過去幾年，買了什么房子日子最難熬？
在很多人的認知中，不是什么減配房，也不是什么遠郊房，而是那些限售房。
原因很簡單，自住客無所謂，但5年起步的鎖定期，對投資客來說，意味著高昂的資金成本、和未來不確定的行情等。
但事實上，有些限售盤業(yè)主的日子，并沒有想象中那么焦慮。
他們通過以租養(yǎng)貸的方式，減輕資金成本。有的甚至覆蓋房貸之后，還有不少結(jié)余。
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還記得層樓前不久的悅虹灣租金新聞么？我們提到市北西的租金頂流是桂語江南和翡翠之星。
但馬上，就被留言的粉絲瘋狂“打臉”。點贊最多的留言是：“小糾正下，市北西小區(qū)租金頂流是領(lǐng)航城。”
隨即，留言板上就炫出了領(lǐng)航城的租金水平。按照網(wǎng)友說法，領(lǐng)航城89㎡租金水平在9000-10000元/月，比桂語江南和翡翠之星貴了10-20%。
很多人都想不到，這個存在感很弱的小區(qū)，租金水平竟如此強悍。
網(wǎng)友夸張了，還是確實如此呢？
打開貝殼找房app，目前領(lǐng)航城掛牌租賃的房源共31套。89㎡租金報價基本在9000元/月上下浮動，最高報價為9800元/月。
至于成交價，當然要打一定折扣，貝殼最近簽約的幾套89㎡基本在8500-8900元/月。
雖然不如網(wǎng)友提到的9000-10000元/月的租金，但差距已非常小，也絕對稱得上是市北西天花板存在了。
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究其原因，早有網(wǎng)友在留言下替我們回答了。
“領(lǐng)航城可出租房源少，小區(qū)環(huán)境好，開發(fā)商精裝修品質(zhì)高于一般小區(qū)，租金吊打一眾小區(qū)。”
的確，這個1030戶的小區(qū)，掛牌量才31套，選擇余地并不大。
小區(qū)雖然是疊墅+高層的組合，沒有大型圍合園林，但設(shè)置有下沉式長廊，外立面也以大量的石材+鋁板+玻璃為主。
精裝也頗有亮點。大金的地暖和中央空調(diào)，配有新風系統(tǒng)和直飲機，還有摩恩、杜拉維特、博世等一線品牌。
加上緊貼奧體，和直線地鐵7號線興議路站500米的優(yōu)勢，能有這個租金也不算太意外。
明明地段不錯，小區(qū)品質(zhì)也可圈可點，為什么領(lǐng)航城存在感還這么弱？主要還是因為它是一宗限售10年的土地。
即取得產(chǎn)證后10年不能轉(zhuǎn)讓。也就是說，2020年交付的領(lǐng)航城，2030年才能出現(xiàn)在二手市場上。
這一點，也勸退了當時大量迷戀奧體沖向領(lǐng)航城的投資客。
畢竟，算上交付等待期，持有13年才能變現(xiàn)，無論資金壓力還是各種不確定性，風險都是巨大的。
但事實上，就目前領(lǐng)航城的租金水平來說，當年就算真有投資客入場，用以租養(yǎng)貸的方式續(xù)命，其實也并沒有那么悲催。
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不妨來做一道計算題。
當時，領(lǐng)航城高層住宅均價為32000元/㎡，一套89㎡總價284.8萬。
以月租金8700元計算，領(lǐng)航城的年租金回報率在3.7%左右，比現(xiàn)在普通理財產(chǎn)品的收益率，還要好上一些。
按照當時4.9%的基準利率，30年等額本息計算，3成首付需貸款199.36萬，月均還款10582元；若首付6成則需貸款113.92萬，月均還款6046元。
也就是說，3成首付，每個月只要貼不到2000元，就能抵扣房貸。若是6成首付，每月還有近3000元結(jié)余。
所以，那些看似被限售困住的“可憐蟲”，其實過得并沒有想象中那么慘。
