杭州最新掛牌的一批宅地，拿出了不少壓箱底的寶地。與之同時(shí)，多個(gè)板塊限價(jià)上調(diào)，湖墅、文暉板塊甚至雙雙攀上“6”字頭。
在此之前，杭州“6”字頭的限價(jià)僅出現(xiàn)在上城區(qū)的個(gè)別核心板塊，比如望江新城、南星橋、錢(qián)江新城二期這些豪宅板塊。湖墅、文暉這兩宗地塊究竟有何特別？主要原因在于容積率，這兩塊寶地的容積率都較低，可以打造純疊墅產(chǎn)品，且都有河景資源，因而與高層產(chǎn)品相比，價(jià)格高了不少。相比高層，低密產(chǎn)品的成本更低，因而利潤(rùn)空間更大，開(kāi)發(fā)商也更有拿地的積極性。
文暉容積率1.05的住宅
限價(jià)漲至63900元/㎡
文暉單元XC0401-21、23地塊，位于新五里塘西苑南側(cè)，與朝暉四區(qū)隔上塘河相望，東側(cè)為在建蘇荷匯商業(yè)綜合體和五里塘小學(xué)。西有上塘河，南有打鐵關(guān)河，緊鄰地鐵1、5號(hào)線打鐵關(guān)站，區(qū)位優(yōu)越。
起拍價(jià)門(mén)檻不高，6.8億元的總價(jià)，已經(jīng)可以預(yù)測(cè)到該地塊將進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，未來(lái)會(huì)花落誰(shuí)家全靠報(bào)名房企的運(yùn)氣了。
地塊現(xiàn)狀，圍墻內(nèi)即文暉地塊
考慮到該地塊東側(cè)的一部分還是商業(yè)商務(wù)用地，西側(cè)沿上塘河的住宅部分占地面積14800㎡，容積率僅1.05，大概是疊墅類(lèi)產(chǎn)品�？偨ㄖ娣e15540㎡，如果按200㎡戶(hù)型算，或許只能打造70來(lái)套的房源。因此，該地塊的精裝限價(jià)63900元/㎡，只和少數(shù)人有關(guān)。
根據(jù)規(guī)劃，東側(cè)的商業(yè)商務(wù)部分要打造特色商業(yè)商務(wù)建筑，占地面積4000㎡，容積率1.5-1.7，限高24米，最小分割單元800㎡。
從區(qū)位、產(chǎn)品定位上看，該地塊可以說(shuō)是改善福音。但硬傷也相當(dāng)明顯，首先是地塊非常袖珍，而且西側(cè)和南側(cè)兩面沿河，北面老小區(qū)密布，雖然有河景加持，但也意味著出行只能依靠東面的出口，而東面是小學(xué)和蘇荷匯商業(yè)，后期或許要在車(chē)行規(guī)劃上需要好好下功夫。
地塊北面的五里塘苑現(xiàn)狀
地塊東側(cè)的在建18班小學(xué)
從地塊北側(cè)往南看，前方為在建的蘇荷匯
打鐵關(guān)站距離地鐵約200米
文暉板塊近幾年利好不少，有在建的嘉里城、有將打造成博物館集群的杭氧老廠房，還有和平廣場(chǎng)地塊已經(jīng)在今年的拱墅區(qū)土地招商推介會(huì)上亮相，未來(lái)還將繼續(xù)迎接重量級(jí)的地標(biāo)。
今年6月，文暉板塊的嘉里城住宅組團(tuán)——馥源庭，565套房源一把清盤(pán)，戶(hù)型面積110-334㎡，精裝均價(jià)54000元/㎡（含裝修價(jià)格4500元/㎡），共吸引了4152組報(bào)名，綜合中簽率13.61%。
目前，文暉的次新房小區(qū)主要有中海望廬、朗詩(shī)樂(lè)府、
朗詩(shī)熙華府和萬(wàn)科新都會(huì)等，目前普遍掛牌價(jià)格在7萬(wàn)元/㎡左右，成交價(jià)基本在6萬(wàn)元/㎡左右。
容積率1.3的原民生藥廠地塊
新房限價(jià)漲至65100元/㎡
