說起二手房,必然繞不開下沙沿江。
這個以“存量房”為主導的市場,一舉一動牽絆著多少購房者的心。
當?shù)鴥r新聞再度傳出,不免又會被拉回“那失落的5年”。多少溫州投資客被套其中,至今記憶猶新。
從地鐵1號線終點站下沙江濱站A口出來,伊薩卡國際城西側的沿街底商,一排全開滿了中介門店,黃、綠、藍、黑等多種顏色門頭,格外惹眼。
兩眼掃過,至少開著六七家中介門店,場面十分壯觀。
這還只是下沙沿江的一大縮影。類似伊薩卡國際城這樣有3000戶人家的超級大盤,還有不少,類似的中介門店,更是“不計其數(shù)”。
我們常說的下沙沿江,集中在德勝快速路以南、錢塘江“之字帶”的倒V角。
“整個沿江一帶,從事這一行的,差不多有上千人。”區(qū)域內(nèi)干了多年的老牌經(jīng)紀人告訴我。
經(jīng)紀人集聚,理由只有一個:這里二手房源多、成交量大。
連續(xù)數(shù)年,不論是周成交、月成交,還是年成交,入榜前十的熱門小區(qū)里,必有一到兩個來自下沙沿江。
“跟2018年高峰期相比,確實有跌。”
下沙沿江干了近5年中介的豪世華邦伊薩卡店店長朱存龍,幾乎是看著板塊房價,如何一路從谷底反彈。
他印象很深,金隅觀瀾時代的93㎡三房一衛(wèi),2018年毛坯都能賣250-260萬,精裝最高賣到過290萬;現(xiàn)在,同樣的戶型,毛坯只能賣個240萬,精裝修也就250-260萬左右。
相比巔峰期,差不多跌了20-30萬。
保利東灣也是,62㎡的可變兩房,2018年毛坯最高賣到過210萬,現(xiàn)在差不多只能賣180萬;77㎡的小兩房,最高能賣230萬,現(xiàn)在也就200萬出頭,總價差不多跌了近30萬。
還有保利
玫瑰灣,89㎡最高賣到了近300萬,現(xiàn)在差不多也250-260萬,好些低樓層還賣不到這個價。
下沙沿江實景
“跌價的,主要是一些特殊戶型。”朱存龍說。
由于開發(fā)時間早、加上開發(fā)周期長,進駐房企有多。據(jù)悉,整個下沙沿江至少存在近200種不同戶型。
這其中,既有時下已過時的90㎡兩房一衛(wèi)、60㎡一房一衛(wèi);也有經(jīng)典的90㎡三房兩衛(wèi);還有絕版的90㎡、113㎡躍層,加上陽臺、設備平臺等贈送空間,做成四房綽綽有余。
“外行人就看價格,很難看出其中端倪。”以宋都晨光國際為例,有部分88㎡中間套躍層,毛坯總價能賣到300萬,但也有部分88㎡夾邊套、邊套,價格就便宜了,總價才250多萬。
同樣是88㎡,總價差了50萬,折合單價差了5600元/㎡。
實地調(diào)研中發(fā)現(xiàn),下沙沿江的二手房,雖有階段性波動,但整體房價相對平穩(wěn)。
甚至有部分小區(qū)(集中在6號大街以北,文海實驗學區(qū)房),比2018年高峰期,還漲了不少。諸如
經(jīng)濟適用房景冉佳園、保利江語海等,自G20以來,一路飆漲。
以江語海為例,2016年時,二手房價差不多才1萬5左右,很快便突破2萬;2018年底,房價普遍得3萬+。
去年5月,江語海最高成交記錄,達到3萬7。原以為這已是小區(qū)巔峰房價,今年“公民同搖、民辦鎖區(qū)”后,學區(qū)房熱度更是暴漲。現(xiàn)在,3萬7已是江語海普遍成交價,部分60多㎡的小兩房,更是能賣到4萬。
江語海西面的景冉佳園,更加典型。
有文海學區(qū)加持的江語海,二手房價持續(xù)上漲
景冉佳園是下沙知名的經(jīng)濟適用房,整盤總戶數(shù)近1000套,主力全是五六十方的小兩房。2018年,該小區(qū)二手房價差不多在2萬6-2萬7上下,今年已經(jīng)漲到了近4萬。
