“風(fēng)雅錢塘168㎡四房，770萬(wàn)，樓層不錯(cuò)。還有一套160㎡，738萬(wàn)，全明戶型。”
當(dāng)聽見中介小李推薦的房源時(shí)，我心里咯噔一下。兩年前，也就是2018年的年中，因?yàn)楹⒆幼x書，我也曾考慮這個(gè)小區(qū)的房子。
當(dāng)時(shí)，160㎡左右的四房，報(bào)價(jià)基本在800萬(wàn)左右，相當(dāng)于單價(jià)4.8—5萬(wàn)。
但如今，在該中介掛牌的大戶型房源，單價(jià)集中在45000左右。也就是說(shuō)，兩年的時(shí)間，房?jī)r(jià)回調(diào)了5%以上。
是時(shí)間太久，我記錯(cuò)了嗎？
小李說(shuō)，沒錯(cuò)。2018年中，恰逢杭州二手房最瘋狂之時(shí)，那個(gè)時(shí)候，很多小區(qū)都創(chuàng)下了截止目前的“歷史大頂”。風(fēng)雅錢塘一帶也不例外。
風(fēng)雅錢塘小區(qū)實(shí)景
“我記得，那時(shí)我入行不久。當(dāng)時(shí)就感覺，怎么隨便一套大戶型都要七八百萬(wàn)，濱江的人實(shí)在太有錢了。”
某媒體之前發(fā)布的數(shù)據(jù)也印證了我的記憶沒錯(cuò)。
數(shù)據(jù)顯示，2018年頂峰時(shí)，風(fēng)雅錢塘平均成交均價(jià)為49150元，而到了今年5月，已經(jīng)回落到45925元，下降幅度為6.56%。
不過(guò)，這個(gè)回落是相對(duì)的。最近幾個(gè)月，杭州二手房成交活躍，月成交連破萬(wàn)套。相較去年底今年初，風(fēng)雅錢塘的成交價(jià)已經(jīng)回升不少。
如去年12月，該小區(qū)成交一套170㎡左右的四房，合同總價(jià)684萬(wàn)，相當(dāng)于單價(jià)40235。
今年1月，同樣一套168㎡左右的戶型成交，折合單價(jià)41000左右。
風(fēng)雅錢塘地處濱江區(qū)月明路，也就是我們通常所說(shuō)的濱江區(qū)政府一帶。
從東到西，這里分別矗立著溫馨人家、錢塘春曉、江南豪園、風(fēng)雅錢塘和傾城之戀五個(gè)大型居住區(qū)，江湖人稱“月明路五虎”。 無(wú)論從哪個(gè)維度看，“五虎”都太像了。建造年份都在2010年以前，規(guī)模都在1000戶左右，都以大戶型為主。
就連小區(qū)名字，都是四個(gè)字。
月明路一帶
在我們前幾天關(guān)于這組報(bào)道的首篇文章里，曾提及后續(xù)將要報(bào)道的對(duì)象。當(dāng)時(shí)后臺(tái)就有人留言說(shuō)，不會(huì)吧，濱江也在跌。
事實(shí)上，與風(fēng)雅錢塘一樣，月明路上的其他“四虎”，最近的房?jī)r(jià)，與2018年的最高點(diǎn)相比，都有所回落。
比如，溫馨人家2018年7月的成交價(jià)在4.3-4.5萬(wàn)左右，今年5月為4萬(wàn)1左右；江南豪園2018年年中成交價(jià)4.5-4.7萬(wàn)，目前在4.3-4.5萬(wàn)；傾城之戀2018年7月成交集中在4.7-5萬(wàn)，目前則在4.4-4.5萬(wàn)。
同樣，與今年年初相比，這些小區(qū)的成交價(jià)，也大多有5%以上的回升。
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身處國(guó)際濱腹地，房?jī)r(jià)較之高點(diǎn)，也出現(xiàn)了小幅回調(diào)。這在大多數(shù)人的認(rèn)知里，似乎都沒有想到。
我和小李認(rèn)真聊了聊關(guān)于背后的原因，并達(dá)成了一定共識(shí)。
首先，必須承認(rèn)，2018年這波行情是杭州二手房歷史上的大牛市。數(shù)據(jù)顯示，目前有近80%的小區(qū)價(jià)格，和那時(shí)相比持平或下降。
第二，按建造時(shí)間算，“月明路五虎”距今都已有十余年。這十幾年是杭州商品房發(fā)展的極速時(shí)期，相對(duì)建造年份較早的樓盤，在房?jī)r(jià)上想有上沖，大多要借助外力。
從整體居住氛圍看，月明路一帶配套完善，人氣旺盛，是濱江乃至整個(gè)杭州非常宜居的板塊。但最近兩年，板塊新添的利好因素不多。
學(xué)區(qū)早已固定，地鐵1號(hào)線開通已久，龍湖濱江天街2017年開業(yè)后，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)已經(jīng)沖了一波。
