| PART 1 |
自2018年杭州正式開(kāi)始實(shí)行新房住宅搖號(hào)政策，總共大致經(jīng)歷了32次萬(wàn)人搖，涉及有三墩北、艮北、良渚、未科、勾莊、星橋、大江東、奧體等9個(gè)板塊。
能夠吸引萬(wàn)人登記搖號(hào)，大多板塊、項(xiàng)目?jī)r(jià)值是大家普遍認(rèn)可，且限價(jià)與二手價(jià)格有較多溢價(jià)，也就是說(shuō)，通常被認(rèn)為物超所值。
那么，那些萬(wàn)人搖如今的境況如何？是大賺離場(chǎng)或是小賺離場(chǎng)，還是劇情反轉(zhuǎn)被套，或虧本甩賣！
最近也經(jīng)常有粉絲問(wèn)房叔，投資搖中的萬(wàn)人搖樓盤該怎么處理？我們按照幾個(gè)標(biāo)志性板塊已交付的個(gè)例來(lái)看看實(shí)際情況！
備注：二手成交價(jià)不乏做低的案例，而且房源個(gè)體差異、稅收差異都大，上表數(shù)據(jù)僅供參考。
| PART 2 |
在諸多萬(wàn)人搖中，未科的西溪公館算是最出名的一個(gè)標(biāo)的物。曾經(jīng)創(chuàng)造出杭州前無(wú)古人，后無(wú)來(lái)者的一次搖號(hào)登記量（兩個(gè)池子）近6萬(wàn)的歷史記錄，而交付后經(jīng)過(guò)近一年的價(jià)格沉淀，儼然逆轉(zhuǎn)成未科價(jià)值存疑的最大反面教材。
最近成交一套單價(jià)僅28419元/㎡，雖然可能有一定幅度的做低，但是和最近中介爆出的真實(shí)成交價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)接近。
作為“老瓶裝新酒”鴿子盤，按照老價(jià)格備案上市的新盤，又是酌手可熱的未科板塊，大尺度的價(jià)差、大批量上市，尤其是具備準(zhǔn)現(xiàn)房超短周期投機(jī)的優(yōu)勢(shì)，無(wú)怪乎成為央視報(bào)道的典型案例，成為全國(guó)房產(chǎn)界無(wú)人不曉的網(wǎng)紅盤。
但一旦到了二手房市場(chǎng)，先是遭遇杭州互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的低谷，接著是無(wú)法掩蓋的高價(jià)差迎來(lái)的投資客眾多，戶型、毛坯交付等短板，由此誕生的集中出貨、群租房……等亂象，劣勢(shì)被無(wú)限放大。
如今更是淪落到與當(dāng)初購(gòu)買價(jià)幾無(wú)差別的二手價(jià)格，拖累西溪公館成為未科眾盤中價(jià)值支撐度崩塌速度最快的案例。
但是，需要客觀看待的是，西溪公館戶型差異極大，部分弱勢(shì)戶型或許真到了“無(wú)利可圖”的慘淡境地，但是優(yōu)質(zhì)戶型依然有相當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)勢(shì)，具體案例仍需分別看待，切不可一棍子打死。
| PART 3 |
未科三個(gè)萬(wàn)人搖樓盤中華夏四季是最早的，目前也是三者中二手房?jī)r(jià)格最高的。
華夏四季的萬(wàn)人搖毋庸置疑的第一點(diǎn)是：當(dāng)年華夏四季的售價(jià)和品質(zhì)的配合度比較高，說(shuō)物超所值也不過(guò)分。
其次，還有板塊優(yōu)勢(shì)，華夏四季位于未科阿里與城西蔣村之間的要沖位置，又在阿里、海創(chuàng)園等未科板塊產(chǎn)業(yè)核心的輻射范圍內(nèi)，不管是老城西范圍內(nèi)的首改首置、還是未科職住一體的購(gòu)買都沒(méi)有距離上的心理障礙。
離地鐵5號(hào)線永福和五常站都差不多8、9百米，向南一街之隔是文一路隧道，向北不遠(yuǎn)是西延到云城、西站的留石高架，通勤非常便利。
東邊一路之隔是杭州最大的TOD未來(lái)天空之城，依托未來(lái)天空之城的商業(yè)配套和價(jià)值傳遞，再加上華夏四季當(dāng)年均價(jià)對(duì)比天空之城有小一萬(wàn)的價(jià)差，價(jià)格優(yōu)勢(shì)非常明顯；
而且，可以說(shuō)天空之城就是它的天然價(jià)格保護(hù)墊，天空之城普漲，它照單全收，天空之城下降它也有足夠厚的價(jià)格緩沖。