兩年時間,房價漲了近1萬4一平。饒是如此,仍未影響其暢銷。
據(jù)兔博士數(shù)據(jù)顯示,2016年10月9日至今年7月9日,景冉佳園二手房共計成交558套(含重復買賣),總成交量占整盤一半多體量。
今年文海實驗學校生源異常緊張,需得提前兩年落戶,方能被錄取。如此一來,頭頂名校頭銜的景冉佳園、江語海,二手房價只怕還將繼續(xù)漲。
畢竟,哪怕漲到4萬,一套60多㎡的小兩房,總價也不過240萬上下。
這是一個靠內(nèi)生,也能循環(huán)的板塊。
足足有9年,下沙沿江未出讓一宗宅地。
最近的一宗,還是去年11月中,廣宇底價拿下的錦上文瀾,一共就700套可售住宅。這意味著,要想買房,只能在二手市場上淘。
據(jù)好找房最新數(shù)據(jù),下沙沿江十大主力在售小區(qū),二手房掛牌量近2000套。2018年,這一數(shù)據(jù)還是近1700套。
同樣是這十大主力在售小區(qū),據(jù)兔博士數(shù)據(jù),2016年至今,共有7500多套二手房成交(含重復成交),平均每年成交量近2000套。
下沙沿江實景
成交量與掛牌量,基本持平。
從中介處得知,下沙沿江一帶的主力客群,主要分三類:剛落戶的新杭州人,下沙各大工業(yè)園區(qū)的打工族,以及高校師生。
客群的整體購買力,相比奧體、未來科技城等熱門板塊,承價能力相對偏弱。
不過,今年板塊有一個很明顯的變化是:區(qū)域內(nèi)置換人群增加。
這里所說的置換,主要是從兩房換到三房,連帶著大戶型的價格也跟著在漲。
東灣113㎡躍層,近期已售出,成交單價近3萬2
比如保利東灣,三房及以上的大戶型,原來總價差不多在420-430萬,就能拿下;現(xiàn)在,基本都得450萬。
相對小戶型買家而言,大戶型的意向買家,承價能力也更強些。
其中一部分原因是,置換的買家里,有的也得是賣了現(xiàn)有住房,才有能力置換。
經(jīng)過這幾年止跌回漲,早年買入下沙沿江的,房價普遍漲了一倍多。房價漲了,換房的實力也跟著提升。
不過,這一買一賣,十分考驗經(jīng)紀人的專業(yè)能力。一旦中途某個環(huán)節(jié)掉鏈子,比如買家房子沒賣掉,那么兩單生意,直接黃了。
這次實地探訪,最大的感觸是:杭州還是友好的。
這幾年,下沙沿江二手房價雖然也漲,但整體漲幅,比起其他板塊,可接受度高多了。
如果不追求學區(qū)房,總價250萬上下,還是能淘到不少性價比高的二手房。
反觀現(xiàn)在的新房市場,250萬只能買到遠郊,要地鐵沒地鐵,要商業(yè)沒商業(yè)。關鍵是,即便如此,還得拼人品搖號。
但在下沙沿江,至少地鐵、綜合體等配套齊全,生活配套已經(jīng)形成。說的通俗點,這地兒有人氣,不像多年前來跑盤時,空空蕩蕩的只有一幢又一幢的房子,買個菜,還得跑大老遠去。
因為是大盤,該有的配套都有,如東灣東區(qū),園區(qū)內(nèi)就帶倆室外泳池,花園植被繁密,不少樓幢還能直面一線錢塘江江景。
每天錢塘江邊散個步,逛逛濕地公園,提前讓孩子感受大學氛圍,挺好。
樓間距格外長,不像這兩年高低配樓盤,近的都能看到對面樓幢鄰居的一舉一動;低樓層更慘,日照、采光基本是貼著及格線。
當然,如果你是“新房迷”,打心眼里不能接受二手的,且另說。
不過,由于開發(fā)多年,下沙沿江不少小區(qū)的環(huán)境、硬件配套偏老化,感官上不如新房。
再加上,區(qū)域內(nèi)可售宅地少,沒有地價的利好刺激,城市界面又無大動作,對未來房價的提升,始終少了點助力。
學區(qū)房除外!
來源:層樓