最近，幾大紅盤不約而同的對撞搖號，除了勾莊，就是限價3.61萬/㎡的云城首盤杭與城，以及4.62萬/㎡的申花星瓚頌錦府；
似乎除了限價較低的勾莊綠城三子、萬科星遇光年府，但凡有強購買力支撐的板塊，在選房過程中都是大戶型先跑，小戶型墊底。
例如杭與城，僅前500號，就已經把純196方大戶型的6號樓除頂?shù)走x光了；
差不多800號左右127、139方邊套只剩下低樓層和頂樓；900號以后大戶型基本選光，棄選率開始飚升；也就是這個時候105㎡的小戶型才開始大規(guī)模動起來。
如果按1995號才選完1224套，登記人數(shù)中的1/3都有選房機會，但棄選率甚至近40%，也說明105㎡的確是購房者背后最大的糾結點；
星瓚頌錦府境況也非常相似，194套房源，選到了237號，棄選原因大多是因為小戶型。
按常理，在市場搖擺，投資客退場的時候，最堅定的購房者，應該是剛需剛改。
但是從選房現(xiàn)場看，這幾個紅盤板塊幾乎都是四房及以上的大戶型先選完，低總價的小戶型被人嫌棄，難道杭州已經缺乏剛需，大部進入改善階段了？
| PART 2 |
肯定并不全是，背后還有緣由。以剛剛選房結束的杭與城首開戶型為例：105㎡636套，128㎡314套，139㎡226套，196㎡48套；首開各戶型占比分別是52%，26%，18%，4%，小戶型占了絕對多數(shù)。
雖然杭與城追求流量和快速開發(fā)節(jié)奏，以及105㎡門檻戶型是整個云城、未科核心區(qū)最低、最親民的樓盤，沒有之一；
但是板塊既然有著整個城西科創(chuàng)大走廊的人群，以及全城看好未科、云城未來發(fā)展頭口紅利的強大支撐，必然不再是單獨限價層面框定的剛需人群，人群升級是必然的；
況且在未科接下去依然供不應求局面下，云城很大部分就是未科的供應“彈藥庫”；
按照這個定位，雖然杭騰未來社區(qū)有承擔剛需、人才的要求，但中、大戶型的需求至少要升高10-20%，達到60-70%，匹配度才能更理想。
當然首開工程進度和開盤次序一定程度上讓杭與城無法兼顧戶型平衡；但整盤總體偏向剛需定位，在面積上的滿意度就會略顯將就；
一是有限的房票和上車的猶豫；
容易得到的往往并不珍惜，杭與城沒排社保，對于頂格和高社保購房者來說，他們意識中并沒有像奧體、申花……這樣板塊的強預期；
除此以外，和社保幼子一樣，也在猶豫糾結手中的資金和房票利用最大化還是上車更重要的矛盾；
特別是云城、未來科技城這樣有杭州產業(yè)極基礎，以及政府資源強力傾斜而形成的厚度足夠的有價值保護墊的板塊，放大作用愈加明顯；
第二個大的理由是105㎡小戶型功能無法一步到位，未來換房很可能失去窗口期，還要貼上時間成本；
畢竟對非純剛剛需，買房上越來越講究一步到位，小戶型的功能性軟肋很難避免。
看上圖，左邊是未來悅89㎡戶型圖，右邊是杭與城的約105㎡戶型圖，不得不說，杭與城建面大了16個平方，除了在陽臺、主臥等局部尺寸稍大外，功能上相比有偷面積的上一代戶型幾乎沒有太明顯的優(yōu)勢；
正因為建筑面積測算方式的嚴格，三房小戶型建筑面積上升和套內面積上升并不成正比，堵死了剛需追求小戶型和滿足生活需求的矛盾，是咬咬牙升級戶型，還是降低標準，有時并不是選擇題，因為，開發(fā)商已經幫你選了。
