| PART 1 |
近期在微博看到一組關(guān)于幾個國內(nèi)外主要大城市的城市框架地圖對比，比較令人感到震撼的是，杭州目前已搭建完成的城市框架正悄然的接近北京、上海等老牌一線城市。
這應該是許多人所未能及時充分感知到的，但事實就是如此。 就此個人依據(jù)對杭州、上海兩城的了解，簡單做了兩張同比例尺下的城市中心城區(qū)及泛城區(qū)的測距圖。
可以看到，以繞城為圈、錢新為大致圓心的杭州中心城區(qū)，半徑普遍在16km左右，已略微超過以人民廣場、外灘為圓心，外環(huán)為界線的上海中心城區(qū)。 杭州的泛城區(qū)則東西橫跨西余杭、大江東，橫向城市尺度超過50km，北囊臨平、南接蕭山繞城南線，縱向城市尺度超過45km。
與上海西至大虹橋、東至浦東川沙沿海一帶的約50km橫向尺度，北至最北部的寶山、南至閔行紫竹高新片區(qū)的約40km縱向尺度相較，杭州搭建成的城市主框架已然無限迫近一線城市。 邁向世界名城的決心，至少已從城市體積上展現(xiàn)的淋漓盡致。
經(jīng)過近年城區(qū)瘋狂外擴、交通基建大躍進，杭州的核心城市功能區(qū)的面積大小已不遜色于任何一座世界級大都會。
尤其是今年，G20前后密集上馬的四縱五橫快速路網(wǎng)、500km+地鐵線路陸續(xù)開通后，杭州長大的痕跡正陸續(xù)通過交通基建的躍升，一步步的顛覆每一個新老杭州人對這座城市大小的認知。
我們的城市已經(jīng)有了一線城市的骨架，再也不是那個藏在西湖群山懷抱里小姑娘，“大國大城”終究成為杭州的最終目標和歸宿。
但在對我們城市飛速發(fā)展事實興奮欣喜之余，于樓市角度，我們更要看到隱藏在沖擊準一線城市途中的諸多坑點。
尤以遠郊新城和“飛地型新城”為甚。
| PART 2 |
伴隨杭州邊界膨脹，杭州的各類新城在不停的嶄露頭角。如錢江新城、南部新城、杭鋼新城、運河新城、北部新城、丁蘭新城、云城、之江新城、大江東江海之城、蕭山科技城、未來科技城等等。
杭州的概念新城就算放在全國范圍內(nèi)，絕對數(shù)量也是數(shù)一數(shù)二的。
這還未算上一些未被冠與新城名號，諸如崇賢、喬司、豐收湖、瓶窯、浦沿、浦樂、寧圍等各類新興板塊。
而每座新城和新興板塊都需要不停的超規(guī)格配置城市資源、導入人口，但問題是，杭州有這個財力和人口基礎(chǔ)嗎？
杭州目前的常住人口不過1200余萬人，與上海2500萬、成都2000萬級人口數(shù)量相比，杭州的人口總量明顯過小。 總量過小意味著，如此之多的新城在短時間內(nèi)必定面臨人口短缺問題，沒有充裕的人口資源的導入，任何一座新城都很難崛起、完成既定的新城設(shè)想。
不僅于此，杭州的增量人口的流入速度也在剎車。
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，杭州2021年人口凈流入23.9萬，相較于2019年33.8萬、2020年超過50萬的人口流入總量，21年的人口流入已現(xiàn)頹勢。
按照杭州目前可以比肩一線及西部巨城的城市框架，就算將杭州西湖、西溪濕地等不可開發(fā)的地理空間條件，以及杭州城區(qū)土地容積率受限高等因素的影響考量在內(nèi)，杭州至少也需要1500萬級的常住人口總量才能豐滿起來。
假如人口流入數(shù)據(jù)足夠理想，杭州可能有望在十五年以內(nèi)達到以上新城批量建設(shè)目標。
也就是說，杭州現(xiàn)有城市框架內(nèi)的未開發(fā)用地，足夠滿足未來十年、十五年，甚至更長時間的宅地供應需求。
△還處于開發(fā)早期的大城北
△江南沿江開發(fā)現(xiàn)狀
在不考慮通過刻意減少土地供應的情況下，杭州在未來很長一段時間內(nèi)恐怕都不會出現(xiàn)總體上的土地及住房短缺問題。
