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更新于2024-02-03 02:34:32 IP歸屬地:浙江
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01

《英雄本色》里有句經(jīng)典臺(tái)詞:我不做大佬很久了。
在杭州樓市,配說(shuō)這句話的除了武林與黃龍,還得加上文教區(qū)。20年前,一江兩岸豪宅區(qū)還未成型時(shí),文教就已是富人+文化人聚集區(qū)。

早早走紅,也就早早無(wú)地可賣,這幾年更是星光寥寥,核心地帶的黃龍?jiān)破、稍偏一點(diǎn)的古翠藍(lán)庭,入市時(shí)都不算大熱,就連前年8月紅盤潮中的書香印翠,也是當(dāng)時(shí)中簽率最友好的項(xiàng)目之一。

只有今年初的望翠藍(lán)庭,以全盤大戶型燃起熱度,清盤時(shí)的16套235㎡大戶型,吸引了300多戶報(bào)名,將中簽率拉至6.8%,結(jié)果17號(hào)就選完。
眼下,當(dāng)全城二手次新都在以價(jià)換量時(shí),文教區(qū)卻迎來(lái)了一輪小小高光。
學(xué)區(qū)房4萬(wàn),次新豪宅9萬(wàn)!老文教區(qū)“不做大佬的這些年”

書香印翠,正在迎來(lái)一波成交小高潮

亮點(diǎn)之一是書香印翠,去年底“提前4年”交付后,迄今共成交14套,其中,剛剛過(guò)去的11月成交了4套,網(wǎng)簽從5.9-7.4萬(wàn)元/㎡不等(據(jù)手邊買房)。
附近中介稱,7.5萬(wàn)左右是該盤目前真實(shí)成交價(jià),且大戶型明顯高于小戶型。相比上半年學(xué)區(qū)未明確的階段,這個(gè)價(jià)格已經(jīng)算是下調(diào)了一些,穩(wěn)住了。

而就在12月14日,首套書香印翠進(jìn)入拍賣市場(chǎng),這套102㎡的9樓房源以790萬(wàn)成交,折合單價(jià)7.7萬(wàn),成為該戶型最高成交價(jià)。

其二是黃龍?jiān)破,交付近兩年,住宅二手網(wǎng)簽僅12套,單價(jià)曾飆過(guò)10萬(wàn)。11月成交一套170㎡洋房高區(qū)房源網(wǎng)簽價(jià)1300萬(wàn),據(jù)說(shuō)實(shí)際總價(jià)在1500萬(wàn)以上折合單價(jià)9萬(wàn)+
別說(shuō)投資客,就連奧體世紀(jì)城的富人們都會(huì)詫異:為啥有人愿意高價(jià)接那邊的房子!
02

與次新盤高價(jià)形成鮮明對(duì)比的是,文教區(qū)的老破小學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格在不斷下探。
一向以成交量霸榜的石灰橋新村,10月成交8套,11月成交12套,這是繼2020年12月以來(lái)的三年最好成績(jī)。大量45-65㎡房源出貨,網(wǎng)簽均價(jià)約4.4萬(wàn)元/㎡。
最高9.8萬(wàn)元/㎡的輝煌早已不再,如今,300萬(wàn)內(nèi),妥妥能到手一套“文一街+十三中”的西湖區(qū)高配學(xué)區(qū)房了。

更有意思的是,學(xué)區(qū)房買家和次新豪宅買家,還有相當(dāng)一部分重合。

書香印翠和黃龍?jiān)破鸬墓餐c(diǎn),是學(xué)區(qū)都差強(qiáng)人意,所以,一套高性價(jià)比老破小+一套次新大宅,既解決了學(xué)區(qū)又能讓孩子早上多睡半小時(shí),一家人都住得舒舒服服。
學(xué)區(qū)房4萬(wàn),次新豪宅9萬(wàn)!老文教區(qū)“不做大佬的這些年”

