你有多久沒聽到大江東的消息了？
萬人搖板塊、剛需必爭之地，曾經(jīng)的“樓市網(wǎng)紅”大江東，如今在樓市幾乎已失去聲量，新房熱度不再，二手市場量價齊跌，再來回看曾經(jīng)的“瘋狂”，想必已有不少人在追悔莫及。
“龍湖江與城89方急賣，一口價只需208萬。”這是最近中介在推的一套房源，折合單價約2.34萬/㎡。
位于大江東核心區(qū)的龍湖江與城，一直屬于板塊的標(biāo)桿，其新房在售時均價17800元/㎡，交付后二手房價直接跳漲，從2萬/㎡出頭一路上揚，一度站上3萬/㎡+，然而好景不長，不到1年時間，其二手價格又被“打回原形”了？
懷著好奇心，我們向大江東的某品牌中介人員打聽了一番，得到的回復(fù)是，大江東二手行情比預(yù)期的還要差。
“208萬的房源，不帶車位，房子位于20多層，樓層不錯，這要放在以往都是秒搶的。”中介介紹，在大江東行情高峰期，同類型房源可以賣到250、260萬，如今跌掉了幾十萬，變化實在太快。
大江東核心區(qū)的天街
中介口中的行情高峰期，其實也不算久遠，大概是去年上半年，89方的戶型成交價穩(wěn)穩(wěn)地站在2.8萬-2.9萬/㎡，有一套房源甚至總價賣到272萬，單價高達近3.1萬/㎡。
彼時，大江東二手房價進入3萬+時代，引得市場一波關(guān)注。只是去年下半年市場環(huán)境變幻，二手行情急轉(zhuǎn)直下，大江東也未能幸免。
“目前江與城、東湖城小區(qū)的二手成交價在2.3萬-2.4萬/㎡，整個大江東核心區(qū)都跌了不少，瑯琴灣價格高的時候，小戶型毛坯房可以賣掉225-230萬，精裝245萬，如今200萬以下的有不少，最低的一套掛牌175萬。”中介嘆息，“房東踩踏，房價是越掛越低。”
東湖城
大江東核心區(qū)的情況尚且如此，周邊一些板塊如河莊、新灣等區(qū)域的二手房就更難賣了，“核心區(qū)看房的人還是有的，只是觀望的太多，‘買漲不買跌跌’心理影響，下單的人太少。”
翻看瑯琴灣、東湖城、江與城、大江東
寶龍城市廣場等幾個次新小區(qū)，近30日只有4套成交，且網(wǎng)簽價均不高，如瑯琴灣最新成交的一套89.38方戶型，單價20139元/㎡，東湖城一套138.42方戶型，單價僅18783元/㎡。
還記得大江東曾上演的瘋狂嗎，尤其是新房市場。
金色和莊，220套房源，超2.8萬人搖號，千人搶一套房；融創(chuàng)城兩度萬人搖，中簽率持續(xù)個位數(shù)，最低一次0.5%的中簽率曾創(chuàng)下?lián)u號史上的最低紀(jì)錄……
搖號背后的瘋狂是購房者對板塊的預(yù)期及一二手倒掛的紅利。金色和莊彼時現(xiàn)房開售，單價僅12000元/㎡，如今多數(shù)投資客已套現(xiàn)完畢。今年年底，融創(chuàng)城將迎來交付，超2000套的小區(qū)體量，投資客出貨或給本就承壓的二手市場再來“一擊”。
不過，相比交付即可出貨的人而言，大江東還有一批人“被套得死死的”。
“目前大江東新房幾乎100多方起步，實際可用面積和龍湖江與城等次新二手房89方戶型差不多，從總價上看，新房和二手房已經(jīng)沒有了倒掛，如果算上持有成本，限售5年的人已經(jīng)虧了。”中介人員介紹。
大江東核心區(qū)
二手房價幾乎跌回新房價格，大江東的倒掛消失，最無奈的或許是那一批被限售5年的人。
2020-2021年，是杭州樓市政策頻頻加碼的一年，“熱點項目限售5年”的政策在這一時期應(yīng)運而生，只不過政策僅實施不到1年時間便成了歷史，但對真真切切買房的購房者影響卻是深遠的。
2020年9月，花漾里成為大江東第一個熱點項目，兩次開售的396套房源被限售5年，占小區(qū)總量的60%。融創(chuàng)城也有一批房源撞上了新政，524套房源被限售。
小鳳凰統(tǒng)計了大江東的新盤限售情況，人才房票+熱點項目兩條主要限售條件下，大江東目前已有5262套被限售5年的房源。
大江東各盤限售房源量（不完全統(tǒng)計）
其中云帆未來社區(qū)和華鴻東潮云庭為整盤限售，且實際限售時間不止5年。
去年1月27日，杭州發(fā)布樓市新政，熱點項目限售5年，從網(wǎng)簽備案日算起改為取得不動產(chǎn)日算起。
云帆未來社區(qū)和華鴻東潮云庭均為新政后開售，2023年底、2024年下半年交付的兩盤，實際要到2029、2030年才解限，彼時的二手行情如何誰也不能預(yù)測。
但從期房的持有成本與當(dāng)下買入二手房來對比，的確沒了優(yōu)勢可言。
以同樣總價200萬的房源為例，新房期房的等待期為2.5-3年，以年化5%的利率計算，3年利息近30萬。
230萬放到當(dāng)下買入二手房，不僅房源有得選，還可以做到即買即住，不住也能有一定的租金收益。
而去年年中，房貸利率幾乎也是站在了最高點，首套超6%的利率盛行，而今房貸利率首套已跌至5.2%左右，又是一筆資金沉沒。
從萬人搖、投資客聚集到新房中簽率走高、二手房跌去幾十萬，大江東可謂大起大落。
但也還沒到絕境之地，錢塘區(qū)的差異化購房政策已揭開了口子，政策的松綁或許能為板塊吸引一部分的自住剛需。
隨著政策的逐步寬松，可以預(yù)見，未來幾年大江東的樓市會以理性購房為主，“房住不炒”的主基調(diào)對板塊發(fā)展、自住購房者而言未必不是一件好事。
畢竟，我們見過太多“網(wǎng)紅”的崛起與跌落，大拆大建的城市新區(qū)，需要沉淀，需要慢慢的普遍認可，而不只是房價的炒作。
來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站
