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517新政至今,杭州二手市場上,賣得既好又貴的樓盤是誰?
答案是楊柳郡。連續(xù)兩個月,二手成交套數(shù)TOP20榜單上,楊柳郡都有姓名。再看網(wǎng)簽均價,無論6月的4萬7還是7月的4萬5,它也是穩(wěn)穩(wěn)的個盤第一。
你可能會有疑問:楊柳郡只賣4萬7?
我查了手邊買房的成交記錄,發(fā)現(xiàn):新政至今,楊柳郡一共成交28套住宅,居然14套都是一室小戶型!其中,約45㎡有12套,還有2套是66㎡。
手邊買房數(shù)據(jù)(部分房源網(wǎng)簽價做低)
就是這批占比一半的小戶型,網(wǎng)簽均價常在4萬上下,大幅拉低了楊柳郡的均價。
而且,楊柳郡并非個例,新政之后,多個樓盤出現(xiàn)了小戶型住宅成交爆發(fā)。
兩個多月來,
凱德湖墅一共成交4套房源,53㎡有2套;
融信杭州公館成交4套,59㎡1套;曉時代成交5套,59㎡1套;
天城府天著成交9套,約60㎡2套……
單看絕對套數(shù)是不多,但占比一點不低。
這些50㎡上下的小戶型,絕非商品房樓盤的主力面積。那么,為何最近成交井噴,都是誰在買單?
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上述小戶型,分析一下就能發(fā)現(xiàn):楊柳郡、湖墅和杭州公館的情況最像。
都是交付不久的次新房,小區(qū)品質(zhì)不錯、房價在線,最關鍵的一點是,都有學區(qū)概念。只不過,這么小的戶型,住起來舒適度怎么樣?
我去了趟楊柳郡,實地看了看。
楊柳郡這批小戶型,位于去年6月交付的四期,一共兩幢樓。南面沿九和路,正對7.8萬㎡的七堡花園城,西側是地鐵1號線七堡站,下樓走地下通道即可直達。
一到樓上,場面還是有點“震撼”的:北向是一條超長的通道大走廊,房源全部朝南排布,感覺就像進了經(jīng)濟型酒店,4梯21戶!
楊柳郡四期小戶型的北向大長廊
以一套不帶燃氣的44㎡為例,精裝帶地暖。進門左手邊是沒有窗的暗衛(wèi),和一個小鞋柜。
再往里是一覽無余的朝南大統(tǒng)間,南向開間約3.3米,比正常的3米臥室略寬一點。整體進深約8.8米,跟常見的平層酒店式公寓差不多,布局緊湊。
大統(tǒng)間的右側是電磁爐、水槽和櫥柜,又占據(jù)了一部分位置。南側擺放床和衣柜,中央則是餐客廳一體的空間。
雖然是住宅產(chǎn)權性質(zhì),但和酒店式公寓有一樣的BUG:沒有正經(jīng)廚房(部分房源通燃氣),也沒有陽臺,燒飯和晾曬都不方便。功能也單一,無論44㎡還是66㎡,都只有一房格局。
我看的這套44㎡,掛價200萬,不滿兩年有增值稅。
面積再大一點、又通燃氣的戶型,單價要再高一些。約50㎡一房,要230萬左右,也有稅;通不通燃氣,總價大約相差30萬。
凱德湖墅小戶型室內(nèi)實景
凱德湖墅的小戶型,情況也類似。同樣位于小區(qū)沿馬路的一幢樓,一條長走廊兩梯九戶,中間還杵著幾個扎眼的消防門。
不過,湖墅的格局要好得多。
53㎡雖然也是一房,但是客廳和臥室兩開間南,南向總面寬約5.5米。進門有獨立廚房,還有南向陽臺。如果實在想要再多一個臥室,客廳再隔一下,勉強也是可以的。
這批53㎡小戶型,目前最便宜的一套總價275萬,有稅。
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那么問題來了。這批帶學區(qū)的小戶型,50㎡上下面積都是一房,功能性一般;但基于地段和小區(qū)品質(zhì),價格不低,總價都要兩三百萬。
既然成交放量,最近是哪些客戶在買呢?