也就是說(shuō)，2018年以后，基本沒有什么明顯加分項(xiàng)。
濱江龍湖天街（圖片來(lái)源：濱江發(fā)布）
更何況，整個(gè)濱江區(qū)新房供應(yīng)都不多。月明路一帶最近數(shù)年，交付的新盤只有春江酈城一個(gè)。當(dāng)時(shí)憑借一己之力將整個(gè)板塊的二手房?jī)r(jià)拉了一波。但隨后，板塊供應(yīng)又偃旗息鼓了。
不像奧體、申花等新生板塊，紅盤交付接二連三，持續(xù)性地將房?jī)r(jià)天花板，不斷往上攻。
第三，也是最重要的原因。這幾個(gè)小區(qū)，基本都以大戶型為主。而且，它們大戶型的設(shè)計(jì)還停留在較早的理念，不強(qiáng)調(diào)房間數(shù)，而喜歡大廳、大尺度。
像在風(fēng)雅錢塘，150㎡的三房，120㎡的2房比比皆是。4房戶型，基本要在160㎡以上。
而隨著二孩的增加以及居住觀念的概念，對(duì)改善家庭來(lái)說(shuō)，4房幾乎算是標(biāo)配。濱江區(qū)新房雖然難搖，但從設(shè)計(jì)角度看，基本是用120-140㎡，就做到了4房。
事實(shí)上，與月明路直線大約只有200米的東方郡，因?yàn)橐孕粜蜑橹�，在二手市�?chǎng)上的承接非常好。
目前其89㎡戶型成交單價(jià)基本在55000左右，與2018年的高點(diǎn)相比，還略有上漲。
不過(guò)，到底是在國(guó)際濱，而且居住氛圍已相當(dāng)醇熟，對(duì)于“月明路五虎”未來(lái)的前景，我和小李都持樂觀態(tài)度。
首先，地鐵1號(hào)線雖運(yùn)行已久，但距離風(fēng)雅錢塘等小區(qū)，還有2站路的距離。
正在建造中的地鐵6號(hào)線江漢路站，位置就在風(fēng)雅錢塘邊上。按照規(guī)劃，其首通段今年年底就將開通。
屆時(shí)，風(fēng)雅錢塘、傾城之戀、江南豪園這三個(gè)靠月明路西的樓盤，直接變成了地鐵房；靠東的錢塘春曉和溫馨人家，則坐擁雙地鐵，可謂加分滿滿。
其次，這五個(gè)樓盤全部是濱江公辦扛把子江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房。
隨著今年開始實(shí)行公民同招、民辦鎖區(qū)等新政，學(xué)區(qū)房的追逐熱度與日俱增。江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校又是9年制一貫學(xué)校，在市場(chǎng)上更受歡迎。
像小李就說(shuō)，這段時(shí)間來(lái)咨詢學(xué)區(qū)的客戶明顯能感覺增加不少。尤其今年江南的中考成績(jī)非常不錯(cuò)。
江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校是濱江最好的公辦學(xué)校之一（圖片來(lái)源：江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校官微）
第三，雖然“月明路五虎”的戶型都一般，但有些小區(qū)整體環(huán)境和配套非常不錯(cuò)。比如風(fēng)雅錢塘，建造于十幾年前，卻也實(shí)行了人車分流，還配有露天泳池。
以江南豪園命名的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，溫臺(tái)商戶眾多，有很多特色的當(dāng)?shù)睾ｕr供應(yīng)。這一帶的小區(qū)里溫臺(tái)籍的住戶很多，江南豪園農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是他們一解鄉(xiāng)愁的好去處。
第四，這一帶的新房實(shí)在太少了。
曉風(fēng)印月已經(jīng)清盤，基本上10個(gè)人搶一套房。不少人在等丹楓四季，但頭頂“杭州第一倒掛盤”的紅利，得人品爆發(fā)到什么程度，才能如愿搖中。
再往后，目前可見的供應(yīng)就沒有了。
如果說(shuō)，現(xiàn)在還有著相當(dāng)數(shù)量的濱江改善客戶，在翹首期盼丹楓四季。那么等到鎩羽而歸時(shí)，一定會(huì)有部分需求，回流到以“月明路五虎”為代表的老盤中。
濱江不缺人、不缺錢、不缺上市公司。尤其是在今年上半年這樣的特殊背景下，全區(qū)的經(jīng)濟(jì)還逆勢(shì)增長(zhǎng)，表現(xiàn)亮眼。
這是整個(gè)濱江樓市的基本盤。有了這個(gè)強(qiáng)大的后盾，像“月明路五虎”這樣的房子，更像股市中的漂亮50，容易穿越牛熊周期。
來(lái)源：層樓
