2020年,相對(duì)于前期無(wú)處發(fā)力的傳統(tǒng)地產(chǎn)而言,一個(gè)曾經(jīng)的地產(chǎn)小分支行業(yè)卻正值風(fēng)口,一片熱鬧,那就是物業(yè)公司
在持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控的地產(chǎn)環(huán)境下,這慢慢成為了各大品牌新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn),物業(yè)對(duì)于社區(qū)各方面的滲透和影響,是那么的重要,已經(jīng)無(wú)法被忽視
于是,我們看到了近期在抖音被瘋狂刷屏的一段視頻,位于成都中鐵西城小區(qū)業(yè)主,夾道歡迎龍湖物業(yè)的入駐
網(wǎng)友們都開玩笑說,對(duì)待新物業(yè)這么熱情,看來是被以前的物業(yè)傷的很深很深了
最近幾年反復(fù)被物業(yè)刷新認(rèn)知的我們,也開始漸漸理解物業(yè)對(duì)于社區(qū)的影響,竟然是這么的大
“每年省3000元,十年后的損失是50萬(wàn)”
我阿姨在十幾年前就去南京發(fā)展了,當(dāng)時(shí)的樓市還不是很景氣,趁著樓市比較低迷,她也早早的買了房,我問她當(dāng)年為什么會(huì)選擇這個(gè)小區(qū)
她解釋說,房子在玄武區(qū)地段還不錯(cuò),戶型也比較方正,得房率比較高,小區(qū)綠化也不錯(cuò),屬于鬧中取靜的位置,外觀看起來也蠻干凈的
最最重要的是,小區(qū)物業(yè)費(fèi)很便宜,只要6毛錢每平,相比于隔壁小區(qū),每年可以省3000多元
當(dāng)然,在我阿姨的觀念里,房子就是用來住的,所以對(duì)于整體的環(huán)境其實(shí)也沒那么看重
便宜的物業(yè)管理費(fèi),也意味著廉價(jià)的服務(wù),隨著時(shí)間的拉長(zhǎng),整個(gè)社區(qū)管理的惡果就漸漸的顯示出來了
首先是門衛(wèi)只有三個(gè)人,三班倒,但基本就是形同虛設(shè),任何人基本都能進(jìn),門衛(wèi)只是坐著玩手機(jī),阿姨開玩笑說,整個(gè)小區(qū)就像是有著圍墻的開放式社區(qū)
同時(shí),還有一點(diǎn),前期還不錯(cuò)的綠化,由于隨意的踐踏和長(zhǎng)時(shí)間的忽視,基本也沒有什么草坪了,甚至很多綠化帶開始變成了業(yè)主的“私家菜園、私家花園“
各類垃圾在小區(qū)內(nèi)也是隨意可見,由于保潔人員的缺失,樓道也基本不會(huì)有任何的打掃,整個(gè)上樓的扶手也全部都是灰塵
不管是公共綠化、公共娛樂空間還是各類社區(qū)道路,都因?yàn)槲飿I(yè)的不作為,變得越來越破舊不堪,當(dāng)然,這也沒辦法怪物業(yè),畢竟物業(yè)費(fèi)才只要6毛每平,對(duì)于一個(gè)不大不小的社區(qū)而言,整體的物業(yè)費(fèi)總額自然是很少的,因此整個(gè)社區(qū)物業(yè)力量很薄弱
換句話說,幾毛錢的物業(yè),你也別指望有啥了,基本配備就是門衛(wèi)處配個(gè)把人,充當(dāng)個(gè)門神的角色
而當(dāng)年那個(gè)隔壁小區(qū),一開始的物業(yè)費(fèi)要2.5元,因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)比較高,所以社區(qū)保潔、門外的力量也配備的相對(duì)來說更完善些,每周一次的社區(qū)大保潔,每天的公共道路公共綠化的維護(hù)也成了社區(qū)管理的標(biāo)配
也正是每天這樣一點(diǎn)點(diǎn)的不一樣,隨著時(shí)間的疊加,日積月累十年后的現(xiàn)在,當(dāng)初原先房?jī)r(jià)差不多的小區(qū),現(xiàn)在的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的分化界限,每平方的價(jià)差在5000元左右
我阿姨家的房?jī)r(jià)均價(jià)在3萬(wàn)每平,另一個(gè)社區(qū)的均價(jià)是3.5萬(wàn)每平,價(jià)差幅度在16%左右
同樣的地段,差不多的社區(qū),僅僅是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)和物業(yè)的不同,幾年后的房?jī)r(jià),就立馬出現(xiàn)了明顯的分化
省了物業(yè)費(fèi)的小錢,而損失了房?jī)r(jià)漲幅帶來的大錢
當(dāng)然,評(píng)判一個(gè)物業(yè)的維度其實(shí)有很多種
