| PART 1 |
（LPR統(tǒng)計表）
上周，央行宣布5年期LPR調(diào)整為4.3%；在5月下降20個基點之后，短短三個月，LPR又降了15個基點——今年已降了35個基點；
今天來說說另一個在經(jīng)濟不景氣，以及房貸利率不斷下行的大環(huán)境下，又在購房圈子里被廣泛討論的話題：“要不要提前還貸”。
一些購房者覺得提前還貸沒有必要：
“反正錢在貶值，就這么一直還著也挺好，工資不會亂花，攢下來的錢還能改善生活，應(yīng)對突發(fā)情況”；
“我這筆錢還是要放著，如果后面有好的投資品，或者好的新房項目，可以有參與的余地”；
“不還，我前幾天聽說我一個阿姨，家里急著要錢治病，現(xiàn)金拿不出來，房子又賣不掉，我還是留著現(xiàn)金安心點”。
而另一些購房者卻不這么認為：
“我才不要給銀行打工呢，去年利率這么高，還的都是利息，太虧了，早點還完早點輕松”；
“今年工資變少，月供壓力太大了，還好家里還有錢給我還掉一部分，不然我崩掉了”；
……
| PART 2 |
“要不要提前還貸”的糾結(jié)，尤其發(fā)生在去年高利率站崗的購房者身上。
去年瘋狂的杭州樓市中，出現(xiàn)了一大批在緊張供需關(guān)系作用下，超低中簽率的普通新房。
如南臥的湘湖原著：高層中簽率一路走低，最低中簽率竟只有6%！同在南臥的朝聞花城，最低中簽率不到6%；而相近時間段，臨平北久雍府的最低中簽率更是低于5%！
火熱的行情也將貸款利率不斷推高，杭州樓市在去年最高點時，首套貸款利率達到恐怖的6.3%！二套還要更高，達到6.4-6.5%。
與當前最低首套4.45%、二套5.1%相比，首套利率差了近2個點，二套差了1個多點。
以首套貸款總額200萬30年還清為例，當前4.45%利率、中間點5.4%、高點6.3%利率對比：
從上表可以看到，利率從6.3%僅下調(diào)至5.4%，總還款金額已經(jīng)差了41萬元（等額本息）和27萬元（等額本金）；
再下調(diào)至4.45%，總還款金額更是差了83萬元（等額本息）和56萬元（等額本金）。
對于普通家庭來說，高額的利息帶來的壓力顯而易見，隨著收入預(yù)期的不斷減弱，自然有相當一部分購房者萌生提前還貸的計劃。
| PART 3 |
那么，在現(xiàn)在房貸利率不斷下行的情況下，究竟要不要選擇提前還貸呢？
每個人自身情況與需求各不相同，所傾向的答案也會有所不同；所以總結(jié)了以下幾種情況可供參照：
首先，提前還貸的主要目的是為了減少高利率帶來的資金成本或資金壓力。
如果有穩(wěn)定投資渠道可以跑贏利率，覆蓋利息，或者人生規(guī)劃會因為這筆錢獲得更大綜合收益，那么自然沒有必要提前還貸；
理由很簡單，在通脹影響之下，錢的貶值的速度比優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的變化來得明顯。
其次，如果手頭還有優(yōu)質(zhì)房票可以繼續(xù)搖號抓住政策紅利，那不妨攢錢繼續(xù)：限價優(yōu)勢之下，相對較優(yōu)的新盤短期收益并不會太低。
第三，因為提前還貸等于消耗了手頭的現(xiàn)金流，如果有變故發(fā)生，容易陷入捉襟見肘的境地。
因此想留著現(xiàn)金以防萬一，同樣無需考慮大比例提前還貸，畢竟目前的利率依舊是下行的趨勢，人生也是充滿不確定性的，現(xiàn)金可以不用多，但必須要有一部分。
還有一種情況，自己有公司，后續(xù)資金需要可以通過房產(chǎn)抵押獲得經(jīng)營貸的方式來解決的，完全可以轉(zhuǎn)換掉高利率房貸來達到降低利息的目的。
