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517新政至今，杭州二手市場上，賣得既好又貴的樓盤是誰？
答案是楊柳郡。連續(xù)兩個月，二手成交套數(shù)TOP20榜單上，楊柳郡都有姓名。再看網(wǎng)簽均價，無論6月的4萬7還是7月的4萬5，它也是穩(wěn)穩(wěn)的個盤第一。
你可能會有疑問：楊柳郡只賣4萬7？
我查了手邊買房的成交記錄，發(fā)現(xiàn)：新政至今，楊柳郡一共成交28套住宅，居然14套都是一室小戶型！其中，約45㎡有12套，還有2套是66㎡。
手邊買房數(shù)據(jù)（部分房源網(wǎng)簽價做低）
就是這批占比一半的小戶型，網(wǎng)簽均價常在4萬上下，大幅拉低了楊柳郡的均價。
而且，楊柳郡并非個例，新政之后，多個樓盤出現(xiàn)了小戶型住宅成交爆發(fā)。
兩個多月來，
凱德湖墅一共成交4套房源，53㎡有2套；
融信杭州公館成交4套，59㎡1套；曉時代成交5套，59㎡1套；
天城府天著成交9套，約60㎡2套……
單看絕對套數(shù)是不多，但占比一點不低。
這些50㎡上下的小戶型，絕非商品房樓盤的主力面積。那么，為何最近成交井噴，都是誰在買單？
02
上述小戶型，分析一下就能發(fā)現(xiàn)：楊柳郡、湖墅和杭州公館的情況最像。
都是交付不久的次新房，小區(qū)品質(zhì)不錯、房價在線，最關鍵的一點是，都有學區(qū)概念。只不過，這么小的戶型，住起來舒適度怎么樣？
我去了趟楊柳郡，實地看了看。
楊柳郡這批小戶型，位于去年6月交付的四期，一共兩幢樓。南面沿九和路，正對7.8萬㎡的七堡花園城，西側是地鐵1號線七堡站，下樓走地下通道即可直達。
一到樓上，場面還是有點“震撼”的：北向是一條超長的通道大走廊，房源全部朝南排布，感覺就像進了經(jīng)濟型酒店，4梯21戶！
楊柳郡四期小戶型的北向大長廊
以一套不帶燃氣的44㎡為例，精裝帶地暖。進門左手邊是沒有窗的暗衛(wèi)，和一個小鞋柜。
再往里是一覽無余的朝南大統(tǒng)間，南向開間約3.3米，比正常的3米臥室略寬一點。整體進深約8.8米，跟常見的平層酒店式公寓差不多，布局緊湊。
大統(tǒng)間的右側是電磁爐、水槽和櫥柜，又占據(jù)了一部分位置。南側擺放床和衣柜，中央則是餐客廳一體的空間。
雖然是住宅產(chǎn)權性質(zhì)，但和酒店式公寓有一樣的BUG：沒有正經(jīng)廚房（部分房源通燃氣），也沒有陽臺，燒飯和晾曬都不方便。功能也單一，無論44㎡還是66㎡，都只有一房格局。
我看的這套44㎡，掛價200萬，不滿兩年有增值稅。
面積再大一點、又通燃氣的戶型，單價要再高一些。約50㎡一房，要230萬左右，也有稅；通不通燃氣，總價大約相差30萬。
凱德湖墅小戶型室內(nèi)實景
凱德湖墅的小戶型，情況也類似。同樣位于小區(qū)沿馬路的一幢樓，一條長走廊兩梯九戶，中間還杵著幾個扎眼的消防門。
不過，湖墅的格局要好得多。
53㎡雖然也是一房，但是客廳和臥室兩開間南，南向總面寬約5.5米。進門有獨立廚房，還有南向陽臺。如果實在想要再多一個臥室，客廳再隔一下，勉強也是可以的。
這批53㎡小戶型，目前最便宜的一套總價275萬，有稅。
03
那么問題來了。這批帶學區(qū)的小戶型，50㎡上下面積都是一房，功能性一般；但基于地段和小區(qū)品質(zhì)，價格不低，總價都要兩三百萬。
既然成交放量，最近是哪些客戶在買呢？
“主要是兩類客群在買。第一類是為了學位購買的，很多都不會住在這里；第二類是單身白領或年輕情侶，作為首套房過渡居住。”
楊柳郡和湖墅附近的中介小哥，告訴我的答案差不多。
楊柳郡環(huán)境優(yōu)越
首先，以楊柳郡為例，它的學區(qū)是采荷實驗澎致小學。因此，周邊小區(qū)一些看中“名校公辦”招牌的家長會為它買單。
我就認識一位住云悅灣大戶型的業(yè)主，覺得對口的澎匯小學名氣不夠，又到楊柳郡買了套小戶型，讀書自住兩不誤。
