01
萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，杭州壹號(hào)院也會(huì)被冷遇。
盡管有1人報(bào)名，可這套杭州地產(chǎn)界的“傳奇”還是因無(wú)人出價(jià)，再度遭遇流拍。
當(dāng)然，有經(jīng)驗(yàn)的人大致也猜出來(lái)了，這不是住宅，而是40年產(chǎn)權(quán)LOFT。
此次流拍的是壹號(hào)院一期的一套酒店式公寓，建筑面積41.77㎡，一室一廳一衛(wèi)，LOFT格局，拍賣價(jià)170萬(wàn)，折合單價(jià)40700元/㎡。
自打去年9月底上架，迄今已連拍3次，前兩次均因無(wú)人報(bào)名流拍。昨天雖有1人報(bào)名，可截止最后一秒，仍無(wú)出價(jià)，最終變賣失敗。
雖然公寓流動(dòng)性不如住宅是共識(shí)，但14個(gè)月前，它剛交付時(shí)還是法拍市場(chǎng)上的香餑餑。
當(dāng)時(shí)，拍賣的也是一套酒店式公寓，面積比昨天拍的這套還大。建筑面積61.26㎡，評(píng)估價(jià)371.42萬(wàn)，一拍便吸引了23人報(bào)名，最終飆到了401萬(wàn)的高價(jià)，足足高出市場(chǎng)評(píng)估價(jià)近30萬(wàn)。
才過(guò)去一年多，命運(yùn)竟這般天差地別。
02
在二手住宅市場(chǎng)上，杭州壹號(hào)院近期仍是大殺四方。中介告訴我，光是他已知的，年后已賣掉了3套，全是大戶型，成交單價(jià)在11萬(wàn)左右。
網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也能作證。2月以來(lái)，杭州壹號(hào)院先后網(wǎng)簽了3套，面積從171-221㎡不等。
就連LOFT公寓，農(nóng)歷新年前還網(wǎng)簽了一套，也是42㎡的一室。
自帶光環(huán)、又恰逢煙花大會(huì)剛結(jié)束，市場(chǎng)熱度、時(shí)機(jī)正正好，許多人覺(jué)得或許拍賣價(jià)能有驚喜�？上�，結(jié)果還是讓人失望。
結(jié)果卻是，近4.6萬(wàn)人次圍觀仍換不來(lái)一次成交。
有人說(shuō)，這房子帶租約拍賣。
確實(shí)會(huì)有影響，但并非主因。買LOFT公寓，無(wú)非兩個(gè)目的：要么自用、要么出租。
先說(shuō)出租。據(jù)我了解，杭州壹號(hào)院同樣面積段的酒店式公寓，市場(chǎng)上的月租金也就5600-6400元左右。樓層越低、租金越便宜。
被拍賣的這套房源，月租金6000元，算得上市場(chǎng)價(jià)。且租金按季度支付，房東并沒(méi)有提前收取。
真想自用，大不了到期了不再續(xù)租。租房合同里寫著，租期始于2022年6月1日，止于2023年5月31日，租客若想續(xù)租，需提前一個(gè)月提出。
待辦理完相關(guān)手續(xù)，頂多也就一兩個(gè)月就能收房。
03
究竟是何緣由，讓壹號(hào)院酒店式公寓從交付后的數(shù)十人瘋搶，到如今的三度流拍？
其一，產(chǎn)品上的差異。
雖然同是酒店式公寓，但14個(gè)月前拍賣的那套，不僅面向小區(qū)內(nèi)部，還是3房戶型。而昨天拍賣的這套，是小區(qū)數(shù)量最多的一房，拋壓更大。
且樓層不高，只有6樓，窗外的風(fēng)景不及十幾二十層，還能看到錢塘江。
其二，“此壹號(hào)院”非彼壹號(hào)院。
杭州壹號(hào)院整盤近百萬(wàn)方，囊括住宅、商業(yè)、寫字樓、綜合體等多種業(yè)態(tài)。地塊內(nèi)部，又分為一期、二期。
小戶型酒店式公寓單獨(dú)一幢，位于地塊一期，就在丹楓路與揚(yáng)帆路交叉口。
這棟樓獨(dú)立于住宅區(qū)外，一期住宅內(nèi)部的配套，像是泳池、健身房，公寓業(yè)主/租客很難享受得到，連裝修也比住宅略有差距。
名義上是買了套杭州壹號(hào)院，實(shí)際上卻被暗暗打上了分門別類的標(biāo)簽。
其三，也是最主要的，是樓市大環(huán)境變了。
杭州壹號(hào)院首套酒店式公寓開拍的時(shí)機(jī)，是在它最后一幢住宅搖號(hào)后4個(gè)月。低至3.3%的入圍中簽率，讓它成為無(wú)數(shù)人心中的“白月光”。
再加上2021年底杭州樓市正紅火，搖不到330㎡，那就來(lái)一套小面積的酒店式公寓，彌補(bǔ)缺憾。
第二套酒店式公寓上拍，是在去年9月，趕上杭州樓市降溫，杭州壹號(hào)院二期的住宅房?jī)r(jià)尚且下調(diào)了，更別提其他。
04
壹號(hào)院這套房源流拍，再一次佐證了LOFT公寓在流動(dòng)性上的固有短板。
即便是像杭州壹號(hào)院這樣的超級(jí)網(wǎng)紅，2021年初交付至今，二手酒店式公寓一共也才網(wǎng)簽了4套。
一套62㎡，一套45㎡，兩套42㎡，網(wǎng)簽單價(jià)最貴不到4萬(wàn)1，便宜的不到3萬(wàn)6。
2018年中，這批LOFT公寓預(yù)售證領(lǐng)出時(shí)，售價(jià)就高達(dá)3萬(wàn)5。三四年過(guò)去，房?jī)r(jià)本身并沒(méi)有產(chǎn)生多少溢價(jià)。
對(duì)這樣的結(jié)果，有些人會(huì)備感失落；但如果買之前就想明白，并非不可接受。
小戶型的酒店式公寓，適合那些不動(dòng)產(chǎn)眾多的活躍投資客，作為資產(chǎn)組合中的“現(xiàn)金流”產(chǎn)品長(zhǎng)期持有。
以昨天拍賣的這套杭州壹號(hào)院為例，即使170萬(wàn)購(gòu)入，年投資回報(bào)率也有4%。
你可以把它視為一個(gè)退休儲(chǔ)蓄計(jì)劃。比如50歲時(shí)買入，到你80多歲時(shí)還能每月產(chǎn)生穩(wěn)定的租金，貼補(bǔ)生活費(fèi)用。
租金還可跟隨通脹“與時(shí)俱進(jìn)”，不像退休金，幾十年后被通脹稀釋到哪里去也不知道。
因?yàn)榱鲃?dòng)性差，你也不會(huì)輕易賣掉“老本”。
如果不把LOFT公寓視做資產(chǎn)，而當(dāng)成一款本金幾十年后才能取出的理財(cái)型保險(xiǎn)，心態(tài)會(huì)好很多。
反過(guò)來(lái)看，住宅往往升值喜人、又多接盤俠，但買進(jìn)賣出之間，也可能套現(xiàn)后一把梭哈投入高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，把房子的“本”一并輸光。
LOFT公寓不能代替住宅，分割財(cái)產(chǎn)時(shí)也尷尬，但動(dòng)蕩期仍能給人片瓦遮頭，并為未來(lái)多加一道保險(xiǎn)。
來(lái)源：層樓
