01
“618年中狂歡慶”前,杭州樓市接連下發(fā)了20余張預(yù)售證。
錢二、三堡、奧體相繼出新,限價從1萬+、到近7萬不等,整個樓市瞬間沸騰。
尤其是15、16日晚突擊領(lǐng)證的IFC、傲世邸,讓無數(shù)杭州人激動地徹夜難眠。
上一次這般熱鬧,猶記得還是去年8月,新政后杭州紅盤潮集中開閘。之后大半年里,不是同期領(lǐng)證新盤數(shù)量銳減,就是超級紅盤“獨孤求敗”。
我統(tǒng)計了下,光是6月18日一天可登記新盤數(shù)量,便多達13個,總可售房源2755套。
“幾家歡喜幾家愁”,由于預(yù)售證批量發(fā)售,一邊是超級紅盤“花式勸退”(要么找不到置業(yè)顧問、要么無人搭理),一邊是曾經(jīng)不愁賣板塊的粉盤,如坐針氈。
“這一次結(jié)果真不好說,同一價位段競爭對手太多了。”原本還是躺著賣的某粉盤銷售,這兩天卯足了勁勸客戶快來登記。
02
人的認(rèn)知是有差異的,95%的人處于“以為自己什么都知道,其實并不知道”的狀態(tài)。
外地人眼中的杭州樓市,是另一個宇宙空間的存在。
疫情、失業(yè)潮等全國性危機,仍難撼動杭州人買房的熱情。你看,總價動輒上千萬的海潮望月城、K11,開盤不是拼社保,就是近萬人登記。
IFC的下凡,更是將全民買房的情緒,烘托至頂點。
但從業(yè)人員深知,除了超級紅盤外,越來越多新盤的日子并不好過。
且不說臨安、富陽等常年流搖板塊,就是曾經(jīng)中簽率低至個位數(shù)、甚至一度限售的板塊,近來也面臨登記人數(shù)銳減、中簽率直線飆升的現(xiàn)象。
比如蕭山科技城,去年下半年暢想江瀾灣高層推出時,中簽率一度逼近10%,差點觸發(fā)社保排序;今年濱望雅庭入市時,中簽率一路從46%、上升至無需搖號,前不久啟動中介分銷;
比如剛需圣地崇賢,此前相繼有瀾仕里、宸瀚里、星合映踏入限售圈。星合映更是以超4000戶登記,2.3%的極低中簽率,一雪前恥。
新盤相繼清盤,在無強有力競爭對手下,按理已接近現(xiàn)房開售的恒文璞悅江南府,首開應(yīng)十分難買才對。現(xiàn)實結(jié)果卻是:首開登記人數(shù)不過1000戶出頭,中簽率高達50%以上。
未科、跌路北、城東新城、運河新城等經(jīng)常限售、或曾觸發(fā)社保排序的粉紅板塊,今年新盤開售熱度,顯然不及去年。
比如鐵路北的濱萃悅府,此次登記人數(shù)大約1800人;而去年星創(chuàng)登記人數(shù)超4000人,直接干到過限售。
中簽率雖然不高,但不論總登記人數(shù)、還是搖中概率,上車難度下降不止一個level。
03
個中原因有很多。
首先,最直觀的變化,是大眾買房熱情下滑。
杭州豪宅打新熱度不減,一方面是超級改善家庭迫切的置換需求,另一方面則是不菲的一二手倒掛,吸引全杭州城投資客。
剛需和改善家庭不一樣,他們更多會受市場大環(huán)境(比如二手房賣不掉)、疫情、收入下滑等因素影響,主動或被動選擇暫緩購房。
其次,同一價位段新房選擇余地大、市場需求被分流。
比如上周連發(fā)的20余張預(yù)售證,不少當(dāng)面鑼、對面鼓的硬剛。早個一兩天領(lǐng)證的觀翠攬月軒,或許算到了自己會碰上“滅霸級紅盤”IFC,但怎么也算不到半路殺出個傲世邸。
均價2-3萬、3-4萬新盤間的競爭,就更激烈了,自住購房家庭看得眼都花了。
第三,單盤單次推盤量大、且開發(fā)商推盤頻次繁密。
比如運河新城的中海河映云集,近期一次性加推505套;崇賢的璞悅江南府,首開一把推出562套;市北東的綠城詠桂里足有622套;望江新城的K11,首開推盤量也在600套以上(601套)。
單次推盤量在300-400套左右的,有且不限于綠城月詠新辰軒(352套)、棠源美宸里(400套)、月映星語園(360套)……
不僅單次推盤量大、開發(fā)商推盤節(jié)奏也比往年更快。
河映云集5月中才首開,購房合同還沒簽完呢,立馬又加推,且加推套數(shù)更多。短短一個月,光它一個盤就給市場貢獻了874套房源;
本土房企興耀集團旗下新盤的速度更快,大江東的嵐漫之城,4月接連領(lǐng)了3次預(yù)售證,從首開到清盤,前后不到5個月。
嵐漫之城剛清盤,“姊妹盤”湖悅嵐灣又上新,最近這一個月里,連著兩次加推,共推出房源369套。
放眼幾個月前,單次推盤量超300套的新盤,屬實供應(yīng)大戶。如今,五六百套都不罕見,甚至連和家園臻園、華城茶語華邸等“沉睡”老盤,也跟著湊熱鬧。
04
為什么恰恰是在這一時間點,開發(fā)商瘋狂開盤?
其一,6月是半年度截止月,上市公司房企,需按要求出具一份公開半年報。
為了能對外展示一份漂亮的業(yè)績報,大多開發(fā)商趕在6月底前完成出貨任務(wù)。半年報業(yè)績完美的房企,不僅助漲股價,還更易獲得融資。
其二,杭州第二輪集中供地,就在本月30日,意向拿地房企,需一定量的資金報名參拍。
開盤賣房無疑是最快回籠資金的方式,至少首付款部分能盡快收到。
其三,亞運會延期后,開發(fā)商開足馬力施工,工程進度加快,符合申領(lǐng)預(yù)售證條件的樓幢也更多。
三重因素同頻共振下,導(dǎo)致近期加推新盤一再增加,且可售房源量也比之前多出不少。
05
大量且集中推盤的結(jié)果,便是越來越多新盤中簽率直線飆漲、甚至流搖。
短期內(nèi),唱衰樓市之聲不絕于耳。
但從另一個角度看,這也是自住購房者搖號的絕佳時機。投資客的炮火被超級紅盤吸引,自住的社保幼子們,方能有機會從粉盤中突圍。
這一輪集中推盤所帶來的影響,不出意外與前幾輪紅盤潮如出一轍。
搖擺不定的購房者,一看還有上萬人沖進樓市,動輒頂格社保方能入圍,本就敏感的神經(jīng)一旦被刺激,下單速度飛快。
與此同時,消沉數(shù)月的二手房,自“517新政”后,日成交量肉眼可見提升。不出意外,6月杭州二手房月成交量將突破6000套。
新房、二手房兩股勢力一疊加,樓市熱度勢必如杭州的天氣一般,還會持續(xù)高漲一會兒。
但熱鬧過后,二手市場是烈火烹油還是“身體被掏空“,取決于每個板塊的新房中簽率、后繼供應(yīng)和近期新交付量,其中微妙處,也有一條隱秘的“榮枯線”。
很快大家會看到,某些板塊博殺式開盤導(dǎo)致的中簽率垮塌,將帶來多么可怕的“蝴蝶效應(yīng)”。
來源:層樓