黃龍?jiān)破鸬?ldquo;金石”外立面,頗具辨識(shí)度

除了9萬(wàn)+和4萬(wàn)+的新老兩端,這一帶的優(yōu)質(zhì)“中年小區(qū)”也不乏看點(diǎn)。

譬如御西湖,既有中大戶型,又兼“行知小學(xué)+十三中”的頂配學(xué)區(qū),這幾年來(lái),始終保持每月1-3套成交網(wǎng)簽均價(jià)7-9萬(wàn),穩(wěn)如一枚定海神針。

再如楓華府第,9-11月有9套成交,小幅跑量,網(wǎng)簽均價(jià)4.8萬(wàn)左右。學(xué)區(qū)雖不算頂流,但標(biāo)志性的外觀、迂回的水系和超高綠化率,吸引了不少買家。不夠錢買次新?這是個(gè)不錯(cuò)的平替。

次新的堅(jiān)挺,優(yōu)質(zhì)中大戶型的穩(wěn)定,除了學(xué)區(qū)助力還有一重底層邏輯——新房極度稀缺。
文教區(qū)大量改善嗷嗷待哺,次新卻僅此兩盤,待售更是只得一枚錦繡公館。我有個(gè)癡癡蹲守錦繡的朋友說(shuō),每年上半年都傳下半年要開,真到了下半年,便又杳無(wú)音訊。

03

長(zhǎng)期缺乏供應(yīng),但老杭州人的文教區(qū)情結(jié),卻縈繞幾十年不散。
上世紀(jì)八九十年代,這一帶因大專院校集聚而得名,由北到南跨越余杭塘河-文一-文二-文三-天目山路縱向則以學(xué)院路、教工路為主軸,向東西擴(kuò)散
學(xué)校多、事業(yè)單位多,生源自然格外優(yōu)異。后來(lái)高校陸續(xù)搬走,卻留下了一批全市聞名的中小學(xué),成為“名校是讀出來(lái)”的最強(qiáng)佐證。

時(shí)至今日,雖然學(xué)區(qū)效應(yīng)在減弱,但文一街、文三街、學(xué)軍行知、十三中這些響當(dāng)當(dāng)?shù)恼信?/b>,依然可以牽絆老住戶,吸納新粉絲。
幾年前互聯(lián)網(wǎng)高歌猛進(jìn)時(shí),文教區(qū)還斬獲了不少未科高管的青睞,只要他們有孩子在杭州上學(xué),自會(huì)懂得學(xué)區(qū)的價(jià)值,且這里正是未科半小時(shí)通勤的邊界。
學(xué)區(qū)房4萬(wàn),次新豪宅9萬(wàn)!老文教區(qū)“不做大佬的這些年”

文教區(qū)的買賣雙方,都以地緣改善為絕對(duì)主力

早年我在報(bào)社上班時(shí),同事居住最集中的區(qū)域,也就是文教與翠苑這一帶,這些年來(lái)大多已搬走,但即使不得不改善,他們?cè)敢膺x擇的板塊也很少
首選是向周邊擴(kuò)展,范圍不超過(guò)蔣村、申花、橋西,除非是直接換了低密或頂豪。

也有拖到最近幾年才換房的,那必須是直接進(jìn)階到了一江兩岸才肯搬,前年8月那般陣勢(shì)的紅盤潮,才催動(dòng)了一批沉睡多年的房票。

中介小哥說(shuō),如今黃龍?jiān)破鸷蜁阌〈涞馁I賣雙方,很多都是周邊老住戶,要么已有學(xué)區(qū)房,要么孩子大了不再介意學(xué)區(qū),一次性付款不在話下其實(shí)買哪兒都行,但就是不想搬得太遠(yuǎn)。
04

多年前,朋友之中就有城東城西兩派的爭(zhēng)論,城西嫌城東流動(dòng)人口多,界面亂,城東則嘲諷城西缺乏規(guī)劃,全是住宅小區(qū),上下班之路堵成狗。
提及文教區(qū),大家卻都沒(méi)二話,鬧中取靜左右逢源,想逛武林和西湖,騎個(gè)車就去了

