最近的二手房市場，滿屏熱點。
每天輪番上場的“XX小區(qū)成交暴跌”的消息，漸漸麻木著我們對于二手房價格下行的感知。
在這些集體回調(diào)的身影中，一貫低調(diào)的城西豪宅聚集區(qū)蔣村，憑著降價幅度之大，頻頻“出圈”：
“89方的精裝房急售，中央空調(diào)地暖交付，610萬可以賣。”
“蔣村河濱之城89方急賣，自如裝修，總價僅590萬。”
“河濱之城89方500萬急售，要求一次性付款。”
這幾套急售房源，統(tǒng)統(tǒng)位于蔣村的房價標桿河濱之城。
而在今年上半年，該樓盤的二手房成交價還是高高在上的9萬+，不少房源的掛牌價甚至突破了10萬。
從好找房可以看到，河濱之城在今年6月19日成交了一套89方的高層房源，單價高達90625元/㎡。
而在9月11日，一套89方的中層房源，以484萬的價格成交，折合單價僅54018元/㎡。
僅僅3個月，小區(qū)的掛牌價便以俯沖之勢跌落，前后價差超3萬/㎡，令人大跌眼鏡。
雖說幾個月前，河濱之城的二手房已有下行的趨勢，但小區(qū)出現(xiàn)大范圍的的降價急售，這還是頭一回。
河濱之城并非個例，板塊內(nèi)的西溪里、西溪蝶園、
萬科西廬等多個小區(qū)，二手房掛牌價均開始退守。
二手房暴跌的消息，猶如夢魘，在城西這塊平靜之地的上空久久揮之不去。
如果說每一個板塊都有燈塔項目，那么河濱之城就是蔣村，甚至是城西的燈塔。
河濱之城自身的素質(zhì)沒得說，融創(chuàng)品牌，大面積石材+玻璃幕墻，毗鄰蔣村地鐵口、龍湖天街，一線河景，又有競舟二小+十五中的學區(qū)加持。
地段、學區(qū)、品質(zhì)、居住環(huán)境個個拿得出手，加上愿意炒作的部分小區(qū)業(yè)主，河濱之城的房價一路勢如破竹，創(chuàng)造了“漲幅神話”。
但因此，它也背負起了一個不那么好聽的名號——“城西第一炒”。
在小區(qū)著火也能被當作利好的河濱之城，說實話，這個稱號不冤。
眼下它的降價拋售，可以說直接松動了蔣村穩(wěn)固的根基。
河濱之城的中介透露：“最近河濱之城成交了5、6套小戶型，都在600萬以上，均要求一次性付款。”
實際的成交價，雖沒有網(wǎng)傳的夸張，但2萬多的跨度，直接跌回了一年前。
河濱之城的降價，不難理解。
河濱之城房價的飛速上揚，很大程度上是學區(qū)爆炒下的“人造神話”，而非市場選擇的結(jié)果。
它的對口小學競舟二小雖名頭響亮，還有浙大教師子女的生源，但至今未有一屆畢業(yè)生的成績能為自己正名。
從6萬到9萬+，河濱之城早已進入了高位橫盤的狀態(tài)，疲態(tài)盡顯。
在嚴打?qū)W區(qū)炒作的大環(huán)境下，藍孔雀的華師大附小、橋西文瀾均被打回原形，河濱之城業(yè)主們極力營造的名校泡沫，愈顯脆弱不堪。
回調(diào)已是大勢所趨。
眼下又恰逢二手房行情的特殊當口，密集的樓市調(diào)控和金融嚴控信號重重。
包括錢江世紀城、未來科技城、申花在內(nèi)的熱門板塊，均出現(xiàn)了成交價和掛牌價的明顯下滑。
對于河濱之城早前的投機者而言，是及時斷臂求生，還是等著淪為炮灰，這個抉擇不難做。
二手房的集體降價，好比是一個縮影，映射出蔣村當下的窘境。
東至紫金港路，南至規(guī)劃文新路延伸線，西對繞城公路，北至余杭塘路延伸線，這是蔣村的范圍。
打開地圖，沿著繞城高速環(huán)視，蔣村就在最西面的邊緣處，夾在未來科技城和杭州主城區(qū)之間。
單從價格來看，5萬多，放在全國，也是繞城邊最貴的幾個板塊之一。
當然這個價格又是合理的，板塊旁邊就是西溪濕地和浙江大學，隔壁又有螞蟻金服、菜鳥、滴滴等大型獨角獸。
城西的優(yōu)質(zhì)資源幾乎都被蔣村“蹭”到了。
而由于早期的開發(fā)特色，蔣村遍地是西溪誠園、西溪蝶園、萬科西廬這類經(jīng)典樓盤，氣質(zhì)十分純粹。
如此板塊，在全杭州恐怕都找不出第二個。
幾乎是很自然的，這個繞城邊上的板塊成了隔壁阿里等一眾未來科技城新興企業(yè)的員工首選之地。
遺憾的是，自從2017年葛洲壩拿了蔣村最后一塊純宅地后，整個板塊已經(jīng)開發(fā)殆盡。僅有一個中杭府的蔣村，難免在需要話題的新房市場里落了下風。
與此同時，地鐵、學校、綜合體，幾乎所有的利好都兌現(xiàn)了，沒有了炒作題材，蔣村的二手房差不多也觸頂了。
最引以為傲的教育，也正在經(jīng)受著一場史無前例的打壓和考驗。
學區(qū)房，前途未卜，連帶著蔣村一并進入了被唱衰的陣營。
如果說，上面這幾點是蔣村的內(nèi)憂，那么一旁未來科技城和申花的“進化”則讓它陷入更為窘迫的境地。
眾所周知，蔣村學區(qū)房的預期和價格，以前主要靠未科高管撐起來。而新余杭成區(qū)后，即將獨立發(fā)展教育資源。
根據(jù)規(guī)劃，今后5年余杭全區(qū)將有100所新建學校，包括2-3所全省一流高中。
當余杭的教育短板被逐步補齊，加之政策對未科改善的重新接納，外溢的未科高管購買力和優(yōu)質(zhì)生源，必然會相應(yīng)減少。
與此同時，與蔣村三站地鐵之隔的申花也是不容小覷的“勁敵”。
眼下，申花整個板塊的豪宅氣質(zhì)已經(jīng)形成，而拱墅區(qū)的名校集團化辦學戰(zhàn)略，使得申花的優(yōu)質(zhì)教育遍地開花。
板塊內(nèi)的育才登云、賣魚橋、保俶塔，幾乎“吊打”蔣村現(xiàn)有的學校。
而原下城、拱墅兩區(qū)合并后，教育資源進一步優(yōu)勢疊加、強強聯(lián)合。
前幾日，2021年拱墅區(qū)教育大會上，又投出了一顆重磅炸彈：新籌建9個名校集團，以及一所優(yōu)質(zhì)學校。
拱墅區(qū)的教育版圖迅速擴張的同時，蔣村的優(yōu)勢，也正被快速消弭。
其實，蔣村的出現(xiàn)對于杭州這座城市來說，本就是偶然。
1993年，4.2平方公里的蔣村從“三墩鎮(zhèn)蔣村辦事處”劃出，曾經(jīng)的滄海桑田一點一點變成一座現(xiàn)代新城。
眼下蔣村的現(xiàn)狀，是窘境，也是每一個新興板塊終究會去到的未來。
春來夏往，潮起潮落。
可也必須慶幸，從它身上發(fā)生過的偶然性，正是杭州這座城市的魅力所在。
來源：杭州房評
