01
6月，杭州只成交了4914套二手房。
這個數(shù)據(jù)，要明顯低于6000套的榮枯線，相比今年3月巔峰時期的過萬套成交已經(jīng)腰斬。
量不夠，價格哪里還撐得�。�
手邊買房數(shù)據(jù)，最近15天，杭州降級賣得二手房已達11061套，房東都在割肉套現(xiàn)。不少剛需板塊的次新房，倒掛基本消失，有的已經(jīng)出現(xiàn)了“反倒掛”。
但哪怕是普跌行情里，也總有個別板塊會給人意料之外的驚喜。
比如崇賢，今年上半年成交了508套二手房，日均成交2.8套。相比不少成交直接冰封的板塊，這里一直能有穩(wěn)定的二手流量。
關(guān)鍵是，頭部次新房的價格居然還撐住了。
2018年搖號入市的三兄弟，如今的網(wǎng)簽均價居然還能有2萬7-2萬8，房東至今還有錢賺。
02
誰能想到，都2023年了，崇賢二手房的領(lǐng)頭羊還是當年的三兄弟。
上周，拱宸外灘網(wǎng)簽一套89㎡，單價27605元/㎡；群賢府則以2萬6的價格網(wǎng)簽了一套89㎡。
不止是一兩套房源價格能打，一些小區(qū)上半年的成交量價也讓我感覺很驚喜。
群賢府和拱宸外灘，上半年兩個小區(qū)分別都成交了40多套，網(wǎng)簽均價也都超過26500元/㎡。
翡翠半島，上半年網(wǎng)簽均價27739元/㎡。小區(qū)產(chǎn)品雖然是洋房+高層，但主力成交都是高層。
當然，也有一些特殊情況導致的高價。
比如旭輝時代城，由于上半年成交了幾套排屋，直接把小區(qū)的網(wǎng)簽均價拉到了28573元/㎡。小區(qū)高層上半年普遍的網(wǎng)簽價格也就是2萬3到2萬6。
不可否認的是，要是和2021年巔峰時期的行情比，崇賢的二手房價格肯定也是跌了。最貴的時候，崇賢高層次新房曾有過不少3萬+的網(wǎng)簽記錄。
好消息是，相比2022年的二手房行情，整體差距并不大。中介告訴我，雖然急售房源多了一些，但整體價格和去年相差不大。
也就是說，最近1年的普跌行情里，崇賢的價格好歹也算是穩(wěn)住了。
03
上周，我專門跑了一趟崇賢。
中介主要帶我看了三兄弟的89㎡房源。如果能有250萬預(yù)算，可挑選余地非常大，小區(qū)和樓層基本可以任選。
比如我看的一套群賢府的次頂樓89㎡，報價230萬。還有一套翡翠半島的高樓層89㎡，報價249萬，中介說如果誠心買，價格可以談。
也有部分房源在210-230萬這個價位段里割肉出貨，總是有點原因。比如一套群賢府的2樓89㎡，目前報價只要213萬。
目前在售的特價房源，要么是樓層差，要么是之前用來出租折損了精裝修，要么是稅費原因。
有的房東名下不止一套房子，這幾個小區(qū)交付還沒有滿五，所以部分房源需要額外支付增值稅。這樣一來，價格就賣不貴。
反倒是新近交付的次新房，成交少，網(wǎng)簽價格也不高。
一方面，這些小區(qū)交付很多都沒有滿2年，需要購房支付高額的稅費。另一方面，建倉成本相比當初的三兄弟更高了，要想在價格上跑贏太難了，畢竟大部分房東不愿意輕易割肉出貨。
別忘了，崇賢畢竟是一個剛需板塊。
這兩年剛交付的次新房，除了房子稍微新一點之外，并沒有其他明顯的產(chǎn)品優(yōu)勢，有些戶型甚至還不如前兩年交付的小區(qū)。
如果是2021年上半年行情最瘋魔時刻沖進崇賢新房的投資客，基本賺不到錢，保本都有點難。
04
崇賢二手房價之所以能撐住，原因其實不難理解。
首先，在杭州一堆低價板塊里，崇賢至少不遠，真的能居住。
這也就決定了，很多剛需買崇賢就是為了方便通勤。畢竟位置在繞城內(nèi)，哪怕工作變動，也不用擔心通勤距離被拉得過長。
其次，崇賢板塊這兩年利好也沒停過。
地鐵四期15號線基本落定，花海TOD地塊成功出讓，馬上就要引進一座體量約24萬㎡的花園城。
地鐵和商業(yè)兩大短板一填上，崇賢的宜居度還會上一個臺階。
第三，板塊次新房價格確實已經(jīng)降到位了，想要再往下狠狠砸盤一波也難了。
相比2021年高位時接近3萬的價格，如今崇賢的二手房價格基本已經(jīng)回歸到了新房限價+持有成本的價格。
對剛需來說，買二手房和買新房差別已經(jīng)不大，自然有著急入住的人愿意轉(zhuǎn)投二手房。
像崇賢這樣的板塊，未來或許再難有大漲的行情，但也很難出現(xiàn)大跌。
或許不那么適合投資，但自住性價比很高。對剛需來說，繞城之內(nèi)還能有這樣一個價格洼地，也是一種幸運。
