nèi)，以前的老小區(qū)很多衛(wèi)生間和廚房都還是共用的，但是改造之后
很快就變的通透寬敞，客廳、臥室、陽臺(tái)都有
更難得的是，把衛(wèi)生間和廚房拆分且獨(dú)用，可以說極大的改善了居民們的生活質(zhì)量
此外，考慮住在房子里的都是老年人，還專門增設(shè)了電梯
看到這里我想很多人都會(huì)興奮，如果所有的小區(qū)到了年限都這樣該多好，到期的房子可以煥然一新了
所以真的是這樣么
01
先說說最難的地方在哪里
拆房嗎，不是，甚至后期的修房也不是
說這件事難，其實(shí)是難在：在小區(qū)整體被拆掉之前，未來的分配方案要確定好
如果有相當(dāng)一部分比例的人家不同意，那么這個(gè)小區(qū)也沒辦法被拆掉
但是怎么分配就很重要，畢竟拆掉之后的戶型和之前不一樣，樓層也不一樣了，什么樣的方案是能夠得到小區(qū)接近每一個(gè)人的同意
這句話看上去普通，在實(shí)際過程中會(huì)遇到巨大的考驗(yàn)
畢竟沒有什么會(huì)比房產(chǎn)更讓人關(guān)注的
所以整個(gè)原拆原建最難的地方就在于，公平
徹頭徹尾的公平
一個(gè)讓任何人都覺得無比公平的原拆原建方案
最近我有幸采訪到了彭浦新村舊改辦負(fù)責(zé)人須老師，從他的口中我才真正感受到要把公平分配這件事做好，到底有多難
這個(gè)方案制定需要直面幾個(gè)問題
第一，如何保證每一戶的增量面積公平
大家還記得小區(qū)的室內(nèi)嗎，面積比我們常見的老破小大了不少
兩房一廳一廚一衛(wèi)，還帶一個(gè)陽臺(tái)
而且伴隨著衛(wèi)生間廚房的獨(dú)立，空間變大是一定的
但是應(yīng)該大多少
這個(gè)具體到多少的數(shù)字合理
如何合理且準(zhǔn)確的分配這些面積，且讓每戶居民都滿意
我們可以來看下解決方法，舊改辦以住房類型為分類，設(shè)置了相應(yīng)的分配原則
具體來看，精細(xì)到了每個(gè)功能區(qū)
比如每戶臥室都增加相同的面積作為增量，又比如因?yàn)閺N衛(wèi)由合用變成獨(dú)用，每戶增加獨(dú)立廚衛(wèi)的面積其實(shí)也是原本居民公攤的面積
就連陽臺(tái)也一樣，因?yàn)橛械膽粜陀嘘柵_(tái)，有的沒有，為了公平于是每戶都會(huì)增加相同面積的陽臺(tái)，且不計(jì)入建筑面積
還有壁櫥、雜間的計(jì)算，類似這樣的細(xì)節(jié)還有太多
這些計(jì)算都不是拍腦袋出來的，都來自對(duì)老房子公共區(qū)域占用以及新房子公攤的規(guī)劃各種比例的測(cè)算得出來的
不夸張的說，須老師測(cè)算能力已經(jīng)秒殺無數(shù)地產(chǎn)同行了
當(dāng)他對(duì)我侃侃而談的時(shí)候，我感受到無盡的專業(yè)度，真的為自己做了這么久房地產(chǎn)感到汗顏了
當(dāng)我驚嘆于這項(xiàng)工作的繁瑣時(shí)，須老師還強(qiáng)調(diào)了一個(gè)原則
就是基本戶型不能變
也就是說，原來是套一拆改后就是套一，套二拆改后也是套二
盡量的讓整體戶型格局不大變，這是這個(gè)方案能夠得到推進(jìn)的關(guān)鍵
也就是說你的戶型變大了，但是格局朝向都沒大變
所以各位知道嗎，這個(gè)老小區(qū)最后一共做了幾個(gè)戶型（以正在進(jìn)行拆落地重建的彭一小區(qū)為例）
282個(gè)戶型
每個(gè)戶型都不一樣，最小的7.2平到最大的110平
為了讓大家能夠接受，讓設(shè)計(jì)師原封不動(dòng)的還原了老戶型的整體布局，然后再做適度優(yōu)化
為了確保每戶的原有戶型不變
不僅請(qǐng)到設(shè)計(jì)師繪制了282套戶型設(shè)計(jì)，期間還反復(fù)和居民核實(shí)
最終經(jīng)過20多輪的反復(fù)溝通修改，確定94套戶型
有沒有注意到，這些戶型還是由不同色塊表示的，就是為了在公示階段讓居民可以更快找到屬于自己的戶型設(shè)計(jì)
期間耗費(fèi)多少人力物力不說，單是看看這份圖紙的厚度
就足以感受到這份工作背后的份量
但是工作還沒完
第二，如何讓每個(gè)人分房都能滿意