所以，今年二手房?jī)r(jià)格普遍下調(diào)，但天空之城一期的交付表現(xiàn)出的高價(jià)位，又托了華夏四季房?jī)r(jià)一把，6月份最高成交價(jià)一度在5.6萬(wàn)/㎡左右，即使目前低谷也僅稍低于天空之城。
| PART 4 |
與萬(wàn)象城幸福里以四次萬(wàn)人搖一同登頂杭州萬(wàn)人搖次數(shù)唯二記錄的另一樓盤，是良渚的和光塵樾。
相較約2.5萬(wàn)/㎡的新房售價(jià)，最近一次二手房網(wǎng)簽成交價(jià)約3.2萬(wàn)/㎡，價(jià)格已經(jīng)大幅度回落；
如果按新房最后一期2020年8月?lián)u號(hào)算，至今有兩年多的周期，算上各種成本，估計(jì)賬面上獲利已經(jīng)有限，如果更早期購(gòu)買的可能基本不賺錢了。
和光塵樾市場(chǎng)表現(xiàn)的慘淡，最主要的原因還是同質(zhì)板塊勾莊新房的井噴，也疊加了良渚、三墩北板塊的供應(yīng)影響，以及市場(chǎng)慘淡，自身投資客比例也相當(dāng)高等因素。
但考慮和光塵樾本身的位置、容積率、得房?jī)?yōu)勢(shì)，目前主流價(jià)格已經(jīng)非常接近新房的情況下，下行空間已極其有限，如有撿漏機(jī)會(huì)甚至已經(jīng)能夠跑贏新房
| PART 5 |
新盤老價(jià)格上市的還有艮北的楊柳郡，杭州第一個(gè)地鐵TOD上蓋大盤，又罩著綠城面向年輕人邁出標(biāo)志性一步的項(xiàng)目光環(huán)，經(jīng)過(guò)一、二期近5年的培育，生活氛圍、園區(qū)環(huán)境、教育配套已經(jīng)進(jìn)入到相當(dāng)宜人的成熟期；
再加上接近老盤的35377元/㎡價(jià)格，直接與當(dāng)時(shí)的云悅灣、棠玥灣等新盤有5000元+/㎡左右的價(jià)差，自然而然出了艮北第一個(gè)也是最后一個(gè)萬(wàn)人搖樓盤。
恰恰是這些特質(zhì)，也保證了建筑方案和外立面已經(jīng)并不算時(shí)尚的楊柳郡，在1872、棠玥灣等一眾品質(zhì)新盤中依然能夠鶴立雞群，相當(dāng)抗打。
而如今，錢新二期如火如荼的建設(shè)節(jié)奏和與艮北板塊之間高企的限價(jià)梯度，以及艮北新房限價(jià)的持續(xù)堆積，二手房?jī)r(jià)格不斷夯實(shí)，高得房率基礎(chǔ)下5萬(wàn)出頭的價(jià)格，已經(jīng)和新房有的一拼；
再加上位置、交通、教育配套、成熟社區(qū)的優(yōu)勢(shì)，像楊柳郡這樣的價(jià)格筑底的品質(zhì)好盤，所呈現(xiàn)的性價(jià)比已經(jīng)和新房非常接近，唯一要過(guò)的坎可能就是二手房和新房在大多數(shù)人認(rèn)知中區(qū)別而已。
| PART 6 |
目前價(jià)格最低的萬(wàn)人搖板塊就是大江東了，但是現(xiàn)在2萬(wàn)左右的大江東和2019年錢塘建區(qū)時(shí)的情況已經(jīng)大相徑庭了；
江與城萬(wàn)人搖時(shí)的大江東既是主城區(qū)內(nèi)價(jià)格最低的1.78萬(wàn)/㎡地板價(jià)，而且是寄予厚望的杭州產(chǎn)業(yè)中的制造極板塊；
加上核心區(qū)雙地鐵配置（預(yù)留三地鐵）、江東天街、寶龍廣場(chǎng)兩大綜合體、藍(lán)圖已經(jīng)繪就錢塘新區(qū)核心東沙湖板塊，特別是2萬(wàn)級(jí)的板塊中除了距離主城地理位置稍遠(yuǎn)，其他幾乎沒(méi)有短板；
而經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，人口、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入并沒(méi)有顯著提升，僅僅作為下沙外溢或者是主城剛需的選擇，顯然存在感并不高，二手房支撐效應(yīng)顯然比較乏力。
最近幾個(gè)月，核心區(qū)品質(zhì)較好的二手房江與城，除了6月有沖高到3萬(wàn)+的成交價(jià)外，都在2萬(wàn)段內(nèi)徘徊，即使有價(jià)差，也肉眼可見(jiàn)，如果算上持有成本、交易稅費(fèi)，不要說(shuō)賺得盆滿缽滿，有多少利潤(rùn)真不好說(shuō)。
