近期，最熱門的樓市話題是什么？
提前還貸！
——年后提前還貸人數(shù)激增/不預(yù)約不讓還/提前還貸至少需要排隊(duì)3個(gè)月……
今天，我們不聊提前還貸。
我想跟你談?wù)劊[匿在“提前還貸”背后的一朵陰云：資產(chǎn)負(fù)債表衰退與信貸塌方。
假如說，2023年有什么緊迫危機(jī)的話，這朵陰云必須算一個(gè)。
開篇科普。
在探討“資產(chǎn)負(fù)債表衰退和信貸塌方”之前，先了解下：什么叫資產(chǎn)負(fù)債表？
書面的解釋是——
資產(chǎn)負(fù)債表示反映企業(yè)在某一特定日期的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益（凈資產(chǎn)）狀況的會計(jì)報(bào)表。
關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表，還有一個(gè)會計(jì)恒等式：資產(chǎn)=負(fù)債+凈資產(chǎn)。
圍繞這個(gè)恒等式，給大家舉個(gè)例子吧。
比如，
你家有一套價(jià)值1000萬的房子，還有價(jià)值100萬的股票，但同時(shí)還有700萬的房貸未歸還。
那么，
你家的資產(chǎn)負(fù)債表，用會計(jì)恒等式表示，就是：總資產(chǎn)1100萬=負(fù)債700萬+凈資產(chǎn)400萬。
好，理解了資產(chǎn)負(fù)債表的恒等式之后，我們再來看下面兩個(gè)問題：
第一，什么叫“擴(kuò)表”？
某天清晨，你一覺醒來，有預(yù)感大A牛市要來。
要加倉、要干、要會所嫩模！
于是，你把房子做了二次抵押，從銀行又貸出來100萬，用于加倉股市。
那么，你的資產(chǎn)負(fù)債表就變成了：總資產(chǎn)1200萬=負(fù)債800萬+凈資產(chǎn)400萬
雖然凈資產(chǎn)仍保持400萬不變，但總資產(chǎn)規(guī)模因負(fù)債增加，而增加了100萬。
以上過程，就叫“擴(kuò)表”。
在擴(kuò)表過程中，發(fā)生了什么？
——銀行增加了100萬的貸款業(yè)務(wù)，你也產(chǎn)生了100萬的實(shí)際投資。
由此，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)張。
人人擴(kuò)表，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張。
第二，什么叫“縮表”？
同樣是某天清晨，你一覺醒來，喜從天降，你被裁員了。
內(nèi)心慌的一批，老子要求穩(wěn)，老子要提前還貸。
于是，你把股市里的100萬套現(xiàn)了，用于提前歸還100萬的房貸。
那么，你的資產(chǎn)負(fù)債表就變成了：總資產(chǎn)1000萬=負(fù)債600萬+凈資產(chǎn)400萬
雖然凈資產(chǎn)仍保持400萬不變，但總資產(chǎn)規(guī)模因負(fù)債減少，而減少了100萬。
以上過程，就叫“縮表”。
在擴(kuò)表過程中，發(fā)生了什么？
——銀行減少了100萬的貸款業(yè)務(wù)，你也減少100萬的實(shí)際投資。
由此，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)規(guī)模的收縮。
人人縮表，經(jīng)濟(jì)收縮。
通過以上例子，你就能發(fā)現(xiàn)一個(gè)神奇的現(xiàn)象：
雖然，你的凈資產(chǎn)自始至終都是400萬。
但是，你的家庭資產(chǎn)規(guī)模卻能伴隨著拉大負(fù)債擴(kuò)張到1200萬，也能伴隨著提前還貸收縮到1000萬。
錢還是那些錢，就看你有多大膽。
縮表之下的樓市危機(jī)。
當(dāng)你理解了第一部分的內(nèi)容之后，咱們來談?wù)劗?dāng)下的樓市危機(jī)。
請牢牢記住下面這句話：
當(dāng)下的樓市危機(jī)，并非流動性危機(jī)，而是由擴(kuò)表時(shí)代急速轉(zhuǎn)入縮表時(shí)代后的資不抵債。
似乎不太好理解，沒關(guān)系，耐心往下看。
