2020年12月，杭州第二家山姆超市在丁橋開(kāi)業(yè)。
預(yù)計(jì)約1年后，龍湖天街、地鐵3號(hào)線(xiàn)、桃花湖公園等重磅配套都會(huì)落地丁橋。
坐地鐵去上班，到天街購(gòu)物逛吃，在桃花湖畔悠閑漫步……這是丁橋即將兌現(xiàn)的全新生活圖景。
山姆超市
今天很多人對(duì)迎接丁橋的新生活充滿(mǎn)信心，板塊走低的新房中簽率、二手房房?jī)r(jià)站上3.8－3.9萬(wàn)元/㎡、源源涌入的資金即是信心的最佳證明。但約莫5、6年前，很多人對(duì)丁橋的印象還停留在“杭州的西伯利亞”的階段，板塊均價(jià)也只在1萬(wàn)出頭。
丁橋咸魚(yú)翻身了？
2007年，廣宇在丁橋連拿三宗地，即今天的廣宇上東城，正式拉開(kāi)了板塊商品房市場(chǎng)的序幕。在此之前，丁橋是杭州經(jīng)適房的“集中地”；在此之后的十?dāng)?shù)年里，丁橋是杭州主城區(qū)板塊樓價(jià)的墊底者，甚至在2012年時(shí)板塊樓價(jià)跌至萬(wàn)元以下：
橫看豎看，丁橋都是一片價(jià)值荒地，一度獲封“杭州的西伯利亞”稱(chēng)號(hào)。
這是有因可循的。過(guò)去，丁橋存在最致命的兩大短板：
一是缺乏優(yōu)質(zhì)的城市配套和城市界面；
二是背著經(jīng)適房集中地的刻板印象包袱，以及城市斷層明顯，地理上也位于主城行政區(qū)域的邊緣地帶。尤其在武林單中心時(shí)代的主城區(qū)居民觀(guān)念里，丁橋有著地理上、交通上、心理情感上的隔閡。
但如今，天街、桃花湖公園、地鐵、山姆超市等多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)配套規(guī)劃落地丁橋，板塊的生活品質(zhì)迎來(lái)質(zhì)變，并納入地鐵網(wǎng)絡(luò)，與武林、錢(qián)江新城、錢(qián)江世紀(jì)城、未來(lái)科技城等城市核心板塊的交通通勤更便捷高效（距離武林CBD、錢(qián)塘江岸CBD約40分鐘地鐵，距離未來(lái)科技城約1小時(shí)地鐵），地理和交通的隔閡感進(jìn)一步消弭。
曾經(jīng)的兩大短板得到彌補(bǔ)改善，丁橋?qū)氐赘鎰e過(guò)去的“西伯利亞”形象。
“咸魚(yú)”要翻身。
因?yàn)槌税鍓K配套的更迭升級(jí)，歷史機(jī)遇也推使丁橋朝這一趨勢(shì)“演進(jìn)”。
首先是大環(huán)境的利好。今天的城市規(guī)模、人口規(guī)模都不是10年前、20年前的杭州所能比肩的。丁橋，像其他所有板塊那樣，受惠于大環(huán)境的利好。
而若城市能級(jí)、城市版圖進(jìn)一步擴(kuò)大，尤其是錢(qián)塘江岸CBD能級(jí)的擴(kuò)張，會(huì)為丁橋帶來(lái)兩個(gè)利好。
一是距離武林廣場(chǎng)20余分鐘、錢(qián)塘江岸約40分鐘地鐵用時(shí)將變成一個(gè)通勤優(yōu)勢(shì)，距離未來(lái)科技城約1小時(shí)的地鐵用時(shí)將變得可以接受，疊加板塊的配套利好，無(wú)疑會(huì)打開(kāi)板塊上升空間。
二是西子智慧產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)能級(jí)也會(huì)擴(kuò)大，為丁橋引入部分產(chǎn)業(yè)人口，改變丁橋作為臥城的命運(yùn)。
桃花湖公園
其次，當(dāng)丁橋弱時(shí)，環(huán)武林板塊強(qiáng)，城東的發(fā)展機(jī)遇傾斜向九堡、普福一帶；
當(dāng)丁橋開(kāi)始集齊天街、地鐵、公園的有利發(fā)展條件，正是部分環(huán)武林板塊邁入“老破小”、“老破大”的老城時(shí)期，老城積累了不少預(yù)算有限的改善需求；同時(shí)普福、九堡核心區(qū)等板塊開(kāi)發(fā)過(guò)早，今天的發(fā)展規(guī)劃（地鐵、配套等方面）利好，部分讓渡給丁橋。