拱墅區(qū)另一宗限價(jià)上了“6”字頭的，在杭州人等了很多年的原民生藥廠區(qū)塊，此次一口氣拿出兩宗壓箱寶地：一宗沿余杭塘河，容積率1.3，新房限價(jià)65100元/㎡；一宗近教工路，容積率2.8，新房限價(jià)55000元/㎡。由此可以測(cè)算，在該板塊，疊墅產(chǎn)品的新房限價(jià)是高層產(chǎn)品的118%。
限價(jià)65100元/㎡的這宗濱水低密寶地，夾在申花與城西文教區(qū)之間，享一線余杭塘河河景，對(duì)岸就是杭州大悅城；往南步行600米是翠柏路站，往北步行700米是北大橋站。
更重要的一點(diǎn)是，容積率只有1.3，比剛搖完小河云莊（容積率1.7）的容積率還要低，未來(lái)可打造成疊墅類(lèi)低密產(chǎn)品。
容積率1.3的湖墅低密地，周邊環(huán)境實(shí)景圖（圖源：克爾瑞）
地塊可建面積約5.5萬(wàn)㎡，總起價(jià)21.8億，限高27米，有10號(hào)線地鐵下穿。
根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃條件》，地塊內(nèi)有已建地鐵10號(hào)線「民生地塊柏路站-喬路站區(qū)間預(yù)留工程」，占地面積約5552.2㎡，地下2層，預(yù)留工程結(jié)構(gòu)邊線范圍內(nèi)禁止建設(shè)住宅建筑。
這意味著，實(shí)際住宅可布局空間范圍會(huì)更小。參考城東
萬(wàn)科中央公園，地鐵預(yù)留工程的地上空間或用于打造園林綠化。
杭政儲(chǔ)出[2023]137號(hào)地塊勘測(cè)定界圖
記者實(shí)地探營(yíng)民生藥廠，發(fā)現(xiàn)其所在區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)越，余杭塘河與支流環(huán)繞而過(guò)，有點(diǎn)像繁華城市中央一個(gè)謐靜的“小半島”。
整個(gè)民生藥廠項(xiàng)目，城市界面非常干凈、完整，除了待出讓的幾宗宅地、商地之外，區(qū)域內(nèi)還有一所已建成的27班九年一貫制學(xué)校，以及部分歷史工業(yè)廠房遺存。
湖墅低密地實(shí)景圖
一路之隔已建成的27班九年一貫制學(xué)校
左側(cè)為待出讓商地，右側(cè)為剛掛牌容積率2.8的高層住宅地
區(qū)域?yàn)檎鹫�，城市界面完整、干�?/div>
民生藥廠所在湖墅單元，已經(jīng)很久沒(méi)有新房銷(xiāo)售了。時(shí)間最近的兩個(gè)樓盤(pán)：一個(gè)是2015-2016年在售的
凱德湖墅；一個(gè)是2019-2020年在售的厘望NEO1，當(dāng)時(shí)高層住宅均價(jià)54000元/㎡，合院均價(jià)96000元/㎡。
凱德湖墅，目前三室戶(hù)型主流掛牌價(jià)在6萬(wàn)/㎡以上，近90天僅成交一套中區(qū)89㎡，成交價(jià)54039元/㎡。厘望軒，目前高層住宅主流掛牌均價(jià)在6-8萬(wàn)/㎡，在售房源不多，成交更少，二手房?jī)r(jià)參考價(jià)值不大。
反倒是一河之隔的申花板塊，近年二手房市場(chǎng)更為活躍。融信公館ARC，目前主流掛牌價(jià)在7-8萬(wàn)元/㎡。杭州金茂府，8月成交了兩套住宅，一套中區(qū)127㎡，簽約均價(jià)8.4萬(wàn)/㎡；一套低區(qū)143㎡，簽約均價(jià)7.2萬(wàn)/㎡。
熱電路往北延伸出去，就是申花的杭州大悅城
來(lái)源：住宅杭州網(wǎng)
