杭州樓市很“卷”，杭州業(yè)主們對樓盤品質(zhì)要求高，這是全國的共識。為此，杭州多個小區(qū)傳出“業(yè)主自籌升級外立面”的消息，但大多最后不了了之。
錢江世紀城某期房外立面調(diào)整升級規(guī)劃公示圖
一個多月前，錢江世紀城某期房公示了外立面調(diào)整方案，三面鋁板升級為四面鋁板，據(jù)悉，該小區(qū)外立面升級是由業(yè)主自籌推動的，每戶出資3萬多元。這個成功案例引得其他樓盤業(yè)主蠢蠢欲動，K11江明月朗園、江斕映象府等在建新盤，業(yè)主群里都在張羅著自籌升級外立面。
然而就在這股風(fēng)潮中，最近，艮北某小區(qū)的業(yè)主們卻因為“要不要自籌把外立面升級為鋁板”這事吵起來了，雙方各自發(fā)聲，開啟了一場激烈論戰(zhàn)。
反對派業(yè)主發(fā)《告全體業(yè)主書》
羅列反對自籌升級鋁板的5大理由
事情的來龍去脈大致如下：
艮北該小區(qū)有幾位業(yè)主通過個人關(guān)系，向開發(fā)商爭取到自費升級外立面的機會。據(jù)測算，升級為鋁板的總費用在4500萬元左右，按每戶建筑面積分攤，139m²戶型業(yè)主需出資7.6萬多元，173m²戶型業(yè)主出資9.5萬多元，188m²戶型業(yè)主出資10.3萬多元，折算到外立面面積，相當于升級成本在1000元/m²。
由于業(yè)主自費升級外立面這事比較復(fù)雜，需小區(qū)全體業(yè)主同意，因此業(yè)主群里針對自籌事宜進行投票，在業(yè)主群和私聊的多方壓力下，一些原本持反對意見的業(yè)主最終還是同意簽字，但仍有一些業(yè)主始終未妥協(xié)。這讓個別積極推進自籌的業(yè)主很焦慮，稱反對派業(yè)主“沒有大局觀的小人”，“為什么要跟500多戶鄰居作對”等，還要求不簽同意書的業(yè)主“退房”。
積極擁護自籌的業(yè)主聲稱，小區(qū)品質(zhì)不差，唯一的缺陷就是外立面是涂料，就像“LV包包用一個廢紙箱裝著，所有的光芒都被這外包裝掩蓋了”，如今10萬元就能換個好包裝，讓小區(qū)展現(xiàn)應(yīng)有的價值，何樂而不為？并呼吁其它幾位“還沒想通”的業(yè)主盡快出來溝通，“你們也不想生活在一個以后無人理睬的小區(qū)吧？”
其中一位反對派業(yè)主則憤而發(fā)出一封《告全體業(yè)主書》，羅列了自己不同意簽字的5大理由。
理由一
房價影響因素很多，外立面只占很小一部分。該業(yè)主舉例，艮北眾盤中，板塊標桿楊柳郡外立面是涂料且房齡較老，但房價卻跟周邊品質(zhì)最好的幾個鋁板和石材外立面的次新房小區(qū)一較高下。
理由二
關(guān)于升級費用，該業(yè)主表示，對于1000元/m²的價格存疑，不愿意花10萬元當“冤大頭”。
理由三
該業(yè)主認為，從小區(qū)后續(xù)維護來看，涂料外立面維護比較簡單成熟，而鋁板和龍骨作為金屬材料，耐久性有一定限度，多年后的更換成本或許會很高。
理由四
支持自籌的人大多覺得上鋁板=閉眼掙大錢，但該業(yè)主認為，現(xiàn)在投進的10萬元在10年即使能多賺50萬，但跟通貨膨脹相比也不算多。
理由五
該業(yè)主質(zhì)疑，業(yè)主“自費升級”這種情況的存在本身就不可理喻。那以后是不是開發(fā)商只需建毛坯房，所有東西都靠業(yè)主自費升級了？
在這份《告全體業(yè)主書》中，該業(yè)主還認為，投票的民主調(diào)研格式不合規(guī)，導(dǎo)致投票結(jié)果出現(xiàn)偏差；此外，他還提到，群里不少鄰居認為，像他這樣不同意簽字的“釘子戶”是不道德的，但在他看來，強迫其它業(yè)主意見，更是一種違法行為。
PUA和反PUA的背后
究竟是“顏值管理”還是“市值管理”
其實，像艮北該小區(qū)這樣，因為自籌升級外立面導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主內(nèi)部出現(xiàn)撕裂的情況并非個例。今年年初，南京某期房業(yè)主群里，就有“業(yè)主代表”在業(yè)主群里發(fā)布了針對反對自籌業(yè)主的“十項措施”，包括在小區(qū)多個醒目位置公示未繳費業(yè)主名單、入住后上門訪談、禁止參與小區(qū)未來各項收益和福利活動、密切關(guān)注未繳費業(yè)主賣房意向等。
