說起二手房，必然繞不開下沙沿江。
這個以“存量房”為主導的市場，一舉一動牽絆著多少購房者的心。
當?shù)鴥r新聞再度傳出，不免又會被拉回“那失落的5年”。多少溫州投資客被套其中，至今記憶猶新。
從地鐵1號線終點站下沙江濱站A口出來，伊薩卡國際城西側的沿街底商，一排全開滿了中介門店，黃、綠、藍、黑等多種顏色門頭，格外惹眼。
兩眼掃過，至少開著六七家中介門店，場面十分壯觀。
這還只是下沙沿江的一大縮影。類似伊薩卡國際城這樣有3000戶人家的超級大盤，還有不少，類似的中介門店，更是“不計其數(shù)”。
我們常說的下沙沿江，集中在德勝快速路以南、錢塘江“之字帶”的倒V角。
“整個沿江一帶，從事這一行的，差不多有上千人。”區(qū)域內(nèi)干了多年的老牌經(jīng)紀人告訴我。
經(jīng)紀人集聚，理由只有一個：這里二手房源多、成交量大。
連續(xù)數(shù)年，不論是周成交、月成交，還是年成交，入榜前十的熱門小區(qū)里，必有一到兩個來自下沙沿江。
“跟2018年高峰期相比，確實有跌。”
下沙沿江干了近5年中介的豪世華邦伊薩卡店店長朱存龍，幾乎是看著板塊房價，如何一路從谷底反彈。
他印象很深，金隅觀瀾時代的93㎡三房一衛(wèi)，2018年毛坯都能賣250-260萬，精裝最高賣到過290萬；現(xiàn)在，同樣的戶型，毛坯只能賣個240萬，精裝修也就250-260萬左右。
相比巔峰期，差不多跌了20-30萬。
保利東灣也是，62㎡的可變兩房，2018年毛坯最高賣到過210萬，現(xiàn)在差不多只能賣180萬；77㎡的小兩房，最高能賣230萬，現(xiàn)在也就200萬出頭，總價差不多跌了近30萬。
還有保利
玫瑰灣，89㎡最高賣到了近300萬，現(xiàn)在差不多也250-260萬，好些低樓層還賣不到這個價。
下沙沿江實景
“跌價的，主要是一些特殊戶型。”朱存龍說。
由于開發(fā)時間早、加上開發(fā)周期長，進駐房企有多。據(jù)悉，整個下沙沿江至少存在近200種不同戶型。
這其中，既有時下已過時的90㎡兩房一衛(wèi)、60㎡一房一衛(wèi)；也有經(jīng)典的90㎡三房兩衛(wèi)；還有絕版的90㎡、113㎡躍層，加上陽臺、設備平臺等贈送空間，做成四房綽綽有余。
“外行人就看價格，很難看出其中端倪。”以宋都晨光國際為例，有部分88㎡中間套躍層，毛坯總價能賣到300萬，但也有部分88㎡夾邊套、邊套，價格就便宜了，總價才250多萬。
同樣是88㎡，總價差了50萬，折合單價差了5600元/㎡。
實地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，下沙沿江的二手房，雖有階段性波動，但整體房價相對平穩(wěn)。
甚至有部分小區(qū)（集中在6號大街以北，文海實驗學區(qū)房），比2018年高峰期，還漲了不少。諸如
經(jīng)濟適用房景冉佳園、保利江語海等，自G20以來，一路飆漲。
以江語海為例，2016年時，二手房價差不多才1萬5左右，很快便突破2萬；2018年底，房價普遍得3萬+。
去年5月，江語海最高成交記錄，達到3萬7。原以為這已是小區(qū)巔峰房價，今年“公民同搖、民辦鎖區(qū)”后，學區(qū)房熱度更是暴漲。現(xiàn)在，3萬7已是江語海普遍成交價，部分60多㎡的小兩房，更是能賣到4萬。
江語海西面的景冉佳園，更加典型。
有文海學區(qū)加持的江語海，二手房價持續(xù)上漲
景冉佳園是下沙知名的經(jīng)濟適用房，整盤總戶數(shù)近1000套，主力全是五六十方的小兩房。2018年，該小區(qū)二手房價差不多在2萬6-2萬7上下，今年已經(jīng)漲到了近4萬。
