2020年，相對(duì)于前期無(wú)處發(fā)力的傳統(tǒng)地產(chǎn)而言，一個(gè)曾經(jīng)的地產(chǎn)小分支行業(yè)卻正值風(fēng)口，一片熱鬧，那就是物業(yè)公司
在持續(xù)嚴(yán)格調(diào)控的地產(chǎn)環(huán)境下，這慢慢成為了各大品牌新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，物業(yè)對(duì)于社區(qū)各方面的滲透和影響，是那么的重要，已經(jīng)無(wú)法被忽視
于是，我們看到了近期在抖音被瘋狂刷屏的一段視頻，位于成都中鐵西城小區(qū)業(yè)主，夾道歡迎龍湖物業(yè)的入駐
網(wǎng)友們都開玩笑說，對(duì)待新物業(yè)這么熱情，看來是被以前的物業(yè)傷的很深很深了
最近幾年反復(fù)被物業(yè)刷新認(rèn)知的我們，也開始漸漸理解物業(yè)對(duì)于社區(qū)的影響，竟然是這么的大
“每年省3000元，十年后的損失是50萬(wàn)”
我阿姨在十幾年前就去南京發(fā)展了，當(dāng)時(shí)的樓市還不是很景氣，趁著樓市比較低迷，她也早早的買了房，我問她當(dāng)年為什么會(huì)選擇這個(gè)小區(qū)
她解釋說，房子在玄武區(qū)地段還不錯(cuò)，戶型也比較方正，得房率比較高，小區(qū)綠化也不錯(cuò)，屬于鬧中取靜的位置，外觀看起來也蠻干凈的
最最重要的是，小區(qū)物業(yè)費(fèi)很便宜，只要6毛錢每平，相比于隔壁小區(qū)，每年可以省3000多元
當(dāng)然，在我阿姨的觀念里，房子就是用來住的，所以對(duì)于整體的環(huán)境其實(shí)也沒那么看重
便宜的物業(yè)管理費(fèi)，也意味著廉價(jià)的服務(wù)，隨著時(shí)間的拉長(zhǎng)，整個(gè)社區(qū)管理的惡果就漸漸的顯示出來了
首先是門衛(wèi)只有三個(gè)人，三班倒，但基本就是形同虛設(shè)，任何人基本都能進(jìn)，門衛(wèi)只是坐著玩手機(jī)，阿姨開玩笑說，整個(gè)小區(qū)就像是有著圍墻的開放式社區(qū)
同時(shí)，還有一點(diǎn)，前期還不錯(cuò)的綠化，由于隨意的踐踏和長(zhǎng)時(shí)間的忽視，基本也沒有什么草坪了，甚至很多綠化帶開始變成了業(yè)主的“私家菜園、私家花園“
各類垃圾在小區(qū)內(nèi)也是隨意可見，由于保潔人員的缺失，樓道也基本不會(huì)有任何的打掃，整個(gè)上樓的扶手也全部都是灰塵
不管是公共綠化、公共娛樂空間還是各類社區(qū)道路，都因?yàn)槲飿I(yè)的不作為，變得越來越破舊不堪，當(dāng)然，這也沒辦法怪物業(yè)，畢竟物業(yè)費(fèi)才只要6毛每平，對(duì)于一個(gè)不大不小的社區(qū)而言，整體的物業(yè)費(fèi)總額自然是很少的，因此整個(gè)社區(qū)物業(yè)力量很薄弱
換句話說，幾毛錢的物業(yè)，你也別指望有啥了，基本配備就是門衛(wèi)處配個(gè)把人，充當(dāng)個(gè)門神的角色
而當(dāng)年那個(gè)隔壁小區(qū)，一開始的物業(yè)費(fèi)要2.5元，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)比較高，所以社區(qū)保潔、門外的力量也配備的相對(duì)來說更完善些，每周一次的社區(qū)大保潔，每天的公共道路公共綠化的維護(hù)也成了社區(qū)管理的標(biāo)配
也正是每天這樣一點(diǎn)點(diǎn)的不一樣，隨著時(shí)間的疊加，日積月累十年后的現(xiàn)在，當(dāng)初原先房?jī)r(jià)差不多的小區(qū)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯的分化界限，每平方的價(jià)差在5000元左右
我阿姨家的房?jī)r(jià)均價(jià)在3萬(wàn)每平，另一個(gè)社區(qū)的均價(jià)是3.5萬(wàn)每平，價(jià)差幅度在16%左右
同樣的地段，差不多的社區(qū)，僅僅是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)和物業(yè)的不同，幾年后的房?jī)r(jià)，就立馬出現(xiàn)了明顯的分化
省了物業(yè)費(fèi)的小錢，而損失了房?jī)r(jià)漲幅帶來的大錢
當(dāng)然，評(píng)判一個(gè)物業(yè)的維度其實(shí)有很多種