如何分房，這可是個(gè)大難題
樓層有高有低，大家都知道高樓層更好，那么怎么決定誰能得到好樓層呢
須老師的一句話讓我豁然開朗：“原來是好樓層，分房后也是好樓層”
簡(jiǎn)單來說就是，因?yàn)槔闲^(qū)只有6層
這6層也有大家公認(rèn)的優(yōu)劣之分
那么大家也可以按照邏輯先后進(jìn)行選擇
原來小區(qū)的3層、4層，對(duì)應(yīng)的就是改造后房屋的高樓層，6-18層；2層、5層對(duì)應(yīng)6-10層；1層、6層對(duì)應(yīng)1-6層
有了這樣的原則，每一層的居民都不會(huì)覺得吃虧，也不會(huì)存在有人占了便宜
那么，具體到抽房順序呢
須老師想了個(gè)很有意思的辦法，當(dāng)初簽字同意的順序就是個(gè)人抽選房號(hào)數(shù)的順序
要知道在拆改前都是需要業(yè)主簽字同意的，所以最先簽字同意的那位居民就可以最先抽取選房順序，以此類推
最后能抽中什么樓層就靠自己的運(yùn)氣了
你很難想象這些細(xì)節(jié)會(huì)在小區(qū)拆改前的時(shí)候就被提前思考
如何計(jì)算增量面積，如何設(shè)計(jì)282套戶型，如何選定樓層和抽房順序
正是有了居民的配合和基層工作者的用心，也才能有力助推彭三小區(qū)的原拆原建
02
只做到公平就可以了
理論上關(guān)于公平這件事，已經(jīng)很難了
而在原拆原建本身就沒有任何收益的基礎(chǔ)上，對(duì)于這件事能夠徹頭徹尾的公平，還有一個(gè)關(guān)鍵要素：
拒絕利益
原拆原建就是要做到徹底的拒絕利益
因?yàn)橐粋�(gè)小區(qū)一旦因?yàn)檫@種方式產(chǎn)生了增量利益，那么關(guān)于這部分利益怎么分配又將成為下一個(gè)難題
好比，如果多余的房子，無論是賣掉的錢，還是后期租金的錢該怎么分，都會(huì)引起很大爭(zhēng)議和關(guān)注
尤其一旦產(chǎn)生價(jià)值，好不容易建立的公平就會(huì)失衡
所以，本質(zhì)上這就是一場(chǎng)無開發(fā)商無盈利的純政府行為
首先，大家最關(guān)心的錢從哪來
在舊改辦辦公室的墻面上，我看見了真實(shí)的數(shù)據(jù)
通過采訪街道舊改辦工作人員，我們得到了明確的回復(fù)，原拆原建最主要的費(fèi)用，是來源就是地方財(cái)政
具體在彭三小區(qū)這個(gè)項(xiàng)目上，每一期投入的力度還在不斷增加
就連小區(qū)的施工單位
也是由中國鐵建、上海建工這樣的國資企業(yè)負(fù)責(zé)
改造后的多余的建筑面積，怎么使用最公平
一是嚴(yán)格進(jìn)入靜安區(qū)政府保障房等民生工程體系，二是后續(xù)拆改小區(qū)預(yù)留房間
還有一個(gè)很關(guān)鍵，拿來作為市政配套
在彭三小區(qū)里，我不止一次驚嘆于小區(qū)的生活有多便利
到飯點(diǎn)了
有寬敞明亮的長(zhǎng)者食堂，點(diǎn)一份魚香茄子五塊五就能搞定
吃完飯，下午想休閑
就去文化長(zhǎng)廊曬曬太陽，聊聊天
連小區(qū)最難解決的停車問題
也特意修建了地下停車場(chǎng)
這些都是增量面積創(chuàng)造的城市配套
如果我說這里的業(yè)態(tài)夠多或者夠豐富，應(yīng)該是為了更好的改善生活，但其實(shí)靜安區(qū)政府做的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些
在4年左右的居民過渡期，直到收到搬家通知的當(dāng)月為止，同樣提供補(bǔ)貼（過渡費(fèi)為該區(qū)域市場(chǎng)租賃評(píng)估價(jià)的8折左右 ）
此外還有搬家費(fèi)補(bǔ)貼、家用設(shè)備遷移補(bǔ)貼等多種補(bǔ)貼形式
無論期間投入的財(cái)政資金，還是把多余的面積拿來做保障房、做配套，甚至在過渡期還要給每一位居民提供足量的補(bǔ)貼
在整個(gè)過程中拒絕利益，是一個(gè)公平原則的組成部分，也是能夠推動(dòng)方案進(jìn)行的重要基礎(chǔ)
03
到這里肯定有人好奇，什么樣的房子可以像彭三小區(qū)一樣，原拆原建呢