2021年以前的房地產(chǎn)，毫無疑問就是“擴(kuò)表時(shí)代”。
擴(kuò)表的過程，既是房企借著信貸寬松瘋狂加杠桿、拉負(fù)債的過程，也是資產(chǎn)規(guī)模高速擴(kuò)張的過程。
與此同時(shí)，又因?yàn)榉康禺a(chǎn)規(guī)模大、鏈條長的特征，最終造成了——
擴(kuò)表時(shí)代里，不僅房地產(chǎn)自身的資產(chǎn)負(fù)債表瘋狂擴(kuò)張，也拉動著相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈、家庭和地方城市的資產(chǎn)負(fù)債表同步擴(kuò)張。
2016-2019年——
地產(chǎn)擴(kuò)張最迅猛的四年時(shí)間里，行業(yè)凈資產(chǎn)雖然沒增長多少，但總資產(chǎn)規(guī)模卻伴隨負(fù)債的激增而猛增。
進(jìn)入2021年之后，形勢發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。
——伴隨房企融資“三道紅線”和涉房貸款“兩道紅線”的落地，房企來錢的路子被卡死了。
來錢的路子被卡死了，現(xiàn)金流就緊張了�，F(xiàn)金流緊張了，擴(kuò)表時(shí)代里堆積的高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就暴露了。風(fēng)險(xiǎn)暴露了，債主們的集中擠兌就開始了……
美元債、銀行、供應(yīng)商……蜂擁而來，向當(dāng)年的房企大爺提出一個(gè)相同的要求：還錢。
為了應(yīng)對債務(wù)的集中兌付，房企大爺們的選擇大都相似：
停止拿地、變賣資產(chǎn)、所有的現(xiàn)金流都用于歸還到期的債務(wù)和利息，從當(dāng)年的規(guī)模最大化轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)債最小化。
還記得開篇科普中我們所說的么？
所謂縮表，就是“降低杠桿、降低負(fù)債”。
伴隨杠桿和負(fù)債的降低，資產(chǎn)規(guī)模也會隨之縮水。
對！
自2021年起，中國房地產(chǎn)正式進(jìn)入“縮表時(shí)代”。
房地產(chǎn)進(jìn)入縮表時(shí)代之后，一個(gè)新的問題出現(xiàn)了！
當(dāng)絕大多數(shù)的房企都不再拿地，反而集中拋貨、出清資產(chǎn)，以此換來更多的現(xiàn)金流，盡可能的償還債務(wù)和利息時(shí)，所產(chǎn)生的的必然結(jié)果是什么？
房價(jià)的下跌、地價(jià)的下跌、房企資產(chǎn)價(jià)格的下跌！
在這種情況下，我們再來看資產(chǎn)負(fù)債表的那個(gè)恒等式：資產(chǎn)=負(fù)債+凈資產(chǎn)。
當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格大幅下跌、房價(jià)和地價(jià)大幅下跌，下跌的幅度甚至超過了房企償債的速度，將會發(fā)生什么？
資不抵債！
再拿第一部分的案例，來給大家舉個(gè)例子。
最初時(shí)，
你家有一套價(jià)值1000萬的房子，還有價(jià)值100萬的股票，但同時(shí)還有700萬的房貸未歸還。
突然有一天，絕大多數(shù)人都在拋售房子，房價(jià)急速下跌，你家那套價(jià)值1000萬的房子，突然貶值成了500萬。
那么，你的家庭資產(chǎn)負(fù)債表就變成了：總資產(chǎn)600萬=負(fù)債700萬+凈資產(chǎn)-100萬
總資產(chǎn)＜負(fù)債，資不抵債開始出現(xiàn)。
當(dāng)資不抵債出現(xiàn)時(shí)，你的第一反映是什么？
快！快把價(jià)值100萬的股票趕緊變現(xiàn)！
加速償還債務(wù)，減少利息成本！
對！
加速縮表，開始出現(xiàn)！
