01
是念出來的，還是掛出來的？全城都是學(xué)區(qū)房的杭州，又要吵架了
本月初，層樓推送的這篇文章，引發(fā)了粉絲強(qiáng)烈共鳴。原因很簡單，在學(xué)區(qū)成為房價(jià)第一推手的今天，學(xué)區(qū)房早已不是“讓孩子贏在起跑線”這么純粹。
它的背后，牽扯了太多利益，甚至已成為精心布局的炒房產(chǎn)業(yè)鏈。
一個(gè)新興板塊，沒有畢業(yè)生，更無教育底蘊(yùn)，隨便來一個(gè)傳言，或者貼一個(gè)牌子，炒作一番，立馬躋身“名校學(xué)區(qū)房”。體現(xiàn)在二手房上，就是上百萬的價(jià)差。
但你有沒有想過，在集團(tuán)化辦學(xué)的戰(zhàn)略思想下，加上各種合作、托管和引進(jìn)，杭州“名校”早已是流水線產(chǎn)品。
倘若有一天，全城“名校覆蓋”，學(xué)區(qū)還會是“溢價(jià)之王”嗎？
隔壁的嘉興，為我們打了一個(gè)樣。近幾年來，嘉興新崛起的幾個(gè)板塊，如南湖新區(qū)、國際商務(wù)區(qū)、科技城區(qū)，及秀洲新區(qū)等，無一不是“名校加身”。
反映在二手市場上，雖然學(xué)區(qū)依舊重要，卻不再是最關(guān)鍵因素，價(jià)差更多體現(xiàn)在地段、配套及房子品相。
所以，杭州的自住客們，千萬不要無腦接盤高位爆炒的新學(xué)區(qū)。因?yàn)樽詈蠛芸赡軙l(fā)現(xiàn)，玩了一輪名校招牌的“軍備競賽”后，大多數(shù)小區(qū)重新回到同一起跑線。
而此時(shí)，投資客揮一揮衣袖，瀟灑離去，只留你高位站崗，徒傷悲。
02
滬杭之間的嘉興，近年樓市火熱程度不亞于杭州。
兩個(gè)信號足以表明。一是3月15日，嘉興調(diào)控升級，外地人限購一套，限售范圍擴(kuò)大至全市。二是它很像搖號之前的杭州，房企牢牢掌握著銷售自主權(quán)。
至今還有一條不成文規(guī)則：無論樓盤位置好壞，視戶型面積大小，全款前提下，還須搭售若干車位，標(biāo)準(zhǔn)30萬左右一個(gè)。
原因就是新房限價(jià)嚴(yán)厲，這也導(dǎo)致了這幾年嘉興二手房價(jià)的大漲。
我有一個(gè)朋友，工作在嘉興，2016年投資了一套國際商務(wù)區(qū)萬達(dá)廣場附近的房子，當(dāng)時(shí)新房均價(jià)8000元/㎡，2017年5月以1萬5轉(zhuǎn)賣給了一位上海人。
而該小區(qū)成交價(jià)，后來超過了2萬，如今最高已在3萬上下，頗為懊悔。
不只是國際商務(wù)區(qū)，嘉興幾乎所有板塊都漲了。但奇怪的是，幾個(gè)主流板塊的二手房價(jià)，相差并不大，學(xué)區(qū)炒作氛圍也比較淡。
當(dāng)?shù)刂薪閳?bào)了一組數(shù)據(jù)（優(yōu)質(zhì)次新房），南湖新區(qū)3-3.5萬，科技城區(qū)3-3.3萬，國際商務(wù)區(qū)2.8-3萬）……
三個(gè)板塊均位于嘉興東南方，相互連接，南湖新區(qū)位置最優(yōu)（西側(cè)挨著南湖）、科技城次之（靠近上海）、國際商務(wù)區(qū)居后。看起來主要是地段，決定了板塊價(jià)差。
嘉興西北方的秀洲新區(qū)，新交付的秀湖金茂府，及早期的中梁秀湖壹號院萬科夢蝶花苑等，掛價(jià)也普遍3萬朝上。
秀洲新區(qū)已與常臺高速接壤，后續(xù)開發(fā)空間有限，但有兩大特點(diǎn)——環(huán)境和產(chǎn)業(yè)。
新板塊學(xué)區(qū)炒作淡，老城區(qū)總有底蘊(yùn)深厚的學(xué)校，容易出高價(jià)吧。
結(jié)果這一點(diǎn)跟杭州完全不同，嘉興市中心老小區(qū)，根本沒有類似杭州學(xué)軍老破小那樣的天價(jià)，貴到可以碾壓南星橋、濱江、武林等豪宅板塊。
“嘉興市中心，貴的也就2萬多，遠(yuǎn)不如科技城等新區(qū)。”中介說。
