杭州二手房市場(chǎng),擁有“第一梯隊(duì)”熱度的必須是次新房了。剛交付的新小區(qū),往往都能“喜提”一波重點(diǎn)關(guān)注,有些甚至成為品質(zhì)標(biāo)桿,重新定義板塊二手房?jī)r(jià)天花板。
曉風(fēng)印月
比如一度走出“獨(dú)立行情”的曉風(fēng)印月,作為濱江區(qū)政府核心區(qū)久違的次新小區(qū),交付后熱度持續(xù)在線,去年6月份交付至今共成交約90套,網(wǎng)簽均價(jià)集中在8-10萬(wàn)元/㎡。
在次新房“扎推”的奧體,每一個(gè)新小區(qū)的交付,都會(huì)影響板塊二手房成交“順位”。
7月份君品名邸交付,其103㎡的戶型一時(shí)間“風(fēng)頭無(wú)兩”,分流了區(qū)位條件略遜、小戶型占比近半的御虹府的客戶。再往前,1月交付的嘉品、去年9月交付的御虹府、去年6月底交付的澄品,新房源一上市,其他次新房的成交量就出現(xiàn)下滑,主打的就是“以量取勝”。
交付大年,今年同樣有不少優(yōu)質(zhì)新小區(qū)出現(xiàn)在二手房市場(chǎng),比如運(yùn)河新城核心區(qū)的上河公元、華豐的春和云境等,它們對(duì)板塊來(lái)說(shuō)有重要的風(fēng)向標(biāo)意義。
但也有一些板塊,即便多個(gè)項(xiàng)目集中交付,但依舊無(wú)法超越“老大哥”的板塊地位。
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今年6月,隨著春和云境的交付,便有房東在二手房市場(chǎng)掛牌,該項(xiàng)目也成為了華豐板塊購(gòu)房者關(guān)注的“頂流”。“先到這里看房的客戶,基本不會(huì)再去考慮其他小區(qū)了。”中介阮一(化名)說(shuō)道。
春和云境
春和云境位于同協(xié)路與杭玻街交叉口,距離地鐵3號(hào)線同協(xié)路站不到200米,由15幢住宅和2幢商業(yè)組成,共876套住宅房源。除去其中4幢共248套“限售5年”房源外,整盤(pán)目前可進(jìn)行二手交易的房源共628套。
作為藍(lán)綠雙城在杭首個(gè)獨(dú)立操盤(pán)的住宅項(xiàng)目,交付的品質(zhì)也讓購(gòu)房者驚喜,不僅南向外立面以石材為主,小區(qū)還配備了無(wú)邊際鏡面泳池、地暖、中央空調(diào)等等。
春和云境
貝殼找房顯示,目前春和云境有約40套房源掛牌,掛牌價(jià)格從3.7-4.5萬(wàn)元/㎡不等,據(jù)中介介紹,從6月初交付到實(shí)際成交,中間有近2個(gè)月的買賣雙方“博弈期”。
“春和云境是7月下旬開(kāi)始有成交的,1個(gè)多月的時(shí)間里,我們平臺(tái)就成交了有三四套。”阮一表示。據(jù)了解,春和云境賣出的首套房源是約95㎡的中間套,也是這個(gè)小區(qū)最受歡迎的戶型,首套成交單價(jià)在4萬(wàn)元/㎡上下。
“這里自住比例挺高的,掛牌房源也不算多,有些購(gòu)房者邊掛牌邊裝修的,說(shuō)不定價(jià)格達(dá)不到預(yù)期就自己住了,或者轉(zhuǎn)出租。”阮一說(shuō)。
春和云境
目前掛牌價(jià)格最低一套是95.55㎡的高樓層房源,三房?jī)尚l(wèi),掛牌總價(jià)358萬(wàn),折合單價(jià)約37467元/㎡。
“這套價(jià)格還挺合適的,上個(gè)月就成交了一套次頂樓的中間套,成交價(jià)格是350來(lái)萬(wàn)元。還有一套1樓的,最終330萬(wàn)元左右成交的。”阮一說(shuō)。也就是說(shuō),春和云境正常樓層房源,成交價(jià)格集中在3.7-4萬(wàn)元/㎡之間,相較首套成交,價(jià)格有所回落。
對(duì)比新房3.3萬(wàn)元/㎡的售價(jià),算上兩年的資金成本,春和云境的二手房成交價(jià)格,房東幾乎“微利”。華豐板塊在樓市的關(guān)注度并不高,在春和云境和春語(yǔ)藍(lán)庭之前,它已經(jīng)有近10年沒(méi)有新項(xiàng)目入市。2020年,春和云境還是憑借一己之力拉高板塊的搖號(hào)熱度,不僅創(chuàng)下4.14%的中簽率,收官加推時(shí)普通家庭的社保還拼至177個(gè)月。