“主要是兩類客群在買。第一類是為了學位購買的,很多都不會住在這里;第二類是單身白領或年輕情侶,作為首套房過渡居住。”
楊柳郡和湖墅附近的中介小哥,告訴我的答案差不多。
楊柳郡環(huán)境優(yōu)越
首先,以楊柳郡為例,它的學區(qū)是采荷實驗澎致小學。因此,周邊小區(qū)一些看中“名校公辦”招牌的家長會為它買單。
我就認識一位住云悅灣大戶型的業(yè)主,覺得對口的澎匯小學名氣不夠,又到楊柳郡買了套小戶型,讀書自住兩不誤。
很多人買了純粹占學位但不住,是因為楊柳郡小戶型太雞肋。
帶著孩子一房實在不夠住,沒陽臺,有些還沒廚房;即使是66㎡,南向開間也不到4米,根本隔不出兩個房間來。
凱德湖墅園區(qū)實景
從這個角度看,學區(qū)屬于育才京杭小學的凱德湖墅小戶型,要更受歡迎些。它的53㎡勉強可以隔成兩房,63㎡則是正常兩房設計。
其次,單身白領或年輕情侶對這類品質(zhì)次新房很中意,同時不大在乎不能開伙、沒陽臺等缺陷,下單的也不少。
楊柳郡是TOD大盤,坐地鐵方便,園區(qū)綠化和配套氛圍也不錯,是年輕人會喜歡的那種時髦社區(qū)范兒;凱德湖墅地段鬧中取靜,又緊鄰運河,“周邊大悅城和樂堤港寫字樓里的白領挺多的”,中介告訴我。
再者,因為戶型設計更合理,兩開間有陽臺,周圍環(huán)境又好,凱德湖墅要再多一類分巢老人客群。
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身為學區(qū)房,去年至今,兩盤小戶型遭遇重創(chuàng),經(jīng)歷了拋物線式行情。中間一度冰凍,新政后才算有所回溫,價格也降了不少。
楊柳郡尤其典型,出道即巔峰。
去年6月,楊柳郡四期交付之時正逢樓市火熱,還有過一段春風得意的時光。很快就有兩套小戶型高價成交,一套是42㎡低樓層,總價250萬,單價近6萬;一套是44㎡頂躍(特殊戶型),總價318萬。
但很快到去年10月,行情陷入僵局,完全成交不了了。當時一套44㎡一路從210萬降到180萬,還能談;而它的新房買入價,也要約150萬,幾乎就是成本價出。
楊柳郡實景
直到517新政定向放松二手房,這批小戶型才開始復蘇。
6月,44㎡不帶燃氣戶型,有過199萬的成交;另一套帶燃氣的46㎡,則賣到250萬。
湖墅小戶型的高光時刻,也出現(xiàn)在去年上半年。
當時一套頂樓的53㎡,以300萬成交,還帶營業(yè)稅。“買家到手單價接近6萬5,真的是肉痛,但是小朋友要讀書,等不了沒辦法。”中介告訴我。
再比比如今最便宜的掛價,53㎡非頂樓帶稅是275萬,至少能相差約30萬。
艮北實景
去年楊柳郡四期交付時,一下子猛增一兩百套小戶型掛牌,不少人擔心它會直接“拉垮”艮北三兄弟(楊柳郡、云悅灣和匯港城)的房價。
如今經(jīng)歷了一年多的行情飄搖,楊柳郡四期小戶型和艮北三兄弟,基本還是穩(wěn)住了兩個價格體系。
一來小戶型業(yè)主該低價賣的賣,舍不得降的就出租,掛牌房源少了許多。
二來艮北三兄弟品質(zhì)不錯,自住的多,掛牌量也少。云悅灣掛牌僅27套,匯港城29套,楊柳郡95㎡以上的掛牌量也才76套。
所以,雖然相較去年高點有所回落,云悅灣和匯港城的房價仍在5.8萬—6萬左右;更貴一點的楊柳郡一二期,則能有約6.1萬—6.2萬,比較穩(wěn)健。
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楊柳郡一室戶這一波賣得好,一是因為517新政的助力,二是價格確實便宜了。
首先,新政后,市場上多出了許多二手房票。比如社保年限未滿、仍然搖不了新房的年輕人,但可以先買二手房了;再如一些投靠老人房票也復活了。
這些“新生”二手房票,或承價能力有限,接不起貴的;或轉化不成有用的一手房票,用了也不可惜。
而楊柳郡一室這樣的低總價次新房,對他們來說可能正合適:門檻不高,但已是能力范圍內(nèi)的較好選擇。相當于說,新政剛好精準惠及了這類房源。
歸根結底,像這類帶學區(qū)的市中心一室戶,關鍵要跟同小區(qū)大戶型有明顯的價差。
楊柳郡實景
我們再來比對下:
楊柳郡小戶型,成交單價約4.3萬—5.5萬;楊柳郡大戶型,單價約5.6萬—6.2萬。
湖墅小戶型,成交單價約5.2萬—5.5萬;湖墅大戶型,則要約6.5萬—7.2萬。
畢竟面積小,總價可控,如果便宜,大家也就不計較它的房子缺陷和升值空間有限了。不怎么視其為資產(chǎn),而是更多當作一種大宗消費品。
想通了,一些房票富余的家庭也就買了。如果貴,還要沉淀一張房票,買它就沒意思。
跟買一套足夠便宜的300㎡商業(yè)大平層,只為享受其闊綽的空間感,是類似的道理。
來源:層樓