03
在嘉興二手市場，學(xué)區(qū)似乎不值一提。難道是因?yàn)闆]有好學(xué)校？
與其說沒名校，倒不如說嘉興“滿城皆名校”。過去幾年，嘉興的這幾個(gè)主流板塊，通過托管、掛名、合作等方式，全都引進(jìn)了名校。
市中心：老牌知名公立小學(xué)，如實(shí)驗(yàn)小學(xué)和輔成小學(xué)等。
南湖新區(qū)：北師大南湖附屬學(xué)校
科技城：實(shí)驗(yàn)小學(xué)科技城校區(qū)、清華大學(xué)附屬中學(xué)嘉興學(xué)校（初中、小學(xué)部）
國際商務(wù)區(qū)：同濟(jì)大學(xué)附屬嘉興實(shí)驗(yàn)學(xué)校、北師大嘉興附中、杭師大經(jīng)開附小
秀洲新區(qū)：浙師大附屬秀洲實(shí)驗(yàn)學(xué)校 （九年一貫制）、上海世外教育附屬嘉興秀湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校（九年一貫制）、上外秀洲外國語
看看這些前綴，個(gè)個(gè)看起來來頭不小，自帶光環(huán)。
這些學(xué)校當(dāng)然也有好差之分，但沒有絕對的菜小，也沒有絕對的牛小，更多是相對均衡的教育資源。
當(dāng)所有學(xué)校看起來都差不多，學(xué)區(qū)的溢價(jià)能力，無形中就被降低了。而購房者的優(yōu)先側(cè)重點(diǎn)，也會轉(zhuǎn)向價(jià)格、品質(zhì)和地段等因素。
所以，嘉興二手市場上，學(xué)區(qū)扮演的角色遠(yuǎn)沒有杭州那么夸張。
比如，目標(biāo)南湖新區(qū)的自住客，第一需求是讀書，因?yàn)閮r(jià)格原因，最后很可能會買到科技城。一些地段一般、品質(zhì)突出的次新房，價(jià)格也能和好地段的“名校學(xué)區(qū)房”抗衡。
本地購房者，也很少因?yàn)橐x更好的“名校”，選擇跨區(qū)域購房。
不過，嘉興二手市場，學(xué)區(qū)炒作氛圍不高，還有兩個(gè)特殊原因。一是嘉興版圖不大，教育資源比較容易做到兼顧。
二是二手市場的買家，自住比例高，沒有像杭州那么多的炒家。
04
杭州版圖大得多，難免顧此失彼，但不可否認(rèn)，“名校普及率”也越來越高了。
先看一組數(shù)據(jù)：
截至2018 年底，杭州全市教育集團(tuán)已有371 個(gè)，成員單位1385 個(gè)。其中，中小學(xué)教育集團(tuán)174 個(gè)，原六城區(qū)中小學(xué)名校集團(tuán)化覆蓋面達(dá)83.85%。
與2004年相比，教育集團(tuán)在數(shù)量上增加了13.3 倍，成員單位擴(kuò)大了16 倍以上……
要知道，這還是2018年的數(shù)據(jù)。僅過去兩年，杭州公開報(bào)道或大肆炒作的新名校，就已“數(shù)不勝數(shù)”：
2018年底，被學(xué)區(qū)耽誤多時(shí)的萬家星城，突然確定引入安吉路實(shí)驗(yàn)學(xué)校。
2020年9月，崇文、學(xué)軍落戶蕭山科技城。
2020年12月，之江實(shí)驗(yàn)中學(xué)、之江第一中學(xué)和上泗中學(xué)，聯(lián)合成立杭州市之江實(shí)驗(yàn)中學(xué)教育集團(tuán)；之江一中正式加入杭二中教育集團(tuán)（掛牌）
2021年1月，崇文實(shí)驗(yàn)學(xué)校（近江）宣布“民轉(zhuǎn)公”。
2021年2月，杭州文瀾教育集團(tuán)正式成立，下轄兩所公辦初中：文瀾實(shí)驗(yàn)中學(xué)（文瀾校區(qū)），文瀾實(shí)驗(yàn)中學(xué)（慧瀾校區(qū)）。三所公辦小學(xué)：文瀾小學(xué)，文瀾第二小學(xué)（籌，鐵路北站單元），文瀾實(shí)驗(yàn)學(xué)校。