很多業(yè)主感嘆，原本買房是為了給自己一個避風(fēng)的港灣，沒想到如今還要跟小區(qū)鄰居展開PUA和反PUA的暗戰(zhàn)，心累。
這兩年“業(yè)主自籌升級外立面”之風(fēng)盛行，并不是偶然現(xiàn)象。
一方面，“顏值即正義”的年代，外立面在很大程度上決定了一個樓盤的定位和檔次。在樓市，對樓盤外立面就存在一條鄙視鏈：玻璃幕墻＞干掛石材≥鋁板＞一體板＞真石漆＞普通涂料。2021年，位于江河匯的中海御道二區(qū)業(yè)主就曾打算眾籌2000多萬元，將外立面升級為干掛石材；位于濱江的盛廬小區(qū)和位于復(fù)興的水澄花園，也傳出要將外立面升級為鋁板的消息。之后，河語光年、天玨、望濤月明等期房小區(qū)，都有業(yè)主張羅自籌升級外立面。
錢報記者咨詢了多個購房者對于“自籌升級外立面”的看法。不少購房者表示，如果花三、四萬元就可以升級外立面，他們還是支持的，畢竟自家房子有個漂亮的外立面，看著也舒心；但如果升級費用超過10萬元，就會比較慎重。
另一方面，很多業(yè)主之所以積極自籌升級外立面，很大程度是想提振房價。像中海御道二區(qū)當初自籌的出發(fā)點，就是不甘心小區(qū)房價被隔壁小區(qū)“踩在腳下”。在很多小區(qū)業(yè)主群里，也充斥著“上鋁板，每戶房價增值上百萬元”的吆喝。
那么外立面升級為鋁板，對房價的提振作用究竟如何？以杭州目前唯一一個真正完成外立面升級為鋁板的小區(qū)水澄花園為例，2021年該小區(qū)16幢房子的外立面進行改造升級，2022年完工。在透明售房網(wǎng)上，目前水澄花園二手房大多打著“全新鋁板外立面”的賣點，但成交并不活躍，近半年無簽約記錄。
在貝殼平臺上，有套掛牌多年的水澄花園二手房，建筑面積約142㎡，2015年初始掛牌價為650萬元；2019年底降價20萬元；2021年8月，或許因為外立面改造利好，該房源漲價50萬元，掛牌價調(diào)整為680萬元；但同年11月，該房源又降價20萬元；2022年以來，該房源連續(xù)三次降價，目前掛牌價為598萬元。
業(yè)主自籌升級外立面難點多
杭州有開發(fā)商主動免費做加法
水澄花園的成功，有其特殊性。該小區(qū)為一家電力公司的職工保障房，建成于2006年，外立面改造升級費用由公司出資。盛廬小區(qū)的情況跟水澄花園比較相似，不過該小區(qū)外立面改造施工至今仍未啟動。它們的外立面改造，更偏向“民生工程”。而錢江世紀城某期房之所以成功調(diào)整升級外立面，很大程度是因為“烏龍事件”，開發(fā)商前期宣傳與購房合同對于外立面的描述出現(xiàn)偏差，出現(xiàn)漏洞，業(yè)主才得以成功。
盛廬小區(qū)，外立面改造升級至今未施工 徐叔競/攝
總體來看，業(yè)主自籌升級外立面難點很多。一是錢難收齊，不少業(yè)主對于外立面升級存有疑慮，還有一些業(yè)主則不愿自掏腰包；二是業(yè)主難找齊，很多期房業(yè)主并不在業(yè)主群里，如果開發(fā)商不配合，“全體業(yè)主同意”這個硬條件就完不成；三是改造工程出現(xiàn)質(zhì)量安全問題誰來負責？
記者從一位建筑工程行業(yè)資深人士處了解到，目前杭州市場上常用的外立面材料中，真石漆的綜合單價（含人工、材料等）約100元/㎡；鋁板約650元/㎡；干掛石材視不同材質(zhì)而定，價格在600~900元/㎡；玻璃幕墻約1100元/㎡。“這是大致行情，不過如果業(yè)主自籌改造的話成本會更高，因為不能利用總包的腳手架。哪怕是期房，在外架拆除前到交付，中間也有很長的時間差。”該業(yè)內(nèi)人士表示，外立面升級為鋁板，需要在外立面打洞，放置預(yù)埋板，如果之前外墻防水沒做好，后續(xù)容易出現(xiàn)外墻滲漏問題。另外，鋁板的厚度也有一定要求，要達到2.5mm或3mm，否則太薄的鋁板容易曬變形。
還有不少購房者認為，“業(yè)主自籌”的風(fēng)氣不值得提倡，因為這相當于慣著開發(fā)商躺平。有業(yè)主就表示，“前兩年開發(fā)商利潤很薄的情況下，減配還能理解，但像艮北這個樓盤，樓面價和限價的價差約1.5萬元/㎡，開發(fā)商利潤是有保障的，完全可以做更好的外立面。”
事實上，今年隨著市場行情變化，很多樓盤都在做加法。近日，已售罄的申花紅盤地上慶樾上府和文樾上院，開發(fā)商就主動免費升級外立面，將東西側(cè)外立面涂料部分升級為鋁板，無需業(yè)主自籌。
來源：錢報杭州房產(chǎn)