首先，必須是老舊公房
我們拆開來看，如何定義“老舊”，也就是說房齡至少是在50-70年的小區(qū)
至于“公房”也很好理解，要知道以前的工人新村都是國家租給個(gè)人的房屋，個(gè)人是憑借承租卡，作為承租人住在房子里，而不是產(chǎn)權(quán)證
其次，小區(qū)沒有獨(dú)立廚衛(wèi)
拆落地的改造目的之一，就是能讓所有居民都適用獨(dú)立的廚房和衛(wèi)生間，所以只要有其中一項(xiàng)是合用的，就能滿足沒有獨(dú)立廚衛(wèi)的要求最后，小區(qū)的居住環(huán)境過差
要知道為什么彭三小區(qū)能夠被拆落地，也是因?yàn)樾^(qū)的環(huán)境最差
由于地勢(shì)低洼，每到下雨天，下水道、房屋內(nèi)部都會(huì)產(chǎn)生大量積水，只有重新平整土地才能解決
同時(shí)具備以上三個(gè)條件的房屋，也才能具備和彭三小區(qū)一樣拆落地的基本條件
而這都是看得見的好處，還有看不見的好處才是真的厲害
也就是，公房變70年產(chǎn)權(quán)房
對(duì)于已有產(chǎn)權(quán)的住戶來講，直接得到未來70年的產(chǎn)權(quán)
而對(duì)于原來的租賃住戶來說，在完成房屋土地使用性質(zhì)的最終變更確認(rèn)后
便可以享受上海市關(guān)于出售公有住房的相關(guān)政策，以遠(yuǎn)低市場(chǎng)的價(jià)格購買到全新的70年產(chǎn)權(quán)房
更直觀的，改造后的彭三小區(qū)，相比周邊同樣的老破小
房?jī)r(jià)有明顯提升，每平的房屋價(jià)格，就能多出近2w/平的差價(jià)
04
不知道各位看完之后什么感受，本質(zhì)上房子70年之后能夠被原拆原建應(yīng)該是最好的歸宿
但嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膩碚f，其實(shí)也不會(huì)被大面積的運(yùn)營
因?yàn)楸举|(zhì)上，原拆原建就是一次對(duì)城市的考驗(yàn)
首先對(duì)于城市來說，地方要有錢
畢竟在毫無盈利的情況下，必須得有實(shí)力雄厚的地區(qū)財(cái)政支撐
當(dāng)然，管理者的智慧也必不可少
本身能想到對(duì)70年到期的小區(qū)進(jìn)行原拆原建這件事，也代表著城市管理者需要足夠的智慧與公平方案
每個(gè)社區(qū)不一樣，地情不一樣，能做到因地制宜就得足夠聰敏
別忘了還有一個(gè)層面，落到基層
無論是踏實(shí)肯做事的基層工作人員，還是百姓的全程配合，都是原拆原建實(shí)現(xiàn)的最大動(dòng)力
所以你看，這件事情能落地其實(shí)需要大量的前期條件
政府要有一定的財(cái)力，政府領(lǐng)導(dǎo)要有改造的決心，基層領(lǐng)導(dǎo)也要有能力去推進(jìn)，百姓也要知足開明
所有維度加在一起，才能成為規(guī)模戶數(shù)大的整個(gè)小區(qū)板塊能否原拆原建的核心，也是城市更新的新舉措
一個(gè)足夠繁榮的城市才有可能落地這樣的方案
這樣的繁榮不僅僅代表著經(jīng)濟(jì)，更代表著對(duì)于各種可能性的包容
給基層工作人員操作的空間，給制定方案空間，給各種可能性空間，就是這樣的包容以及最后大家的配合
我們才看到最好的方案從規(guī)劃到落地
當(dāng)下幾乎每個(gè)城市都在說著城市更新，其實(shí)我想問問大家什么是城市更新
更新的是那片土地上的點(diǎn)滴故事
這些細(xì)節(jié)環(huán)節(jié)串聯(lián)起的，不再是大開大合的波瀾壯闊，而是細(xì)枝末節(jié)的浪漫
這種獨(dú)特的城市浪漫，都來自一個(gè)個(gè)人一個(gè)個(gè)事的真實(shí)譜寫
這大概就是上海
也是我們熱愛上海的理由
05
記得我走的時(shí)候，看了下旁邊也正在原拆原建的彭一小區(qū)
從地鐵站，到嶄新的彭三再到彭一的工地現(xiàn)場(chǎng)
在夕陽的折射下，呈現(xiàn)出熠熠生輝的感覺
我想，這就是一個(gè)城市不斷向上生長(zhǎng)的樣子吧
來源：真叫盧俊
