深圳再降人才房門(mén)檻，“人才房”即將成為歷史

2023年8月21日，深圳市住房建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布相關(guān)通告，推出兩個(gè)項(xiàng)目的配售人才住房702套，其中兩房戶型420套，三房戶型282套。

此次人才住房的配售對(duì)人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，覆蓋了全日制�？茖W(xué)歷人才。同時(shí)，符合條件的三人家庭可申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)三房戶型。

這是今年以來(lái)深圳人才房第二次降低申購(gòu)門(mén)檻。早在2023年2月28日，深圳就將未婚單身人群購(gòu)買(mǎi)人才房的年齡限制由35歲降至了30歲，同時(shí)也放寬了對(duì)共同申請(qǐng)人的戶籍要求。

但是從當(dāng)時(shí)的結(jié)果來(lái)看，超八成購(gòu)房者未選房，不同區(qū)域項(xiàng)目分化嚴(yán)重、兩房三房分化也較為明顯，整體棄選率較高。

2023年7月3日，深圳市發(fā)布了《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》，于8月1日正式實(shí)施。施行之日起，不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房。

8月21日深圳市住房保障署啟動(dòng)深業(yè)頤瑞府、御棠上府兩個(gè)可售型人才住房項(xiàng)目配售。按照申請(qǐng)家庭資格條件分為四個(gè)隊(duì)列，其中第三隊(duì)列將申請(qǐng)門(mén)檻由此前的本科降低至“申請(qǐng)人具有全日制專科學(xué)歷，或者具有中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)資格，且具有中專及以上學(xué)歷等”。此外，第四隊(duì)列的三人家庭可申購(gòu)三房戶型。

這是深圳今年第二次降低人才房申購(gòu)條件。

2023年3月，深圳住建局發(fā)布《深圳市地鐵集團(tuán)有限公司 深圳市南山人才安居有限公司關(guān)于面向人才配售深鐵熙府、安居同樂(lè)馨苑項(xiàng)目住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》。將人才房的申請(qǐng)條件分了兩個(gè)申請(qǐng)隊(duì)列，第一隊(duì)列優(yōu)先于第二隊(duì)列選房。

‍和首批人才房申請(qǐng)條件相比，主要有兩點(diǎn)放寬：首先是單身年齡的限制，首批人才房申請(qǐng)條件中單身需要年滿35周歲，現(xiàn)在的第二隊(duì)列單身放寬到年滿30周歲。其次共同申請(qǐng)人的限制，首批申請(qǐng)條件中要求申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人均為深戶，現(xiàn)在第二隊(duì)列只需申請(qǐng)人深戶，其他共同申請(qǐng)人沒(méi)有戶籍限制。

對(duì)比這兩次人才房申購(gòu)條件的調(diào)整，深圳人才房的門(mén)檻已有以下四大變化。

深圳人才房放寬申購(gòu)條件的背后，一方面是前幾批人才房整體棄選率較高，另外一方面也與整體樓市銷售端低迷有關(guān)。

不同區(qū)域項(xiàng)目分化嚴(yán)重、兩房三房分化也較為明顯，光明中心區(qū)的九樾廣場(chǎng)是唯一一個(gè)2房3房都售罄的項(xiàng)目，其次是寶安西鄉(xiāng)的安居鴻棲臺(tái)和龍華上塘的星河開(kāi)市客兩房也被選完；龍崗寶龍和大鵬新區(qū)的3個(gè)項(xiàng)目卻銷售慘淡，大鵬的安居君蘭灣府三房最終選房率只有1%左右，寶龍的安居顥龍?jiān)啡�房也僅22%的選房率。

2023年深圳市第一批人才房推出11個(gè)人才房項(xiàng)目，共8510套房源，除了坪山區(qū)、大鵬新區(qū)，其他區(qū)均有涉及。

從公布的選房結(jié)果來(lái)看，其中，安居同樂(lè)馨苑項(xiàng)目199套可售人才房全部告罄，606戶申購(gòu)者選走了199套房。值得注意的是，兩房棄選率超過(guò)60%，三房更是超過(guò)70%的人放棄了選房。

深鐵熙府配售2080套，配售均價(jià)為59394.52元/㎡（含裝修），終審合格認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)家庭共10677戶。其中兩房共1065套，超一萬(wàn)戶（第一隊(duì)列5311戶）申購(gòu)，但第一隊(duì)列高達(dá)五倍的申購(gòu)率都未將一千余套的兩房選完，第二隊(duì)列選房排序7550買(mǎi)到最后一套兩房戶型，棄選率超八成。三房方面，最終708人選走了155套房，剩余860套，去化率僅15%。