還有育才“民轉(zhuǎn)公”、名校托管世紀(jì)城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、江南小學(xué)等各種傳言。
最新的傳言是，運(yùn)河灣也會有文瀾的校區(qū)，崇賢某小學(xué)將被托管，東潮府南面的九年制學(xué)校也會引入名校。此外，為托起錢江新城二期近7萬的限價(jià)，引入名校想必也是規(guī)定動(dòng)作。
毫無疑問，名校集團(tuán)化戰(zhàn)略，已是杭州推進(jìn)基礎(chǔ)教育全域優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展的主方向，大勢已不可逆。
事實(shí)上，新版區(qū)劃調(diào)整，也在很大程度上，平衡了各區(qū)教育資源。
比如，并入拱墅區(qū)和上城區(qū)的原下城區(qū)、原江干區(qū)，教育資源相對較弱。并區(qū)之后，除了公辦名校資源的傳導(dǎo)，更可直接共享優(yōu)質(zhì)民辦教育。
財(cái)政獨(dú)立后的新余杭區(qū)，有了自己的話事權(quán)，是不是馬上也有一輪“學(xué)區(qū)大躍進(jìn)”？
如果連崇賢、倉前、錢江世紀(jì)城和四五堡，都成為“學(xué)區(qū)高地”，那么未來有一天，杭州像嘉興一樣“滿城盡是學(xué)區(qū)房”，也并非不可能。
05
一旦“滿城盡是學(xué)區(qū)房”，炒房客控盤的熱錢不夠用，接盤的孟母也不夠用，顧此失彼，怎么打出暴漲行情？
更何況，短時(shí)間泛濫的貼牌名校，也很難保證學(xué)校質(zhì)量。硬件和理念容易復(fù)制，優(yōu)質(zhì)師資力量卻必然注水，優(yōu)質(zhì)生源更面臨其它“名校”的殘酷爭奪。
十年樹木、百年樹人，一所名校的成型，必然需要長時(shí)間的沉淀。
所以，面對那些爆炒的新學(xué)區(qū)，自住客千萬要擦亮眼睛。因?yàn)楹艽蟪潭壬希@就是投資客做的局，拉高價(jià)格靜待接盤人而已。
比如在橋西，文瀾“民轉(zhuǎn)公”之前，某深圳投資客就一口氣囤了20套房源，如今正張著血盆大口等人入套。
只是據(jù)好找房顯示，許多高位新學(xué)區(qū)房，如今都已處于“有價(jià)無市”的局面。
華師大附屬學(xué)校的藍(lán)孔雀，近30天只網(wǎng)簽了2套；新晉“雙文瀾”學(xué)區(qū)的橋西，名城公館在內(nèi)的多個(gè)小區(qū)，近一個(gè)月零成交。
還有崇文民轉(zhuǎn)公的近江東園社區(qū)、在水一方社區(qū)，二手成交量也很慘淡。
這至少說明一個(gè)事實(shí)：學(xué)區(qū)瘋炒下，二手房價(jià)的快速拉升，已超出市場承受力。若此時(shí)貿(mào)然接手一個(gè)連畢業(yè)生都沒有的“新名校學(xué)區(qū)”，大概率是交“智商稅”。
接下來，杭州即將大量出貨的下一個(gè)“學(xué)區(qū)老鼠倉”，是傳言有一系列名校托管的錢江世紀(jì)城。
據(jù)我所知，大量外地投資客都已建倉，更有炒房團(tuán)一夜之間掃光佳境天城所有低價(jià)房源。那么，你會為一個(gè)“名校”名頭讓孩子入蕭山學(xué)籍嗎？你愿意乖乖成為炒房客的戰(zhàn)利品嗎？
最精彩的一場博弈即將拉開序幕。
當(dāng)然，冰凍三尺非一日之寒，學(xué)區(qū)房降溫，注定是一條“艱難的路”，非一日之功。
多數(shù)人難免為當(dāng)下的氣氛所裹挾，但如果你能看清趨勢，并真正為孩子的未來負(fù)責(zé)，那么還是遠(yuǎn)離那些沒有畢業(yè)生的“貼牌學(xué)區(qū)房”。
它們中的極小一部分，或許在許多年后會成長為“真學(xué)區(qū)房”，但未來的偶然性事件，不值得你現(xiàn)在下超額的賭注。
來源：層樓