也因此，在充分供應的潛質(zhì)下，假如能夠合理健康的匹配城市內(nèi)生、及流入的住房需求，杭州樓市未來很長一段時間內(nèi)，預計都很難再出現(xiàn)全城房價類2015年后的普漲行情。
這也就是我們此前不厭其煩的對讀者重復輸出，未來杭州樓市將走向劇烈分化的原因所在，這也是試圖靠簡單的、隨大流式房產(chǎn)投資的朋友所需要警惕的。
既然人口、財力基礎(chǔ)皆不足，各大新城的開發(fā)就必定會出現(xiàn)資源配置、傾斜的失衡。
中心城區(qū)的新城、及超規(guī)格開發(fā)的新城必然是城市資源和政策堆積的重心，而普通新城及遠郊新城只能邊緣化、失聲化。
| PART 3 |
如果我們仔細對比下杭州與上海的衛(wèi)星地圖，還可以發(fā)現(xiàn)，杭州中心城區(qū)的建成密度、強度與上海這類老牌一線城市有著能夠輕易感知到的差距。
上海中心城區(qū)呈現(xiàn)出大范圍的青黑色，而杭州中心城區(qū)明顯更加灰白。
△同比例尺下杭州核心城區(qū)與上海核心城區(qū)的建成強度對比（上杭州、下上海）
原因和杭州非常獨特的，異于大部分中國城市高密化推進城市建設(shè)有著直接的關(guān)聯(lián)。
偏低密、低強度的建設(shè)模式，使得杭州中心城區(qū)開發(fā)強度并不高，最顯而易見的表征就是杭州中心城區(qū)高樓較少，城市天際線過于平坦。
且即使在今天，杭州老城中心也仍可騰出相當可觀的城市建設(shè)空間，比如文暉、三塘、望江新城、申花、運河新城等。
同時，杭州中心城區(qū)土地余量過大，中短期無法快速消化也是無需爭論的事實，繞城內(nèi)的大城北、大江南、大城東都還留存著非常充裕的可建設(shè)用地。
也許是受制于西湖、西溪濕地，杭州并不適合類上海、成都等平原城市均勻攤大餅的發(fā)展路徑，于是早期、包括現(xiàn)在，杭州都在不停的通過制造“飛地”的形式推進城市跨越式發(fā)展，最終形成目前環(huán)狀+塊狀組團式的城市格局。
如此一來，中心城區(qū)建成率自然遠不如更加集約高效、高密利用土地，穩(wěn)步向外推進的上海、北京等一線城市。
受此進一步影響了城市生產(chǎn)生活效率，還產(chǎn)生了大量的城市斷層，早期的九堡、星橋、閑林、良渚，后期的蕭山科技城、南部新城等飛地型新城，皆與中心城區(qū)存在中短期難以縫補、填滿的城市斷層。 而城市斷層于飛地型的新城，就像是一把懸在頭頂?shù)逆i。
當城市斷層地帶進入快速開發(fā)期時，它需要相當可觀的住房需求才能填滿，而市場上的需求量卻并不是取之不竭的。 當區(qū)位、地緣位置更好的城市斷層開始啟動時，與城市斷層方向相同的飛地型新城的目標需求將會被城市斷層不斷截胡。
新房限價環(huán)境下，城市斷層的限價新房就像是不斷超發(fā)的股票，不斷稀釋飛地型新城的價值、進而壓制其價值上限。
除非該城市方向上的住房需求出現(xiàn)大爆發(fā)，而需求大爆發(fā)只能由高能產(chǎn)業(yè)引發(fā)，這是絕大部分飛地型新城所做不到的。
這也就是為什么從超長線的角度看，早期開發(fā)的飛地型新城星橋、閑林、良渚市場表現(xiàn)遠遠不如同期開發(fā)的濱江、城東等緊貼中心城區(qū)的新興新城的核心原因所在。
| PART 4 |
當杭州的城市框架在短時間內(nèi)被撐大至一線規(guī)格，從城市發(fā)展角度看，杭州無疑是在快速進擊的。
但從樓市價值角度看，短時間虛胖的城市框架可能就是毒藥。 于購房者而言，由此產(chǎn)生的、過于超前設(shè)想的遠郊新城，和“飛地型”新城可能就是這種毒藥，需要加以區(qū)分對待。
來源：杭州房叔
