過去幾年,買了什么房子日子最難熬?
在很多人的認知中,不是什么減配房,也不是什么遠郊房,而是那些限售房。
原因很簡單,自住客無所謂,但5年起步的鎖定期,對投資客來說,意味著高昂的資金成本、和未來不確定的行情等。
但事實上,有些限售盤業(yè)主的日子,并沒有想象中那么焦慮。
他們通過以租養(yǎng)貸的方式,減輕資金成本。有的甚至覆蓋房貸之后,還有不少結(jié)余。
01
還記得層樓前不久的悅虹灣租金新聞么?我們提到市北西的租金頂流是桂語江南和翡翠之星。
但馬上,就被留言的粉絲瘋狂“打臉”。點贊最多的留言是:“小糾正下,市北西小區(qū)租金頂流是領(lǐng)航城。”
隨即,留言板上就炫出了領(lǐng)航城的租金水平。按照網(wǎng)友說法,領(lǐng)航城89㎡租金水平在9000-10000元/月,比桂語江南和翡翠之星貴了10-20%。
很多人都想不到,這個存在感很弱的小區(qū),租金水平竟如此強悍。
網(wǎng)友夸張了,還是確實如此呢?
打開貝殼找房app,目前領(lǐng)航城掛牌租賃的房源共31套。89㎡租金報價基本在9000元/月上下浮動,最高報價為9800元/月。
至于成交價,當然要打一定折扣,貝殼最近簽約的幾套89㎡基本在8500-8900元/月。
雖然不如網(wǎng)友提到的9000-10000元/月的租金,但差距已非常小,也絕對稱得上是市北西天花板存在了。
02
究其原因,早有網(wǎng)友在留言下替我們回答了。
“領(lǐng)航城可出租房源少,小區(qū)環(huán)境好,開發(fā)商精裝修品質(zhì)高于一般小區(qū),租金吊打一眾小區(qū)。”
的確,這個1030戶的小區(qū),掛牌量才31套,選擇余地并不大。
小區(qū)雖然是疊墅+高層的組合,沒有大型圍合園林,但設(shè)置有下沉式長廊,外立面也以大量的石材+鋁板+玻璃為主。
精裝也頗有亮點。大金的地暖和中央空調(diào),配有新風系統(tǒng)和直飲機,還有摩恩、杜拉維特、博世等一線品牌。
加上緊貼奧體,和直線地鐵7號線興議路站500米的優(yōu)勢,能有這個租金也不算太意外。
明明地段不錯,小區(qū)品質(zhì)也可圈可點,為什么領(lǐng)航城存在感還這么弱?主要還是因為它是一宗限售10年的土地。
即取得產(chǎn)證后10年不能轉(zhuǎn)讓。也就是說,2020年交付的領(lǐng)航城,2030年才能出現(xiàn)在二手市場上。
這一點,也勸退了當時大量迷戀奧體沖向領(lǐng)航城的投資客。
畢竟,算上交付等待期,持有13年才能變現(xiàn),無論資金壓力還是各種不確定性,風險都是巨大的。
但事實上,就目前領(lǐng)航城的租金水平來說,當年就算真有投資客入場,用以租養(yǎng)貸的方式續(xù)命,其實也并沒有那么悲催。
03
不妨來做一道計算題。
當時,領(lǐng)航城高層住宅均價為32000元/㎡,一套89㎡總價284.8萬。
以月租金8700元計算,領(lǐng)航城的年租金回報率在3.7%左右,比現(xiàn)在普通理財產(chǎn)品的收益率,還要好上一些。
按照當時4.9%的基準利率,30年等額本息計算,3成首付需貸款199.36萬,月均還款10582元;若首付6成則需貸款113.92萬,月均還款6046元。
也就是說,3成首付,每個月只要貼不到2000元,就能抵扣房貸。若是6成首付,每月還有近3000元結(jié)余。
所以,那些看似被限售困住的“可憐蟲”,其實過得并沒有想象中那么慘。
過去幾年,杭州各種限售房(熱點盤、人才限售房、中簽率低于10%等),累計總規(guī)模超過3萬套。
這些“被困”5年的住宅,是不是也和領(lǐng)航城一樣,正以租養(yǎng)貸的方式,熬過靜默期?