一線城市房?jī)r(jià)高企導(dǎo)致的購(gòu)房壓力，讓很多年輕人慢慢“逃離北上廣”，為了緩解年輕人置業(yè)困難，留住人才，深圳推出了人才房，這些人才房的價(jià)格僅相當(dāng)于區(qū)位商品房的六折，可為什么棄選率如此之高？

究其原因，主要是以下幾點(diǎn)。

根據(jù)深圳市人才安居集團(tuán)披露的信息，可售型人才房售價(jià)雖然為周邊市場(chǎng)價(jià)的60%，但需要簽訂買(mǎi)賣合同，10年后方可根據(jù)有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)100%產(chǎn)權(quán)上市交易。

很多人申購(gòu)成功之后，實(shí)際去看房卻發(fā)現(xiàn)很多房型的公攤要大于普通商品房，70平的戶型，實(shí)際面積只有50平出頭的房型比比皆是。

在樓市尚不明朗的情況下，新房銷售去化普遍較差，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)即打折，二手房由于指導(dǎo)價(jià)一直存在，很多急于出手的賣房者會(huì)低于指導(dǎo)價(jià)賣出，人才房?jī)r(jià)格方面優(yōu)勢(shì)小了，也成了去化不理想的一個(gè)原因。

除了產(chǎn)品方面的原因之外，棄選率高其實(shí)還跟人才房申購(gòu)的規(guī)則有著不小的關(guān)系，通過(guò)官方發(fā)布的規(guī)則來(lái)看，只要滿足了申購(gòu)條件，就可以申請(qǐng)多個(gè)人才新盤(pán)。大量的申購(gòu)者把市面上推售的人才房依次申購(gòu)一遍，且都進(jìn)入最后選房階段，這最終也在相當(dāng)程度上抬高了不同樓盤(pán)的棄選率，這些申購(gòu)者最多也只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)樓盤(pán)，甚至全部都放棄了。

2023年7月3日，深圳市發(fā)布了《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》，于8月1日正式實(shí)施。

分別對(duì)公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三類住房的保障對(duì)象、申請(qǐng)條件、供應(yīng)分配方式、租售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、用地保障、建設(shè)籌集主體和渠道、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督管理等進(jìn)行了規(guī)范。

其中，公共租賃住房主要面向符合條件的住房困難深圳戶籍居民，以及為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的一線職工供應(yīng)；保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人、各類人才等群體供應(yīng)；共有產(chǎn)權(quán)住房主要面向符合條件的深圳戶籍居民供應(yīng)，結(jié)合實(shí)際情況逐步將非深圳戶籍常住居民納入供應(yīng)范圍。同時(shí)，根據(jù)不同的住房類型和保障對(duì)象，執(zhí)行差異化的租售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

在這之后，深圳的住房保障體系將由當(dāng)前公共租賃住房、人才住房、安居型商品房三種類型為主，轉(zhuǎn)為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三種類型為主。

8月1日起不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房。對(duì)于已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的安居型商品房，繼續(xù)按照《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》（深圳市人民政府令第228號(hào)）及其相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，面向安居型商品房在冊(cè)輪候人配售。

可售型人才房售價(jià)約為同片區(qū)商品房的6折，簽訂買(mǎi)賣合同滿10年后，可申請(qǐng)取得住房完全產(chǎn)權(quán)。而共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)按照市場(chǎng)參考價(jià)格的50%確定。購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額按照項(xiàng)目銷售均價(jià)占市場(chǎng)參考價(jià)格的比例確定，原則上不低于50%；其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額。購(gòu)房人自簽訂買(mǎi)賣合同之日起滿5年，需要轉(zhuǎn)讓所購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房的，可以向住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓給符合條件的對(duì)象，轉(zhuǎn)讓價(jià)格由買(mǎi)賣雙方協(xié)商確定。

一直以來(lái)，深圳的人才房和安居型商品房屬于深圳自己設(shè)定的保障性住房。2021年6月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》明確了國(guó)家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，提出了“以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”。

此次深圳再次放寬人才房申購(gòu)條件，進(jìn)一步拓寬了受眾人群，在一定程度上能夠加快人才房去化的速度，從而更好地滿足國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的要求。

隨著之前建設(shè)的人才房項(xiàng)目相繼入市，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將出現(xiàn)人才房的“井噴”，或?qū)Σ糠謩傂枋袌?chǎng)帶來(lái)短期影響。