五一期間我回家去我買的房子那看了一下，頗有感慨之后在我的備忘錄，打下了這個略微夸張標(biāo)題：
我在縣城買的33層高層住宅，砸手里了。
雖然我買的已經(jīng)不是縣城，只是新區(qū)，但還是想用這個振聾發(fā)聵的標(biāo)題警示那些還沒去縣城買房的人，希望能叫醒一個是一個。
縣城買的房子，容易砸手里。
這點反復(fù)說，有人反復(fù)掉坑不理解。
不要再說買不起一二線城市，只能回縣城買，買不起一二線，可以去買環(huán)一線。
不要再說未來退休回去住，一個2-30歲的人，就想著60歲以后的事情，有點想得多。
不要再說自住兼投資，縣城的房子就壓根沒有投資屬性，住不了也租不出去。
總之，除非你現(xiàn)在已經(jīng)在老家，真正有居住的需求你可以買，以上3條理由都不是你現(xiàn)在去買老家房子的理由。
如果你不能理解，我結(jié)合這次最新公布的第七次人口普查數(shù)據(jù)來說說。
從10年數(shù)據(jù)來看，多數(shù)城市都有增量，但如果結(jié)合2019年各市公布的統(tǒng)計公布和2020年的人口普查數(shù)據(jù)來看，其多城市已經(jīng)開始負(fù)增長了。
過去1年人口增量最多的前10排名是廣東、浙江、江蘇、河南、貴州、福建、山東、重慶、陜西、海南、新疆。
但哪怕是增長人口數(shù)量最多的廣東省，人口最集中的也只有那幾個城市。
從第10名的肇慶開始，往下全是負(fù)增長，結(jié)合人口流動效應(yīng)來看，省內(nèi)流動基本往珠三角聚集，灣區(qū)的肇慶都開始負(fù)增長，何況廣東其他窮兄弟，貧富差距越大，年輕人口自然越喜歡往富裕的地方走，這是人性，也是趨勢。
很多人問我縣城開了高鐵，要不要買高鐵附近的房子，我告訴你，縣城開了高鐵，不是把人往縣城運，而是方便縣城的人出去打工而已，跟著高鐵去買房，就是跟在后面幫開發(fā)商接盤。
廣東尚且如此，其他省份也一樣。
云南，過去10年省會昆明幾乎攔下了所有的人口增量，其他兩個增長的自治州刨掉自然增長人數(shù)，流入人口可能是0甚至負(fù)數(shù)。
浙江，哪怕增長也很牛逼，趨勢也是只是往杭州、寧波走，金華雖然10年增長總量達(dá)到50多萬，但2019年增量不過只有2萬人、溫州也只有5萬人，嘉興還有7.4萬人，除掉自然增長率，這幾個市的常住人口增量根本不高，甚至0增長。
這些都表明：人口開始往省會城市走、往大城市走，中小城市在快速萎縮。
而且隨著我們國家總量人口增速的放緩，搶人大戰(zhàn)將進(jìn)入白熱化階段。
現(xiàn)在看，浙江下屬地級市確實經(jīng)濟(jì)牛逼、房價牛逼，但承接房價最關(guān)鍵的因素是人，現(xiàn)在人口不是負(fù)擔(dān)，而是資源，所有城市在搶奪人口資源，那些地級市在搶奪人口上根本沒太大優(yōu)勢，現(xiàn)在高聳的房價誰來買單？
沒有人，你買的房子怎么完成擊鼓傳花的游戲？
城市沒選好，買的全白搭。
另外，33層的高層住宅，容易砸手里。
如果大家還記得，3月29日，住建部出臺了一則《關(guān)于加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的通知（征求意見稿）》的通知。
里面提及一點：
縣城的新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應(yīng)不低于75%。確需建設(shè)18層以上居住建筑的，應(yīng)嚴(yán)格充分論證，并加強(qiáng)消防應(yīng)急、市政配套設(shè)施等建設(shè)。
這說明以后縣城基本是不建高層住宅了，而樓市最瘋狂的2016-2017年，有大批人就是買了高層住宅。
本來縣城就沒有那么多人口支撐庫存消化，之前建的大批33層高層現(xiàn)在空置率巨高，大多數(shù)縣城只是東施效顰去建高層，根本沒有考慮本地市場消化，只是等著韭菜進(jìn)場。
我買的小區(qū)就分10期開發(fā)，一共100多棟，2梯3戶，33層樓高，保守估計是1萬套以上，戶均3人來算，就是容納3萬人。
這只是一個盤，周邊還有多個百畝大盤，按照規(guī)劃到2020年核心區(qū)人口規(guī)模要達(dá)到65萬人。