這也是，數(shù)年前類似未科、勾莊、市北、艮北、運河新城等3-4萬左右的紅粉盤板塊120—139㎡四房戶型成為主力戶型的根本原因。
而2-3萬剛需和剛剛需板塊對于手頭資金有限的購房者，小戶型客群也有相當多的基礎，小戶型又是非常有必要的。
這就是一些類似與勾莊、未科、云城、市北等，剛需、純改臨界點板塊開發(fā)企業(yè)戶型選擇上成長的煩惱！
| PART 3 |
也就是這樣，這個選擇題最后的趨勢是：開發(fā)商戶型加碼和剛需購房者的退出熱紅盤板塊愈演愈烈。
最近，建發(fā)錢二雙子公布了戶型面積段；杭高旁限價53000元/㎡的江月望云的面積段為：172㎡、199㎡、225㎡、250㎡、255㎡；
棲江攬月軒旁限價66000元/㎡的江華璽云面積段則為：137㎡、139㎡、174㎡、176㎡、199㎡；
乍一看，感覺兩者定位、戶型、價格匹配并不對稱，但是仔細一想，有兩個理由可以這么做：
第一、沿江地塊要想江景資源最大化，戶型和開間必須最大化，大戶型無疑最容易做到；
第二、低限價的江月望月套均約911-1351萬，高限價的江華璽云起步約904-1313萬，兩者總價居然驚人的相似，雖然限價有高低，在開發(fā)商眼里人群是趨同的，喜歡江景和喜歡離江河匯近的可以二選一。
但弊病也很明顯，錢二低限價的板塊因為高總價把一些需求降維擠向次級板塊，錢二高限價的板塊卻因為戶型太小，覺得不夠用，同樣面臨著要么選擇高總價大戶型房源要么選擇低限價板塊的矛盾。
說白了，想用低限價板塊的低總價樓盤吃紅利，面臨的是大面積高總價；而想選高限價追求錢二城市成熟度快，卻面臨戶型大小，不足以滿足需求，兩者魚與熊掌都不能兼得。
這也是粉盤板塊戶型匹配度的一個特別案例。
| PART 4 |
目前杭州市場，無論是濱江奧體項目的300+戶型，錢二建發(fā)的137、177㎡，云城濱江三子起步120-139㎡、未科濱江楓汀云邸預計戶型面積約177起步，還是戶均180+的未科綠城項目……
雖然戶型面積的改善之路實際效果還有待市場驗證，但紅盤板塊押寶改善、甚至高改的路徑已經產生，無論是誰也無法逆轉。
但是，這樣的戶型就真的與板塊定位匹配嗎？
開發(fā)商成本意識、甚至流量意識，與客戶需求偏差的還不在少數(shù)，特別是賣方市場主導的紅、粉盤板塊！
這并不意味著市場需求已經全部進入改善階段；
而是在目前的搖號政策以及板塊穩(wěn)定性、資產的保增值上面，即便不說紅盤板塊實際倒掛有多少，至少壓艙石的穩(wěn)定性足夠強；
至少杭州房地產市場從這近20幾年來的發(fā)展趨勢、周期或經歷等角度來看，即使市場下行悲觀情況下，紅盤板塊或說核心板塊、區(qū)域，復蘇和觸底反彈也會更快、猛烈些。
這也是某些開發(fā)商有恃無恐的原因之一；
而從杭珹未來中心唯一一次不排社保的純大戶型；勾莊綠城海棠三子中純大戶型的春知海棠苑的高中簽率……意味著大戶型的高改在首改、剛需板塊并不是主流需求，大戶型的流量風險依然存在！
對購房者來說好板塊在供應窗口期上車挺重要；而對于開發(fā)商來說，紅盤板塊舍棄剛需完全奔改善的開發(fā)模式，或者過于偏向剛需的戶型大小匹配都過于片面；
你中有我，我中有你才是正解。
來源：杭州房叔