而如今,在這里隨便站上一棟樓,視野都堪稱“平平無(wú)奇”,沒(méi)有炫目的高樓,也沒(méi)有轟鳴的打樁機(jī)。

曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的各大電子市場(chǎng),只剩零星經(jīng)營(yíng)。文三路昔日的煊赫又何止電子市場(chǎng),阿里巴巴、海康威視、浙大網(wǎng)新,以及前不久又上熱搜的信雅達(dá)……密集程度不輸高校。
學(xué)區(qū)房4萬(wàn),次新豪宅9萬(wàn)!老文教區(qū)“不做大佬的這些年”

文教區(qū)典型街景,大樹、小馬路、學(xué)校圍墻

因?yàn)樾路抗⿷?yīng)少,二手掛牌和成交量靜水流深,這一帶連中介門店也偏少,不像那些新樓盤聚集的板塊,中介就能撐起路邊商鋪的半壁江山。
至于文化氣息,曾占據(jù)街頭巷尾的中小書店早已不在,只剩下文二路上的博庫(kù)書城,今年恰好是開業(yè)20周年。

20多年前,我來(lái)杭州看的第一場(chǎng)演唱會(huì),就是在杭州商學(xué)院的禮堂,主角是竇唯張楚樸樹。過(guò)了許多年,萬(wàn)塘路因?yàn)?b>酒球會(huì)livehouse揚(yáng)名,開啟了一幕永無(wú)終結(jié)的現(xiàn)場(chǎng)版“樂(lè)隊(duì)的夏天”。
支付寶也有一支叫做“萬(wàn)塘路18號(hào)”的樂(lè)隊(duì),今年初螞蟻?zhàn)詈笠慌鷨T工從萬(wàn)塘路18號(hào)黃龍時(shí)代廣場(chǎng)搬離,而大多數(shù)杭州人只知道那幢樓叫做支付寶大樓”。
學(xué)區(qū)房4萬(wàn),次新豪宅9萬(wàn)!老文教區(qū)“不做大佬的這些年”

黃龍國(guó)際中心,這一帶的人氣中心

宅地缺乏供應(yīng),大型商場(chǎng)也缺。

比較聚人氣的是文三路學(xué)院路口的黃龍國(guó)際中心,商業(yè)部分體量不大,但由于出國(guó)和職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)大量聚集,雙休日和寒暑假的飯點(diǎn),這里的餐廳常常是一位難求。

許多餐飲店會(huì)為周邊的大型培訓(xùn)機(jī)構(gòu)打折,老師憑胸牌,學(xué)生憑腕帶即可——擱在濱江或未科這可是大廠才有的榮耀。

夜晚十點(diǎn)多的文三路地鐵站,會(huì)迎來(lái)最后一波培訓(xùn)班下課,繁忙程度不輸白天,便利店最不好吃的便當(dāng)也能賣空,巨幅廣告燈箱映得天空一片雪亮。
05

每座大城市似乎都有這樣的地方,青春流逝,情懷猶存。
今年走紅網(wǎng)絡(luò)的各種杭州城市宣傳片里,很少見(jiàn)到文教區(qū)的影子,但如果要拍一部杭州版愛(ài)情神話》,大概只有文教區(qū)能做一回片場(chǎng)。

在市場(chǎng)周期之外,總有沉默而穩(wěn)定的浮標(biāo)。

有些東西,永遠(yuǎn)有人愿意為之付費(fèi),比如孩子教育,比如居住氛圍,比如距離西湖的尺度,即使這個(gè)板塊缺乏店多隆市的效應(yīng),價(jià)值也能穩(wěn)定得超乎預(yù)期。

就像《英雄本色》里的大佬,一呼百應(yīng)的時(shí)代過(guò)去了,但手藝和氣場(chǎng)還在,小馬哥依然跟在身后。況且,大佬也愿意放下身段去開的士,不負(fù)如來(lái)不負(fù)卿。
在精明的投資客看來(lái),文教區(qū)的二手房升值“沒(méi)有技巧,全是感情”,懂的人懂,不懂的,是檸檬樹下你和我。

來(lái)源:層樓
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