但我在老家買的那套房子，交房2年，入住率不到30%，其他樓盤據(jù)我了解大多如此，其余都是那批高峰期買入想著自住兼投資的。
單純靠建房子去預(yù)測人口規(guī)模太扯了，沒有產(chǎn)業(yè)，只會建房子的新區(qū)，不是海市蜃樓是什么？
縣城根本沒那么多人，去建33層高層住宅，不僅和碳中和的目標(biāo)不一致，還是成本和效率的浪費。
其次，33層住宅的背后最不可忽視的就是安全問題，尤其是消防安全。那么高的住宅，一旦發(fā)生火災(zāi)，蔓延速度快、搶救時間長，而縣城的人力配備以及設(shè)備配備不如大城市完善，消防應(yīng)急措施根本不如大城市及時。
目前大多數(shù)城市的消防云梯最高抬升大概是50米，也就是17樓左右。而且云梯車對于環(huán)境的要求非常高，路的寬度要在5米左右，空中5米以內(nèi)不能有電線，一個幾十噸的車要開進(jìn)小區(qū)，對小區(qū)地面的承重能力要求也非常高。
很多小區(qū)可能都不具備云梯進(jìn)入的條件，一旦發(fā)生消防隱患，17樓以上居民的安全風(fēng)險可想而知。
這也是為什么《意見稿》中提出確需建設(shè)18層高以上居住建筑的，應(yīng)嚴(yán)格充分論證，并加強(qiáng)消防應(yīng)急、市政配套設(shè)施等建設(shè)的原因。
所以從安全保障問題來看，縣城房子也根本沒有修33層高的必要。
如果說大城市因為人多地少，還能享受很長一段時間高樓帶來的經(jīng)濟(jì)集聚和繁榮，那么縣城+33層高層這兩重因素，就徹底把縣城高層住宅磚頭化，徹底砸手里。
很多人會質(zhì)疑明明我老家縣城還在漲，哪怕5000漲到6000也還在漲啊。
是的，確實還有一部分在漲，因為我們國家城市化進(jìn)程還在繼續(xù)，根據(jù)最新的七普數(shù)據(jù)，我們的城市化率只有63.89%，和發(fā)達(dá)國家的80%相比，還有非常大的空間，而每個省份的城市化進(jìn)程有快有慢，就導(dǎo)致哪怕是縣城，也還在分化。
一批人的老家還在漲，而另一批人的老家房價已經(jīng)開始下跌。
但那批還在漲的城市，更多是因為棚改化進(jìn)程的需求在消耗，并不是因為外來人口涌入去購買，而這批拿著棚改貨幣化安置錢的人，基本涌入的是新房市場而不是二手房市場，你現(xiàn)在購買的房子，到時候是要在二手房市場流動的。
也就是說你之前買入的房子，到底能不能完美脫手再反手賺上一筆，得去到二手房市場去經(jīng)受考驗。
一線城市是一二手倒掛，二手可以比新房賣得更貴，但縣城房子是新房比二手貴，哪怕你沒住，從入手開始算起，基本開始虧本，這和新車落地是一個道理，一落地開始貶值，因為每月貸款你得付，如果二手房的漲幅漲不過貸款利率，基本就是個虧。
就我老家，屬于走在城市化進(jìn)程前列的城市，2016年前買的房子，確實還漲了但漲幅非常有限，而16-17年入場的那批，現(xiàn)在基本被套牢。
而且因為我老家屬于廣州都市圈的城市，到廣州45分鐘高鐵，深圳1小時45分鐘高鐵，但這并沒有給城市房價帶來任何溢價，反倒是方便年輕人去廣深打工。
這是我老家的情況，而同事小獅的老家前兩年剛經(jīng)歷一場棚改，現(xiàn)在大家買房熱情不減，新房價格確實節(jié)節(jié)高升，漲到5000多了。
可殊途終究同歸，起步速度不一樣，但終點還是一樣的。
我老家的今天可能就是同事小獅老家的明天。
我們最無能為力的就是和趨勢作斗爭，現(xiàn)在趨勢就是人口總量增速在放緩，人口不斷往大城市、都市圈走，戶均家庭人數(shù)越來越少，年輕人一胎都不愿意生，又哪來的二胎？
以后縣城這些密密麻麻的高層住宅又誰來接盤？
我當(dāng)時買下老家這套房子的時候，是我剛踏入這行不久的時候，年少不更事，也走過一些錯路，現(xiàn)在也才有實際案例警示還想進(jìn)場的朋友。
有時候買第一套房的智商稅總是要交的。
每次我回家，站在我的房子往外看，視野開闊、空間感舒適，每每此刻我都不禁感嘆，內(nèi)心一種莫名且奇妙的感覺升起：嘖，這房子是屬于我的，爽。
可當(dāng)我和中介聊起出售價格的時候，直接把我拉回地面，還順帶幾個刮幾個耳光。
原來：縣城的房子真的只是房子，而已。
最可怕的是，旁邊又開始建新一棟房子了，新房復(fù)新房，新房何其多，而二手，到底什么時候脫手，我看是遙遙無期。
來源：大胡子說房
