2023年首場土拍：我有完全不同的看法

艮北雖非一級板塊，但在錢二隔壁，注定近水樓臺先得月，天花板會比一般板塊高很多。
這里的樓盤，是可以靠品牌和做出溢價的。
有錢人才會在乎品質(zhì)和品牌。因此，綠城、濱江紛紛在艮北拿地，建發(fā)也參與了這次搖號。
中天和北科建拿地艮北，品牌、產(chǎn)品完全沒有問題。但未來二手房很難靠品牌做出超額溢價。
更關(guān)鍵的是，品質(zhì)上參照之前的幾塊地，估計也是真石漆外立面。有沒有會所不知道，恒溫泳池有的概率極低。
且離地鐵口距離比之前中海、大家兩塊地更近，但也要800米起步。加之新規(guī)之下的拓展面積，遠不及2019年之前的產(chǎn)品。
和艮北目前的幾個次新房比，實在有著較為明顯的差距。
這樣的差距，一二手對比，或許你不覺得很大，畢竟一手便宜嘛。但未來都是二手的時候，你就會感覺到巨大的不同了。

更何況，算上各種成本，艮北買二手，真不見得比一手弱。我們簡單精算一下。
艮北目前一手限價為4.44萬元/方。對應一套139方左右的房子，總價差不多620萬。
現(xiàn)在買入，按二套房計算，首付4成，約248萬，按揭372萬。忽略每個月還本金導致的資金成本增加，只按二套4.9%利率計算，一年利息約為18.23萬。
持有三年后交房，利息總成本為55萬。首付理財利息、物業(yè)費這些，不管一手二手等會產(chǎn)生，因此暫不予考慮。
實際這套一手房到手成本價約為675萬。
對比目前艮北二手房，拿云悅灣舉例。
若成交價約為5.2萬元/方，同樣四房雙衛(wèi)面積只要132方左右，總價約為686萬。無雙稅，稅費成本則與一手房基本持平。
我們會員內(nèi)部中介費僅1%，因此，購買成本增加中介費一項6.86萬，總購房成本為693萬元。
針對會員，我們提供金融解決方案，全款購房后抵押，將借貸資金用于實際經(jīng)營。700萬的房子，最終沉淀首付資金至多不超過150萬元�；蛟S只沉淀100萬也有可能做到。
抵押金額為543萬。隨借隨還，10年不還本續(xù)貸，利率約3.4%，一年利息約18.5萬元。同樣三年總利息為55.5萬元，與購買一手房按揭372萬產(chǎn)生的純利息，基本持平。
但買二手可以直接自住。期房則需要等待。
為了方便衡量利弊，我們假設買來二手房用于出租，132方4房2衛(wèi)可以到手的房租約為10萬元/年。
抵消抵押貸款利息后，實際每年利息為18.5-10=8.5萬元。三年累計利息為25.5萬元。
三年后此二手房持有實際成本為693+25.5=718.5萬元。同樣三年后，兩者持有成本僅相差718.5-675=43.5萬元。
如果對應在一手房139方的面積上，實際上差價僅3100元/方。
對比云悅灣石材鋁板外立面，下沉式會所帶恒溫泳池和地鐵口這些配置，未來新盤和云悅灣之間的差距恐怕還不止這3100元/方。
別忘記，買新房，你一次要拿出248萬，而通過我們買二手，你最多拿出約150萬。買到的房子還品質(zhì)更高，離地鐵更近。
聰明的人，肯定會選未來流通性更好，品質(zhì)更高，交通更便利的二手。
所以我說，艮北土拍的熱度，其實利好板塊地鐵口品質(zhì)更好的次新二手房。

崇賢花海項目，很多人說沒等來天街，失落了。
我對此持否定態(tài)度。
對于一個剛需板塊來講，綜合體的定位不是那么重要。
崇賢真正的價值在于繞城之內(nèi)最低價。
可以說，2萬的板塊，崇賢排第一！
離城市核心距離足夠近，地鐵的落地，有一定的產(chǎn)業(yè)配套和商業(yè)配套，交通便利，這些才是剛需板塊的標配。
不要說天街了，就是來個萬象城和恒隆廣場，對這里房價的增幅也是有限的。
因為再貴，購房者就往上游板塊升級去了。誰會為了一個綜合體在剛需板塊砸錢改善呢？

同樣，丁橋再怎么往改善方向進化，最多也就是剛改的命。
地理位置決定了一個板塊的天花板。
除非你像未科一樣，由省、市級全力傾注力量扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，才有可能走出特立獨行的行情來。
因此，同崇賢一樣，偏剛需的板塊，靠品牌和品質(zhì)很難做出更多的溢價。
大家會讓板塊內(nèi)的地域性客戶買到一個有品質(zhì)的好房子，但二手房價的想象空間比較有限。
身處臨平山北的東湖板塊就是很好的正面教材。
定位剛需，配套豐富，熱度明顯高于臨平山南。
為什么呀？因為價差啊，因為便宜啊。
2.2萬對比2.8萬，僅30%的差價，等于打個七折。配套足夠豐富，地鐵還更方便，臨平的剛需不選這里選哪里？
何況地鐵9號線，基本上把從臨平新城到喬司翁梅，再到九堡、艮北和錢二、錢江新城在內(nèi)沿線全部的純剛需，都送來了這里置業(yè)。
興耀作為杭州本土開發(fā)商，基本功扎實，起點高。只要中規(guī)中矩的打磨好一個剛需產(chǎn)品，好賣的很。