兩年時間，房價漲了近1萬4一平。饒是如此，仍未影響其暢銷。
據(jù)兔博士數(shù)據(jù)顯示，2016年10月9日至今年7月9日，景冉佳園二手房共計成交558套（含重復買賣），總成交量占整盤一半多體量。
今年文海實驗學校生源異常緊張，需得提前兩年落戶，方能被錄取。如此一來，頭頂名校頭銜的景冉佳園、江語海，二手房價只怕還將繼續(xù)漲。
畢竟，哪怕漲到4萬，一套60多㎡的小兩房，總價也不過240萬上下。
這是一個靠內(nèi)生，也能循環(huán)的板塊。
足足有9年，下沙沿江未出讓一宗宅地。
最近的一宗，還是去年11月中，廣宇底價拿下的錦上文瀾，一共就700套可售住宅。這意味著，要想買房，只能在二手市場上淘。
據(jù)好找房最新數(shù)據(jù)，下沙沿江十大主力在售小區(qū)，二手房掛牌量近2000套。2018年，這一數(shù)據(jù)還是近1700套。
同樣是這十大主力在售小區(qū)，據(jù)兔博士數(shù)據(jù)，2016年至今，共有7500多套二手房成交（含重復成交），平均每年成交量近2000套。
下沙沿江實景
成交量與掛牌量，基本持平。
從中介處得知，下沙沿江一帶的主力客群，主要分三類：剛落戶的新杭州人，下沙各大工業(yè)園區(qū)的打工族，以及高校師生。
客群的整體購買力，相比奧體、未來科技城等熱門板塊，承價能力相對偏弱。
不過，今年板塊有一個很明顯的變化是：區(qū)域內(nèi)置換人群增加。
這里所說的置換，主要是從兩房換到三房，連帶著大戶型的價格也跟著在漲。
東灣113㎡躍層，近期已售出，成交單價近3萬2
比如保利東灣，三房及以上的大戶型，原來總價差不多在420-430萬，就能拿下；現(xiàn)在，基本都得450萬。
相對小戶型買家而言，大戶型的意向買家，承價能力也更強些。
其中一部分原因是，置換的買家里，有的也得是賣了現(xiàn)有住房，才有能力置換。
經(jīng)過這幾年止跌回漲，早年買入下沙沿江的，房價普遍漲了一倍多。房價漲了，換房的實力也跟著提升。
不過，這一買一賣，十分考驗經(jīng)紀人的專業(yè)能力。一旦中途某個環(huán)節(jié)掉鏈子，比如買家房子沒賣掉，那么兩單生意，直接黃了。
這次實地探訪，最大的感觸是：杭州還是友好的。
這幾年，下沙沿江二手房價雖然也漲，但整體漲幅，比起其他板塊，可接受度高多了。
如果不追求學區(qū)房，總價250萬上下，還是能淘到不少性價比高的二手房。
反觀現(xiàn)在的新房市場，250萬只能買到遠郊，要地鐵沒地鐵，要商業(yè)沒商業(yè)。關鍵是，即便如此，還得拼人品搖號。
但在下沙沿江，至少地鐵、綜合體等配套齊全，生活配套已經(jīng)形成。說的通俗點，這地兒有人氣，不像多年前來跑盤時，空空蕩蕩的只有一幢又一幢的房子，買個菜，還得跑大老遠去。
因為是大盤，該有的配套都有，如東灣東區(qū)，園區(qū)內(nèi)就帶倆室外泳池，花園植被繁密，不少樓幢還能直面一線錢塘江江景。
每天錢塘江邊散個步，逛逛濕地公園，提前讓孩子感受大學氛圍，挺好。
樓間距格外長，不像這兩年高低配樓盤，近的都能看到對面樓幢鄰居的一舉一動；低樓層更慘，日照、采光基本是貼著及格線。
當然，如果你是“新房迷”，打心眼里不能接受二手的，且另說。
不過，由于開發(fā)多年，下沙沿江不少小區(qū)的環(huán)境、硬件配套偏老化，感官上不如新房。
再加上，區(qū)域內(nèi)可售宅地少，沒有地價的利好刺激，城市界面又無大動作，對未來房價的提升，始終少了點助力。
學區(qū)房除外！
來源：層樓