過去幾年，杭州各種限售房（熱點盤、人才限售房、中簽率低于10%等），累計總規(guī)模超過3萬套。
這些“被困”5年的住宅，是不是也和領(lǐng)航城一樣，正以租養(yǎng)貸的方式，熬過靜默期？
它們也能收獲高租金回報嗎？
至少，還是有一些樓盤能做到的，比如杭州壹號院。
04
去年8月，杭州壹號院最后一次開盤觸發(fā)社保，中簽率低至3.3%。這82套總價過千萬的豪宅，集體限售。
如今，它們中的一部分已進入租賃市場。
貝殼找房上，一套中間樓層的333㎡帶家具掛牌90000元/月，另一套不帶軟裝的高樓層333㎡掛牌80000元/月。
這一掛牌價，已經(jīng)到了令人咋舌的地步。
不過，附近中介告訴我，壹號院333㎡真實租金基本在5-6萬/月之間，視不同的軟裝、樓層而定。
“我知道有一套配了百來萬軟裝的333㎡，租了6萬多一個月。”中介老張表示，報價8-9萬/月的，不是預(yù)期過高就是不太誠心。
“這個價格和面積，有租房需求的客戶群體太少了。”
5-6萬/月的壹號院，基本已經(jīng)是杭州高層住宅的天花板了，租金回報可達4.5%。
按照當時6%的基準利率，30年等額本息計算，壹號院套均1600萬，貸款4成640萬，每個月需還款38371元。
換言之，以租養(yǎng)貸后每月還有2萬結(jié)余，可抵掉一部分首付款的資金成本。
高租金的限售房，還有三墩北的紫璋臺。最小的95㎡戶型，今年月租一度高達五千多，且很快就被租完。
對比周邊其小區(qū)普遍四千上下的租金，遙遙領(lǐng)先。
05
一些即將交付的限售盤業(yè)主，也紛紛提前準備了起來。
比如明年6月交付的丹楓四季，已經(jīng)有不少限售的房東，開始找起優(yōu)質(zhì)租客了。
亞運村因人才限售的王女士，也決定交付后先出租幾年。
不過，想要以租金對抗限售期的資金壓力，也不是每個樓盤都可以做到的，畢竟現(xiàn)在租房市場“內(nèi)卷”得也相當厲害。
要有高租金，首先得是高品質(zhì)樓盤。無論是壹號院、領(lǐng)航城抑或紫璋臺，都是板塊內(nèi)品質(zhì)高人一等的樓盤，這樣才能匹配高租金租客的實力。
其次是地段，疊加通達度高的交通。奧體核心的壹號院，近奧體的領(lǐng)航城皆是如此。
當然，最重要的還是周圍要有足夠有實力的租客。壹號院自然是不用多言，它的光環(huán)足以吸引全城的高凈值租客。
“大部分是高管拖家?guī)Э冢胀ňW(wǎng)紅根本沒有這個實力，除非是極個別頂流網(wǎng)紅。”中介說。
至于領(lǐng)航城，除了能吸引濱江和奧體部分外溢租客，很重要的一個原因，就是它的對面是無憂傳媒，擁有大量的網(wǎng)紅客戶，租金自然是水漲船高。
之前就有領(lǐng)航城的房東，以9000元/月的租金，租給了該公司的某網(wǎng)紅。
至于紫璋臺，租金跳漲的根本原因，是因為阿里云萬人搬遷，租賃需求集中爆發(fā)所致。
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如果沒有這些因素加持，以租養(yǎng)貸根本不現(xiàn)實。即便能覆蓋房貸，投資客仍然壓力不小。
比如壹號院，6成首付960萬，按年化5%算，每年也要48萬資金成本。再加上不菲的軟裝投入，區(qū)區(qū)結(jié)余2萬租金，缺口還是挺大的。
但作為超紅盤，坐擁豐厚倒掛，穿越幾年鎖定期，基本沒什么問題。
相比之下，真正焦慮的是那些限售普盤，尤其是雞肋限售盤的投資客，未來的日子大概率是難熬的。
首先，高租金只是少數(shù)現(xiàn)象，它們很難實現(xiàn)以租養(yǎng)貸；其次，杭州新房供應(yīng)每年都保持高位，沒有足夠的安全墊，等到上市之日，面臨的競爭壓力可想而知。
敬畏調(diào)控、敬畏市場，我們永遠要記住這一點！
來源：層樓