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如果說(shuō)春和云境的交付拉高了板塊的居住品質(zhì),那么上河公元,則是為運(yùn)河新城核心區(qū)樹(shù)立了二手房風(fēng)向標(biāo)。整拆整建的運(yùn)河新城,其核心區(qū)也就是大運(yùn)河博物院所在區(qū)域內(nèi),除安置房小區(qū)外,長(zhǎng)期并無(wú)其他可售的二手商品房。直至去年底,上河公元交付,運(yùn)河新城核心區(qū)才迎來(lái)首個(gè)商品房小區(qū)。
上河公元
上河公元由高層和小高層組成,新房售價(jià)3.8萬(wàn)元/㎡。除去340套“限售5年”房源,上河公元實(shí)際可交易房源僅268戶,目前有20來(lái)套房源掛牌出售。“今年二三月份賣了幾套,實(shí)際成交價(jià)格在4.8萬(wàn)元/㎡左右,網(wǎng)簽通常都會(huì)滯后一些。”城北資深經(jīng)紀(jì)人老張說(shuō)。
來(lái)源:貝殼找房、我愛(ài)我家官網(wǎng)
根據(jù)我愛(ài)我家和貝殼找房公開(kāi)的成交數(shù)據(jù),兩個(gè)平臺(tái)相加,上河公元共網(wǎng)簽了5套房源,不算多。老張也直言,上河公元不是成交熱門小區(qū),已經(jīng)有至少3個(gè)月沒(méi)有成交了。“這邊什么都還沒(méi)有,我有客戶對(duì)比過(guò),最后還是買了祥符。”
上河公元
已經(jīng)至少三個(gè)月沒(méi)有成交的上河公元,目前有一套低樓層房源掛牌單價(jià)僅4.2萬(wàn)元/㎡出頭,其余房源掛牌價(jià)普遍在4.7-5萬(wàn)元/㎡。
河語(yǔ)光年、上河公元
今年,上河公元隔壁的河語(yǔ)光年也要交付了,河語(yǔ)光年部分房源擁有一線運(yùn)河景觀,交付后有望沖一沖運(yùn)河新城核心區(qū)“板塊一哥”。
當(dāng)然了,放眼今年的杭州市場(chǎng),集中交付下,也有地位難以被撼動(dòng)的“板塊老大哥”。就拿寧圍來(lái)說(shuō),今年,汝悅美境、景瑞晴海、大家坤和美筑三個(gè)新小區(qū)陸續(xù)交付,為板塊內(nèi)二手房輸送了“新鮮血液”,但翡翠江南依舊是穩(wěn)坐“板塊一哥”寶座。
“翡翠江南平均每個(gè)月能有2套的成交量,滿二唯一是它的優(yōu)勢(shì),而且小區(qū)里有藍(lán)寶石泳池,還有幼兒園。”據(jù)蕭山資深經(jīng)紀(jì)人老董介紹,新交付的三個(gè)小區(qū)都沒(méi)有泳池配置,而且有額外的稅費(fèi),翡翠江南的品質(zhì)和居住環(huán)境,本地客戶很認(rèn)可,89㎡的高層房源近期成交價(jià)在370來(lái)萬(wàn),單價(jià)4.15萬(wàn)元/㎡。
這個(gè)價(jià)格,已經(jīng)超過(guò)一路之隔的汝悅美境的掛牌價(jià)了。據(jù)了解,汝悅美境目前已經(jīng)陸續(xù)辦出產(chǎn)證,后臺(tái)掛牌房源有五六十套之多,正常樓層的98㎡三房,掛牌價(jià)格在350萬(wàn)起,低樓層房源還能更低。
翡翠江南
手邊買房數(shù)據(jù)顯示,汝悅美境、景瑞晴海、大家坤和美筑這三個(gè)小區(qū)都還是“0網(wǎng)簽”,暫無(wú)房源成交。不過(guò),老董告訴我們,景瑞晴海已經(jīng)有一套房源簽了定金協(xié)議了,97㎡的房源,談好的價(jià)格是290萬(wàn)。
粗略統(tǒng)計(jì),這三個(gè)新小區(qū)總套數(shù)有近2000套,隨著掛牌高峰期的來(lái)臨,板塊二手房?jī)r(jià)格勢(shì)必還會(huì)受到一定程度的影響。
來(lái)源:杭報(bào)房產(chǎn)