8個月賣掉2499套，寧圍頭頂?shù)姆科庇昃鸵Ａ恕?nbsp;
6月8日，大家坤和·奧林美筑、奧悅美筑開完之后，整個寧圍僅剩下奧悅美筑6#未售，其余新盤全部售罄。
從去年四五月份剛剛拿地，到如今接近斷供狀態(tài)，沒搖中的購房者在焦慮，寧圍還能上車嗎？搖到的購房者在想，三五年后，寧圍能漲到6萬+嗎？ 今天，我們就聊這個。
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新房市場供不應(yīng)求，傳導(dǎo)到二手房市場，寧圍的次新房價格高到離譜。 貝殼找房平臺顯示，寧圍濱江翡翠江南的次新房，高層掛牌均價5.5萬/㎡+，洋房更是掛到了6萬/㎡+。
△截圖自貝殼找房平臺
這樣的掛牌價，顯然是不合理的。畢竟，在世紀城的順發(fā)江南麗錦，有的房源還不到5萬/㎡。
△截圖自貝殼找房平臺
并且，翡翠江南的實際成交價格，也沒有那么高。
好找房平臺顯示，翡翠江南最近成交的三套房源中，單價最低的一套是130.7㎡，總價515萬，折合單價39403元/㎡。
單價最高的一套，面積130.19㎡，總價680萬，折合單價52231元/㎡。
△截圖自好找房app
為什么單價相差1萬多？因為前者是高層，后者是洋房。 更何況，寥寥的成交量，只能算是個案，并不具有普遍性。
姑且算寧圍目前二手房價格是4萬/㎡吧，那么是不是三五年之后，普遍能站上6萬+？起碼高層5萬+沒問題吧？
我們認為——八成不行！ 一個板塊的倒掛嚴重，一方面是來自于新房的限價壓制，但更重要的原因是區(qū)域內(nèi)無同等替代品。
舉個例子。
市北的綠城桂語江南高層掛6-7萬/㎡，比新房3.75萬/㎡高出一大截，如果倒掛原因只有3個：市北沒地、綠城品牌效應(yīng)、房齡較短。
那么市北沒地要占70分，綠城品牌占20，房齡較短占10分。你想啊，如果綠城桂語江南是市北第一個商品房，能掛六七萬？ 所以說，只有當一個區(qū)域無法再供地出相似屬性的土地時，二手房才有大幅度上漲的空間。
而對于寧圍而言，剛剛處于商品房開發(fā)的初期，真的不缺地！
了解寧圍的人應(yīng)該知道，寧圍是蕭山城中村改造拆遷力度最大的街道之一。機場高架上往下望去，一整片都是已經(jīng)平整好的土地。
△2018.08.02
而根據(jù)「2021年蕭山區(qū)經(jīng)營性住宅、商服用地出讓、收儲和做地計劃匯總表」，我們篩選除了位于寧圍街道區(qū)域，且屬于寧圍單元的控規(guī)中的涉宅地塊。
△篩選自「2021年蕭山區(qū)經(jīng)營性住宅、商服用地出讓、收儲和做地計劃匯總表」
今年將出讓一宗寧圍集鎮(zhèn)中心宅地，預(yù)備出讓機場路北側(cè)的未來總部社區(qū)啟動區(qū)塊，并由環(huán)境集團、蕭山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司做地5宗。
2 再來看看新房的歷程。
2020年4月30日，寧圍首宗限價地塊出讓，新房精裝限價3.35萬/㎡，略低于3.4萬的城北桃源板塊。
△寧圍單元（XSCQ14）控規(guī)局部
一個月后，寧圍又接連出讓了4宗限價統(tǒng)一的宅地，成為去年蕭山區(qū)的供地大戶。 而在此前，寧圍板塊經(jīng)歷了約1年的斷供期，最后一個新房項目是2019年收官的濱江翡翠江南。
歸來之后的寧圍，高層新房價格倒也基本沒漲，但購房者對于這個板塊的未來還是喜憂參半。
一方面，寧圍板塊一出世就被冠以潛力股、黑馬的名頭，最大原因莫過于其先天的區(qū)位優(yōu)勢，是真正位于亞運村、奧體邊上，并且價差足夠明顯。
但同時，在很多人眼里，寧圍的鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊氣息比較濃郁，寧圍五子距離地鐵較遠，既沒有大型商業(yè)，也沒有優(yōu)質(zhì)學區(qū)，配套全都靠「蹭」邊上的，自住屬性欠佳。
市北是奧體的替補，寧圍則是市北的替補�？偟膩碚f，剛開始的寧圍不火，主要客群是來自濱江、錢江新城的外溢，和本地拆遷戶。
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2020年10月，寧圍首個新盤——三盛大家·汝悅美境府入市，261套房子，首開中簽率48.87%。
而當時一同開盤的濱江·沁語曉庭，位于3.4萬/㎡的桃源板塊，和寧圍的價格相仿，260套房子中簽率為19.41%。
雖然沁語曉庭有濱江血統(tǒng)，戶型上也相對占優(yōu)，但可以看到在當時，寧圍的熱度是不如桃源板塊的。
一南一北，有可比性嗎？在1200萬的杭州面前，有的。
而寧圍板塊不溫不火，只持續(xù)到了2020年年底。
2020年12月28日，大家坤和·奧林美筑首開，中簽率低至10.72%，當然其中原因包括奧林美筑在寧圍五子中位置較好，以及板塊升溫的背景。 但，這依舊這可以看做寧圍的重要時點，在此之后，幾乎每個寧圍新盤都更難搖了。
3月18日，汝悅美境124套房源，中簽率僅7.73%；4月21日，汝悅美境收官144套房源，中簽率6.82% 。6月2日，順發(fā)美頌城最后一次開盤，438套房源，4244人報名，中簽率僅10.32%；6月8日，奧林美筑最后一次加推，中簽率僅5.8%。
算起來，8個月時間，寧圍賣掉了2499套房子。
而截止目前，寧圍板塊的可售房源，卻僅剩奧悅美筑中的一幢房子，其余新盤全部售罄清盤。
好在，今年首批集中供地中，寧圍又出讓了一宗地塊，由濱江和融信競得，距離地鐵7號線新興路站約七八百米。
目前，項目案名發(fā)布為融信濱江寧望府，規(guī)劃已公示，預(yù)計年內(nèi)能夠入市。
△地塊鳥瞰效果圖
來源：葉帥起高樓