當(dāng)大量的房企和家庭資產(chǎn)負(fù)債表開始出現(xiàn)資不抵債的狀況，當(dāng)大量的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈、金融機(jī)構(gòu)和地方城市開始加速償債，當(dāng)幾乎所有人都開始主動收縮資產(chǎn)負(fù)債表……最終的結(jié)果是什么？
——所有人一拿到錢，就立即還債；
——新增儲蓄和還債資金，源源不斷的流入銀行體系，然后再也流不出來；
——哪怕央行把利率降到0，企業(yè)和家庭也不借款；
——信貸無法擴(kuò)張，投資無法擴(kuò)張，信貸循環(huán)凝滯；
——經(jīng)濟(jì)活動萎縮，家庭和企業(yè)收入下滑；
——收入下滑之后，更不愿意借款。
信貸塌方出現(xiàn)！
1929年美國大蕭條、90年代日本泡沫破滅后“失去的十年”、2000年德國衰退……皆是資產(chǎn)負(fù)債表衰退和信貸塌方后的一地雞毛。
當(dāng)下我們在降息趨勢里的“集中提前還貸”，也是資產(chǎn)負(fù)債表衰退前的征兆。
一旦趨勢形成，中國版的信貸塌方就來了。
有人說，不就是個(gè)房地產(chǎn)么？難道說房地產(chǎn)縮表了，地球就不轉(zhuǎn)了，中國經(jīng)濟(jì)就不騰飛了？
還記得劉副總理在達(dá)沃斯論壇上提及的三組數(shù)據(jù)么！
——房地產(chǎn)貸款占銀行信貸的比重接近40%；房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%；房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。
這三組數(shù)據(jù)說明了什么？
高層眼中，
房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表就直接關(guān)聯(lián)著地方城市、金融機(jī)構(gòu)和居民的資產(chǎn)負(fù)債表。
請牢牢記住下面這段話：
當(dāng)下樓市，真正的危機(jī)并非流動性危機(jī)。
而是——
急速縮表之下，所造成的資不抵債；
資不抵債的預(yù)期之下，所產(chǎn)生的的集中償債；
集中償債之下，造成的資產(chǎn)負(fù)債表衰退。
最后，我們就要聊到最關(guān)鍵的那個(gè)問題了！
當(dāng)下的問題，該如何解決？
當(dāng)下的危機(jī)，該如何化解？
截止目前，樓市危機(jī)的主要化解方式就是：投放流動性。
——打開房企的融資渠道，讓更多的房企，能更順暢的借到更多和更便宜的錢。
但是，投放流動性并不能解決當(dāng)下的問題。
讓我們再次拿出資產(chǎn)負(fù)債表的恒等式：資產(chǎn)=負(fù)債+凈資產(chǎn)。
現(xiàn)在的核心問題是什么？
急速縮表之下的資不抵債，資不抵債預(yù)期下的集中償債，集中償債下的資產(chǎn)負(fù)債表衰退。
說白了，還是四個(gè)字：資不抵債。
資不抵債、資產(chǎn)＜負(fù)債，能靠投放流動性、增加負(fù)債來解決么？
并不能！
反而負(fù)債增加的越多，資不抵債越嚴(yán)重。
那么，
在“資產(chǎn)=負(fù)債+凈資產(chǎn)”的恒等式中，想讓“資產(chǎn)＞負(fù)債”的最好辦法是什么？
增加凈資產(chǎn)！
對于樓市來說，增加凈資產(chǎn)的最好方式是什么？
無非就是以下兩種。
第一種，通過資本市場來解決。
——打開房企股權(quán)再融資，通過股權(quán)融資的方式增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金，增加房企的凈資產(chǎn)。
第二種，通過樓市自身來解決。
——推升房價(jià)，通過推升地價(jià)和房價(jià)，來推高房企和居民的凈資產(chǎn)，進(jìn)而達(dá)到“資產(chǎn)＞負(fù)債”的目標(biāo)。
于是，去年底涉房企業(yè)的再融資打開了。
于是，去年底開始、自集中提前還貸開始、自資產(chǎn)負(fù)債表收縮開始——
政策、輿論和歷次會議，越來越利多樓市了。
有些話，不能說的太直白，點(diǎn)到為止就好。
總有人在問：2023年的樓市，會如何走？
或許看完這篇文章，可能你就清晰風(fēng)在往哪吹了。
來源：大碗樓市