它們也能收獲高租金回報嗎?
至少,還是有一些樓盤能做到的,比如杭州壹號院。
04
去年8月,杭州壹號院最后一次開盤觸發(fā)社保,中簽率低至3.3%。這82套總價過千萬的豪宅,集體限售。
如今,它們中的一部分已進入租賃市場。
貝殼找房上,一套中間樓層的333㎡帶家具掛牌90000元/月,另一套不帶軟裝的高樓層333㎡掛牌80000元/月。
這一掛牌價,已經(jīng)到了令人咋舌的地步。
不過,附近中介告訴我,壹號院333㎡真實租金基本在5-6萬/月之間,視不同的軟裝、樓層而定。
“我知道有一套配了百來萬軟裝的333㎡,租了6萬多一個月。”中介老張表示,報價8-9萬/月的,不是預(yù)期過高就是不太誠心。
“這個價格和面積,有租房需求的客戶群體太少了。”
5-6萬/月的壹號院,基本已經(jīng)是杭州高層住宅的天花板了,租金回報可達4.5%。
按照當時6%的基準利率,30年等額本息計算,壹號院套均1600萬,貸款4成640萬,每個月需還款38371元。
換言之,以租養(yǎng)貸后每月還有2萬結(jié)余,可抵掉一部分首付款的資金成本。
高租金的限售房,還有三墩北的紫璋臺。最小的95㎡戶型,今年月租一度高達五千多,且很快就被租完。
對比周邊其小區(qū)普遍四千上下的租金,遙遙領(lǐng)先。
05
一些即將交付的限售盤業(yè)主,也紛紛提前準備了起來。
比如明年6月交付的丹楓四季,已經(jīng)有不少限售的房東,開始找起優(yōu)質(zhì)租客了。
亞運村因人才限售的王女士,也決定交付后先出租幾年。
不過,想要以租金對抗限售期的資金壓力,也不是每個樓盤都可以做到的,畢竟現(xiàn)在租房市場“內(nèi)卷”得也相當厲害。
要有高租金,首先得是高品質(zhì)樓盤。無論是壹號院、領(lǐng)航城抑或紫璋臺,都是板塊內(nèi)品質(zhì)高人一等的樓盤,這樣才能匹配高租金租客的實力。
其次是地段,疊加通達度高的交通。奧體核心的壹號院,近奧體的領(lǐng)航城皆是如此。
當然,最重要的還是周圍要有足夠有實力的租客。壹號院自然是不用多言,它的光環(huán)足以吸引全城的高凈值租客。
“大部分是高管拖家?guī)Э冢胀ňW(wǎng)紅根本沒有這個實力,除非是極個別頂流網(wǎng)紅。”中介說。
至于領(lǐng)航城,除了能吸引濱江和奧體部分外溢租客,很重要的一個原因,就是它的對面是無憂傳媒,擁有大量的網(wǎng)紅客戶,租金自然是水漲船高。
之前就有領(lǐng)航城的房東,以9000元/月的租金,租給了該公司的某網(wǎng)紅。
至于紫璋臺,租金跳漲的根本原因,是因為阿里云萬人搬遷,租賃需求集中爆發(fā)所致。
06
如果沒有這些因素加持,以租養(yǎng)貸根本不現(xiàn)實。即便能覆蓋房貸,投資客仍然壓力不小。
比如壹號院,6成首付960萬,按年化5%算,每年也要48萬資金成本。再加上不菲的軟裝投入,區(qū)區(qū)結(jié)余2萬租金,缺口還是挺大的。
但作為超紅盤,坐擁豐厚倒掛,穿越幾年鎖定期,基本沒什么問題。
相比之下,真正焦慮的是那些限售普盤,尤其是雞肋限售盤的投資客,未來的日子大概率是難熬的。
首先,高租金只是少數(shù)現(xiàn)象,它們很難實現(xiàn)以租養(yǎng)貸;其次,杭州新房供應(yīng)每年都保持高位,沒有足夠的安全墊,等到上市之日,面臨的競爭壓力可想而知。
敬畏調(diào)控、敬畏市場,我們永遠要記住這一點!
來源:層樓