很多人買了純粹占學位但不住，是因為楊柳郡小戶型太雞肋。
帶著孩子一房實在不夠住，沒陽臺，有些還沒廚房；即使是66㎡，南向開間也不到4米，根本隔不出兩個房間來。
凱德湖墅園區(qū)實景
從這個角度看，學區(qū)屬于育才京杭小學的凱德湖墅小戶型，要更受歡迎些。它的53㎡勉強可以隔成兩房，63㎡則是正常兩房設計。
其次，單身白領或年輕情侶對這類品質(zhì)次新房很中意，同時不大在乎不能開伙、沒陽臺等缺陷，下單的也不少。
楊柳郡是TOD大盤，坐地鐵方便，園區(qū)綠化和配套氛圍也不錯，是年輕人會喜歡的那種時髦社區(qū)范兒；凱德湖墅地段鬧中取靜，又緊鄰運河，“周邊大悅城和樂堤港寫字樓里的白領挺多的”，中介告訴我。
再者，因為戶型設計更合理，兩開間有陽臺，周圍環(huán)境又好，凱德湖墅要再多一類分巢老人客群。
04
身為學區(qū)房，去年至今，兩盤小戶型遭遇重創(chuàng)，經(jīng)歷了拋物線式行情。中間一度冰凍，新政后才算有所回溫，價格也降了不少。
楊柳郡尤其典型，出道即巔峰。
去年6月，楊柳郡四期交付之時正逢樓市火熱，還有過一段春風得意的時光。很快就有兩套小戶型高價成交，一套是42㎡低樓層，總價250萬，單價近6萬；一套是44㎡頂躍（特殊戶型），總價318萬。
但很快到去年10月，行情陷入僵局，完全成交不了了。當時一套44㎡一路從210萬降到180萬，還能談；而它的新房買入價，也要約150萬，幾乎就是成本價出。
楊柳郡實景
直到517新政定向放松二手房，這批小戶型才開始復蘇。
6月，44㎡不帶燃氣戶型，有過199萬的成交；另一套帶燃氣的46㎡，則賣到250萬。
湖墅小戶型的高光時刻，也出現(xiàn)在去年上半年。
當時一套頂樓的53㎡，以300萬成交，還帶營業(yè)稅。“買家到手單價接近6萬5，真的是肉痛，但是小朋友要讀書，等不了沒辦法。”中介告訴我。
再比比如今最便宜的掛價，53㎡非頂樓帶稅是275萬，至少能相差約30萬。
艮北實景
去年楊柳郡四期交付時，一下子猛增一兩百套小戶型掛牌，不少人擔心它會直接“拉垮”艮北三兄弟（楊柳郡、云悅灣和匯港城）的房價。
如今經(jīng)歷了一年多的行情飄搖，楊柳郡四期小戶型和艮北三兄弟，基本還是穩(wěn)住了兩個價格體系。
一來小戶型業(yè)主該低價賣的賣，舍不得降的就出租，掛牌房源少了許多。
二來艮北三兄弟品質(zhì)不錯，自住的多，掛牌量也少。云悅灣掛牌僅27套，匯港城29套，楊柳郡95㎡以上的掛牌量也才76套。
所以，雖然相較去年高點有所回落，云悅灣和匯港城的房價仍在5.8萬—6萬左右；更貴一點的楊柳郡一二期，則能有約6.1萬—6.2萬，比較穩(wěn)健。
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楊柳郡一室戶這一波賣得好，一是因為517新政的助力，二是價格確實便宜了。
首先，新政后，市場上多出了許多二手房票。比如社保年限未滿、仍然搖不了新房的年輕人，但可以先買二手房了；再如一些投靠老人房票也復活了。
這些“新生”二手房票，或承價能力有限，接不起貴的；或轉化不成有用的一手房票，用了也不可惜。
而楊柳郡一室這樣的低總價次新房，對他們來說可能正合適：門檻不高，但已是能力范圍內(nèi)的較好選擇。相當于說，新政剛好精準惠及了這類房源。
歸根結底，像這類帶學區(qū)的市中心一室戶，關鍵要跟同小區(qū)大戶型有明顯的價差。
楊柳郡實景
我們再來比對下：
楊柳郡小戶型，成交單價約4.3萬—5.5萬；楊柳郡大戶型，單價約5.6萬—6.2萬。
湖墅小戶型，成交單價約5.2萬—5.5萬；湖墅大戶型，則要約6.5萬—7.2萬。
畢竟面積小，總價可控，如果便宜，大家也就不計較它的房子缺陷和升值空間有限了。不怎么視其為資產(chǎn)，而是更多當作一種大宗消費品。
想通了，一些房票富余的家庭也就買了。如果貴，還要沉淀一張房票，買它就沒意思。
跟買一套足夠便宜的300㎡商業(yè)大平層，只為享受其闊綽的空間感，是類似的道理。
來源：層樓