總的來(lái)說(shuō)短期內(nèi)大江東二手房還是比較乏力，即使是核心區(qū)品質(zhì)好的二手房與新房?jī)r(jià)格也相差并不多；
但反過(guò)來(lái)看，2萬(wàn)出頭，主城學(xué)區(qū)、綜合體和城市界面越來(lái)越好情況下，如果剛好工作在下沙、大江東，淘便宜又宜居的二手房或許是一次機(jī)會(huì)，當(dāng)然投資就沒(méi)有必要了。
| PART 7 |
奧體盈豐路三兄弟中最遲上市的創(chuàng)世紀(jì)剛好趕上了杭州購(gòu)房搖號(hào)政策；
再加上板塊加持了G20和亞運(yùn)會(huì)盛會(huì)效應(yīng)下的城市基建投入、擁江的城策扶持，城市界面翻天覆地的變化，與當(dāng)時(shí)3.47萬(wàn)/㎡的新房均價(jià)正向反差極大，出個(gè)萬(wàn)人搖一點(diǎn)不意外。
即使今年杭州二手房?jī)r(jià)格和成交量大動(dòng)蕩， 品質(zhì)不錯(cuò)、位置核心的盈豐路三兄弟價(jià)格還是比較堅(jiān)挺：今年9月份甚至成交一套8.9萬(wàn)/㎡，如果是新房入手3.47-8.9萬(wàn)價(jià)格，這個(gè)增幅在整個(gè)杭州也是數(shù)一數(shù)二，即使跟最高峰價(jià)格時(shí)段相比板塊二手房回調(diào)幅度也較小，和當(dāng)時(shí)售價(jià)相比升值率依然非�？捎^。
反過(guò)來(lái)看，奧體最近兩年鐵定的供需嚴(yán)重失衡，供應(yīng)量稀缺，既與板塊日漸夯實(shí)的好板塊光環(huán)形成鮮明的對(duì)比；也與其他紅盤板塊供應(yīng)量的大幅增長(zhǎng)，造成的供應(yīng)和需求的反轉(zhuǎn)形成鮮明的對(duì)比；
舉個(gè)例子，最近，奧體非核心區(qū)新盤悅著云軒一次梭哈，中簽率也僅10.58%，一是與杭州相對(duì)堅(jiān)挺的二手房差價(jià)還是比較明顯，二則奧體新房供不應(yīng)求的不平衡越演越烈，而看好奧體的購(gòu)房者又大量涌入；
再疊加板塊在整個(gè)杭州數(shù)一數(shù)二的新房?jī)r(jià)格和品質(zhì)匹配度，這些正是奧體次新二手房?jī)r(jià)格企穩(wěn)的重要原因。
但同樣物以稀為貴，新房供應(yīng)的短缺注定奧體板塊價(jià)值透支也比較明顯，二手次新房的購(gòu)買性價(jià)比并不高，短期看并沒(méi)有投資價(jià)值；當(dāng)然如果自住，價(jià)格趨穩(wěn)后也有撿漏機(jī)會(huì)。
| PART 8 |
除此外，星橋板塊極低價(jià)格上市的蔚藍(lán)領(lǐng)秀，以及剛交付的萬(wàn)象城幸福里都屬于板塊歷史性低價(jià)給予福利的典型案例；
幸福里即將迎來(lái)交房后的二手市場(chǎng)表現(xiàn)，恰逢市場(chǎng)低谷和板塊供應(yīng)井噴，預(yù)期必定大打折扣，但新房?jī)r(jià)格太低，預(yù)期收益依然有保證。
除了沒(méi)交付以及已交付目前沒(méi)有形成市場(chǎng)供應(yīng)的萬(wàn)人搖紅盤外，上述樓盤基本代表了萬(wàn)人搖樓盤的近況，當(dāng)然這也僅是短期樓市低迷期的市場(chǎng)表現(xiàn)；
但恰恰是樓市的低迷期，掀開(kāi)了“萬(wàn)人搖”遮掩真實(shí)價(jià)值的面紗。進(jìn)入二手市場(chǎng)的表現(xiàn)，才是更為真實(shí)的價(jià)值兌現(xiàn)。
當(dāng)然，這些表現(xiàn)的背后，會(huì)在極大程度上受各自板塊短期的供需狀況所左右。
房產(chǎn)無(wú)他，供需而已。當(dāng)你真正讀懂這個(gè)八個(gè)字，就能理解很多市場(chǎng)走勢(shì)了。
西溪公館真有那么差嗎？肯定不是，只是它確實(shí)有短板，又在集中出貨、市場(chǎng)下行的聚光燈下被放大了而已。
很多人并沒(méi)有讀懂當(dāng)初我們的評(píng)判“短期投資現(xiàn)成紅利”，真正的投資投機(jī)老手，早就跑路了。
來(lái)源：杭州房叔