剛才我們所說的是肉眼可見的差物業(yè)，這是因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)太低導(dǎo)致，很多人說，這是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)太低導(dǎo)致的
解決辦法也很簡(jiǎn)單，買房子的時(shí)候挑一家物業(yè)管理費(fèi)不低，有品牌物業(yè)的就可以了
不得不說，群眾們還是真的太天真了，有一種物業(yè)，叫“面子工程物業(yè)”
就是表面看起來管理很嚴(yán)格，其實(shí)暗地里藏著各種“騷操作”
比如當(dāng)業(yè)主有訪客來訪時(shí)，各種登記各種阻攔，當(dāng)你想要搬個(gè)家或是裝修時(shí)，各種登記各種填表格，甚至當(dāng)親友來時(shí)登記了身份證報(bào)了業(yè)主樓棟號(hào)和姓名還不讓進(jìn)，一定要業(yè)主親自去接
當(dāng)然，你可能會(huì)說，這樣的物業(yè)很不錯(cuò)啊，管理的超級(jí)嚴(yán)格，滴水不漏
但當(dāng)中介帶人看房時(shí)，他們就可以隨意進(jìn)入，無(wú)需進(jìn)行任何登記，當(dāng)然，也不是所有的中介都有這樣的待遇，而是那些足額繳納了相關(guān)費(fèi)用的中介才可以
甚至，只要好處給到位，并且使用物業(yè)指定的施工隊(duì)，陽(yáng)臺(tái)地下室都可以隨便改，這樣現(xiàn)實(shí)版的安家每天都在很多社區(qū)真實(shí)演繹著
而這樣的物業(yè)，毫無(wú)疑問，社區(qū)內(nèi)部管理也是很混亂的，自然小區(qū)房?jī)r(jià)也會(huì)受到各種影響
真正好的物業(yè)，物業(yè)管理費(fèi)多少當(dāng)然是一方面，還有另一方面是各種細(xì)節(jié)各種用心，就是能不能真正做到大家的心坎里面去。
比如這樣的，很多樓棟的公共空間比較大，為了不浪費(fèi)使用面積，物業(yè)還擺放了這樣的桌椅，一看款式材質(zhì)，就知道不是為了簡(jiǎn)單的應(yīng)付，而是為了業(yè)主真實(shí)的休息需求
當(dāng)然，還有一種物業(yè)，物業(yè)管理費(fèi)很高，也確實(shí)會(huì)提供很多服務(wù)，就像現(xiàn)在的品牌房企做的那樣，除了硬件服務(wù)外，還提供了很多方便業(yè)主的增值服務(wù)， 很多物業(yè)甚至開通了APP，提供代收包裹、報(bào)修維修、家政服務(wù)等
但這樣的服務(wù)，對(duì)于很多年齡結(jié)構(gòu)偏大的客群來說，其實(shí)是不實(shí)用的，很多人甚至連APP都不會(huì)下載，有事情還是會(huì)直接打電話到物業(yè)中心或直接找上門去
甚至還有很多物業(yè)，應(yīng)集團(tuán)公司要求，會(huì)開展一些社區(qū)親子或關(guān)愛老人的活動(dòng)
但是幾乎沒有人相應(yīng)，原因也很簡(jiǎn)單，大量的活動(dòng)只是浮于形式，都只是花架子或表面功夫，并沒有真真切切的考慮到社區(qū)的實(shí)際需求
要知道，物業(yè)對(duì)于小區(qū)房?jī)r(jià)的影響，可以很差，也可以很好，甚至還能極大的影響入住者的心情心態(tài)
但中國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)模式如果刨除政府的某些補(bǔ)貼，其實(shí)是個(gè)不賺錢的模式
正如前期龍湖吳亞軍對(duì)于當(dāng)前物業(yè)的評(píng)價(jià)一樣，“我不認(rèn)為物業(yè)公司現(xiàn)有的模式在未來會(huì)是一個(gè)非常賺錢的模式，當(dāng)前的物業(yè)模式，問題還是很多的”
越來越多的品牌物業(yè)也正在尋找新的盈利點(diǎn)，除了自有的新房市場(chǎng)外，還在二手小區(qū)中尋找新的機(jī)會(huì)，擴(kuò)大管理面積，但這依然是靠人力成本去換取的，盈利方式依然沒有變
不斷上漲的人力成本其實(shí)已經(jīng)讓很多物業(yè)公司在艱難中前行，而為了盈利人為的不斷降低各種成本，又會(huì)成為業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)的導(dǎo)火索
但不管怎樣，對(duì)于我們普通買房人，我們所能給到的建議，依然是越來越需要重視物業(yè)對(duì)于后期房?jī)r(jià)的影響，這樣的影響，已經(jīng)不是一成兩成了，隨著房齡的老化，可能會(huì)越來越大
差不多的小區(qū)選擇物業(yè)費(fèi)貴的那個(gè)，差不多的物業(yè)費(fèi)選擇樓道更加干凈的那個(gè)
來源：真叫盧俊