剛才我們所說的是肉眼可見的差物業(yè),這是因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)太低導(dǎo)致,很多人說,這是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)太低導(dǎo)致的
解決辦法也很簡(jiǎn)單,買房子的時(shí)候挑一家物業(yè)管理費(fèi)不低,有品牌物業(yè)的就可以了
不得不說,群眾們還是真的太天真了,有一種物業(yè),叫“面子工程物業(yè)”
就是表面看起來管理很嚴(yán)格,其實(shí)暗地里藏著各種“騷操作”
比如當(dāng)業(yè)主有訪客來訪時(shí),各種登記各種阻攔,當(dāng)你想要搬個(gè)家或是裝修時(shí),各種登記各種填表格,甚至當(dāng)親友來時(shí)登記了身份證報(bào)了業(yè)主樓棟號(hào)和姓名還不讓進(jìn),一定要業(yè)主親自去接
當(dāng)然,你可能會(huì)說,這樣的物業(yè)很不錯(cuò)啊,管理的超級(jí)嚴(yán)格,滴水不漏
但當(dāng)中介帶人看房時(shí),他們就可以隨意進(jìn)入,無(wú)需進(jìn)行任何登記,當(dāng)然,也不是所有的中介都有這樣的待遇,而是那些足額繳納了相關(guān)費(fèi)用的中介才可以
甚至,只要好處給到位,并且使用物業(yè)指定的施工隊(duì),陽(yáng)臺(tái)地下室都可以隨便改,這樣現(xiàn)實(shí)版的安家每天都在很多社區(qū)真實(shí)演繹著
而這樣的物業(yè),毫無(wú)疑問,社區(qū)內(nèi)部管理也是很混亂的,自然小區(qū)房?jī)r(jià)也會(huì)受到各種影響
真正好的物業(yè),物業(yè)管理費(fèi)多少當(dāng)然是一方面,還有另一方面是各種細(xì)節(jié)各種用心,就是能不能真正做到大家的心坎里面去。
比如這樣的,很多樓棟的公共空間比較大,為了不浪費(fèi)使用面積,物業(yè)還擺放了這樣的桌椅,一看款式材質(zhì),就知道不是為了簡(jiǎn)單的應(yīng)付,而是為了業(yè)主真實(shí)的休息需求
當(dāng)然,還有一種物業(yè),物業(yè)管理費(fèi)很高,也確實(shí)會(huì)提供很多服務(wù),就像現(xiàn)在的品牌房企做的那樣,除了硬件服務(wù)外,還提供了很多方便業(yè)主的增值服務(wù), 很多物業(yè)甚至開通了APP,提供代收包裹、報(bào)修維修、家政服務(wù)等
但這樣的服務(wù),對(duì)于很多年齡結(jié)構(gòu)偏大的客群來說,其實(shí)是不實(shí)用的,很多人甚至連APP都不會(huì)下載,有事情還是會(huì)直接打電話到物業(yè)中心或直接找上門去
甚至還有很多物業(yè),應(yīng)集團(tuán)公司要求,會(huì)開展一些社區(qū)親子或關(guān)愛老人的活動(dòng)
但是幾乎沒有人相應(yīng),原因也很簡(jiǎn)單,大量的活動(dòng)只是浮于形式,都只是花架子或表面功夫,并沒有真真切切的考慮到社區(qū)的實(shí)際需求
要知道,物業(yè)對(duì)于小區(qū)房?jī)r(jià)的影響,可以很差,也可以很好,甚至還能極大的影響入住者的心情心態(tài)
但中國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)模式如果刨除政府的某些補(bǔ)貼,其實(shí)是個(gè)不賺錢的模式
正如前期龍湖吳亞軍對(duì)于當(dāng)前物業(yè)的評(píng)價(jià)一樣,“我不認(rèn)為物業(yè)公司現(xiàn)有的模式在未來會(huì)是一個(gè)非常賺錢的模式,當(dāng)前的物業(yè)模式,問題還是很多的”
越來越多的品牌物業(yè)也正在尋找新的盈利點(diǎn),除了自有的新房市場(chǎng)外,還在二手小區(qū)中尋找新的機(jī)會(huì),擴(kuò)大管理面積,但這依然是靠人力成本去換取的,盈利方式依然沒有變
不斷上漲的人力成本其實(shí)已經(jīng)讓很多物業(yè)公司在艱難中前行,而為了盈利人為的不斷降低各種成本,又會(huì)成為業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)的導(dǎo)火索
但不管怎樣,對(duì)于我們普通買房人,我們所能給到的建議,依然是越來越需要重視物業(yè)對(duì)于后期房?jī)r(jià)的影響,這樣的影響,已經(jīng)不是一成兩成了,隨著房齡的老化,可能會(huì)越來越大
差不多的小區(qū)選擇物業(yè)費(fèi)貴的那個(gè),差不多的物業(yè)費(fèi)選擇樓道更加干凈的那個(gè)
來源:真叫盧俊