日下定400套！杭州樓市小陽春來了？

跟大家講個笑話。昨晚刷到某音賬號尬吹 ：小陽春來了，3月杭州二手房可能又要破萬了！剛吃進嘴里的飯差點噴出來了。
破萬套的小陽春？說得倒是“有理有據(jù)”：某殼3月4日下定約200套，有截圖有真相，如果加上我愛我家和其他小中介，日下定確實可能有400套。

我向幾個中介朋友求證：確有此事。但是當我突然意識到3月3日是“周末+暖晴天”時，我霎時就明白了：
這不過就是正常三四月份周末的下定量，加上之前春節(jié)假期積壓客戶，又碰到了好天氣，才有的400套么，也不足為奇。先說觀點：3月成交量破萬幾無可能！今年的小陽春注定成色不足！只能寄希望于破6000套安全線，再樂觀一點，也就7000+，而已。2024年3月，同比去年3月10893套的成交量，大概率是腰斬。

所以，你以為的小陽春，和現(xiàn)實中的小陽春，中間可能差了一條馬里亞納大海溝。

可能很多“多軍”會有疑問甚至是反駁：

杭州土拍不是很火嗎？

杭州新房又熱了！聽說綠汀春曉搖號登記都4000+了，搖號難了二手房也會跟著火吧。

樓市注定要回暖啊！住建部都喊話了：

“房產(chǎn)相關貸款占銀行信貸40%，相關收入占地方綜合財力50%，居民財富60%都在住房上......穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，大力支持剛性和改善住房需求，促進房地產(chǎn)市場起穩(wěn)回升。”

這里我想說的是，不要被事物的表象所蒙蔽。

第一，杭州土拍的火，一是因為拿出來的地都是壓箱底的寶地，基本都在核心區(qū)。

二是拿地開發(fā)商幾乎都是本地品牌房企，因為在品牌認可度、高周轉(zhuǎn)和降低成本上愈發(fā)有經(jīng)驗。

開發(fā)商所謂的“搶地”大多只是為了“活下去”和“危中尋機”，并非信心滿滿、急于擴張。

第二，杭州新房特別是紅盤的火，這幾年一直是獨立行情，像綠汀春曉、疊映里登記的火熱都屬正�，F(xiàn)象；

第三，官方喊話支持樓市已經(jīng)不是第一次了，政策底確實是基本差不多到了，但市場底一般要稍微晚一點，市場恢復元氣還需要時間和機遇。

哪里有從ICU剛出來，就能去KTV和夜店蹦迪的？

值得一提的是，年后，香港樓市開啟搶房模式，深圳二手房也開始回暖，讓多軍們覺得杭州樓市又行了。

在我看來，這個問題有一點復雜。

香港的火，我是理解的。政策全開+土地資源稀缺+遠高于大陸的租金收益，又是亞洲金融中心、全球自由市場，這樣的香港，不火才怪。

網(wǎng)傳不少內(nèi)地買家專門搭乘高鐵前往香港看房買房，還有人豪擲1億掃樓。

二手房方面，客戶的看房量在快速回暖，還有不少二手房業(yè)主上調(diào)掛牌價，例如沙田一單位二手房最新報價上調(diào)30萬，上漲幅度為7.5%。

除了香港，深圳的二手房也在肉眼可見地回暖。

不過，與香港不同的是，深圳二手房的回暖速度更快，新房則兩極分化明顯、陷入銷售內(nèi)卷。

另外，春節(jié)返城之后，北京、上海、廣州、重慶、合肥、成都等主要城市的樓市均出現(xiàn)了回暖、升溫的跡象。

這確實算得上是一個積極的信號。

但預期還是不要過分的樂觀，這樣的回暖，其實也只是以價換量和成交量的回暖，并非價格的反彈和上漲。

相比于多軍的自信樂觀，空軍們則是一如既往地悲觀：就算今年也有小陽春，會不會也像去年二手房那樣，杭州上半年小陽春“曇花一現(xiàn)”，下半年又陸續(xù)被打回原形？這是我們粉絲群最近討論的熱話之一。我覺得不太會。一方面，三四月份二手房成交量破萬幾無可能，但其他月份以價換量、成交量抬升的概率還是比較大的，成交量起伏不會太大，就不會有像過山車一樣的行情。

另一方面，杭州當下的市場，投資客的比例是比較低的，市場上絕大多數(shù)買房人是剛需、改善，和劣產(chǎn)置換優(yōu)產(chǎn)人群；隨著核心區(qū)、熱門板塊改善住房限價的上漲，例如，世紀城漲到49300元/㎡，市北漲到42400元/㎡，未科漲到39500元/㎡，將會拉動預期的提升，杭州新房會繼續(xù)兩極分化。核心區(qū)新房越來越火，會分出去部分客戶撿漏二手；郊區(qū)新房繼續(xù)去庫存，二手房性價比更高，比新房更暢銷；這些也是對二手房的一個市場托底。