于是今天的市場(chǎng)行情下，與丁橋近似價(jià)格的板塊中，以及武林廣場(chǎng)20余分鐘、錢(qián)江新城CBD約40分鐘通勤所覆蓋板塊范圍中，丁橋擁有配套品質(zhì)、主城學(xué)籍、與錢(qián)江新城CBD交通更便捷高效的比較優(yōu)勢(shì)，自然吸引錢(qián)江新城、武林CBD剛需和老城區(qū)資金有限的剛需、改善需求主動(dòng)涌入。
丁橋樓市的成交房源結(jié)構(gòu)變化也印證了板塊正在經(jīng)歷咸魚(yú)翻身的歷史性變化。
據(jù)從事丁橋二手交易的中介介紹，過(guò)去，丁橋的二手交易房源，八九成為經(jīng)濟(jì)適用房小戶(hù)型；今天，經(jīng)適房交易占比下降至3成左右，商品房89方戶(hù)型占比4成，剩下3成則為大戶(hù)型交易。全年的大戶(hù)型房源交易量在百來(lái)套。
板塊內(nèi)，在2020年10月交付的樓盤(pán)東寰名邸，掛牌至今短短三個(gè)月，已成交5、6套大三房和四房戶(hù)型。
丁橋?qū)嵕?/div>
高層大戶(hù)型成交價(jià)格在過(guò)去一年中出現(xiàn)了2000元/㎡的漲幅，當(dāng)前普遍在約3.8－3.9萬(wàn)元/㎡，和高層約89㎡戶(hù)型價(jià)格相當(dāng)。
唯洋房產(chǎn)品在約4萬(wàn)元/㎡，和高層類(lèi)改善產(chǎn)品尚未拉開(kāi)合理的價(jià)差。
上述情況說(shuō)明，丁橋樓市，已經(jīng)擺脫了小面積經(jīng)濟(jì)適用房房源主導(dǎo)的交易格局，轉(zhuǎn)而以剛需約89㎡商品房為主，同時(shí)剛改市場(chǎng)逐步壯大。
托起丁橋樓市的，除了工作在錢(qián)江新城、武林CBD的上班族，預(yù)算不高的老城區(qū)置換人群也是一支不小的力量。
丁橋板塊價(jià)值上行，價(jià)值高點(diǎn)大概率出現(xiàn)在配套利好兌現(xiàn)、啟迪協(xié)信、西子智慧產(chǎn)業(yè)園等內(nèi)部產(chǎn)業(yè)園更進(jìn)一步成熟時(shí)。
短期來(lái)看，在3號(hào)線(xiàn)通車(chē)、天街開(kāi)業(yè)之前，板塊價(jià)格依然將繼續(xù)向上。
成熟后的丁橋，會(huì)在城市中占據(jù)什么樣的位置？
盡管由于區(qū)位和發(fā)展空間的限制，難以蛻變白天鵝，但至少擺脫了當(dāng)年丑小鴨的尷尬。
憑借PART 3里提到的丁橋的成長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)，丁橋告別主城區(qū)內(nèi)墊底命運(yùn)已成必然。
但丁橋不具備取代城市頭部板塊的條件。
丁橋?qū)嵕?/div>
另一方面，城市能級(jí)的擴(kuò)張需要時(shí)間；而當(dāng)丁橋成熟時(shí)，丁橋也會(huì)面臨和其他步入成熟期的板塊同樣的問(wèn)題：發(fā)展空間所剩不多，制約了板塊發(fā)展上限。
另外，丁橋比鄰的桃源板塊，賣(mài)小分校的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)可能勝過(guò)丁橋，地鐵出行優(yōu)勢(shì)、和錢(qián)塘江岸CBD的距離情況與丁橋大體持平，可能會(huì)從丁橋分流部分人群。
因此，丁橋有發(fā)展的機(jī)會(huì)，也存在發(fā)展的局限，利、弊條件雙向制約下，丁橋在城市板塊里的地位更趨向中庸。
但對(duì)于傳統(tǒng)武林中心的客群來(lái)說(shuō)，解決了通勤和配套短板痛點(diǎn)之后，具備價(jià)格和通勤優(yōu)勢(shì)的丁橋，不失為一個(gè)均好的選項(xiàng)。
來(lái)源：杭州房叔