同時，也正因為LPR必然的下降態(tài)勢，在選擇按揭形式時，選擇LPR貸款更具優(yōu)勢。
LPR的下調(diào)，自然帶動房貸利息的下降，這一點也是在高利率時代一直提醒的。
總之，只要家庭資金能夠在自己手里產(chǎn)生更大的回報收益，或抵御某種風險的作用，那么提前還貸的意義就不大了。
反之則建議可以適當進行一定程度的提前還貸，使家庭自有資本的利用效率最大化，避免被金融端過渡洗劫。
| PART 4 |
如果手頭既無穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)投資渠道，也無優(yōu)質(zhì)房票可用，而打算提前還貸的，應(yīng)該怎么還呢？
方式無外乎“減少還款年限”和“減少還款月供”兩種，這兩種又是哪種更合算呢？
假設(shè)貸款了300萬元，貸款利率4.45%;
先按等額本息計算。
此時每月還款15111.56元；2年之后，剩余本金總額約290萬元；此時提前還了50萬元，剩余本金總額為240萬元；
第一種情況：剩余貸款總額240萬元，在接下來的28年中還清（假設(shè)利率一直保持4.45%不變）：
那么每月還款約12506元，剩余總利息約180萬元，總還款額約420萬元；相比未提前還貸之前的月供減少了約2606元。
第二種情況：剩余貸款總額240萬元的還貸時間縮短，在20年內(nèi)還清（假設(shè)20年中利率一直保持4.45%不變）：
那么每月還款約15119元，剩余總利息約123萬元，總還款額約363萬元；與未提前還貸的月供比幾乎相近。
再按等額本金計算。
300萬的貸款總額，還貸周期的首月月供約19458元，后每月遞減約30.9元，每月本金還款約8333.33元；還貸2年之后，剩余本金總額約280萬元；此時提前還了50萬元，剩余本金總額為230萬元；
第一種情況：230萬元在剩余28年中還清（假設(shè)28年中利率一直保持4.45%不變）：
那么第一個月還款約15374.41元，后每月遞減約25.38元，每月本金還款約6845.24元，總利息約143.72萬元，總還款額約373.72萬元；相比未提前還貸之前的月供減少約4000元。
第二種情況：230萬元在20年內(nèi)還清（假設(shè)20年中利率一直保持4.45%不變）：
那么第一個月還款約18112元，后每月遞減約35.54元，每月本金還款約9583.33元，總利息約102.78萬元，總還款額約332.78萬元；相比未提前還貸之前的月供減少約1300元。
單從數(shù)字看，無論是等額本金、還是等額本息的貸款方式，縮短年限相比減少月供可以在全貸款周期內(nèi)節(jié)省下一筆不少的利息。
因為縮短年限，本質(zhì)上相當于在提前還一定的本金基礎(chǔ)之上，再次提前還貸，只不過是通過更緊湊的還款周期來提前還貸。
這種方式更適合資金較為充裕、且無更好資金利用渠道，手上資金不斷空轉(zhuǎn)、沉積的朋友。
| PART 5 |
綜上，當手有閑錢時，可以先看看是否有能跑贏房貸的理財，或者是否需要用于其他家庭規(guī)劃，以及是否還有優(yōu)質(zhì)房票適合打新等資金高效利用渠道。
在資本已成現(xiàn)代經(jīng)濟生活中回報最為豐厚的生產(chǎn)資料后，有條件的情況下，留有一定的準備資金也非常具有必要性。
否則假如真的遇到突如其來的，類房產(chǎn)打新等意外紅利時，凝聚在住房內(nèi)的資金，因流動性的問題而錯失良機，自然也是沒有后悔藥吃的。
故是否需要提前還貸，在綜合自身所有情況之后，理性選擇才是最佳方案。
來源：杭州房叔
