房企倒閉潮開(kāi)始，全面、史詩(shī)級(jí)的救市會(huì)不會(huì)來(lái)？

進(jìn)入6月，隨著5月宏觀到微觀經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)公布，幾乎全盤走低。

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱，樓市的慘自然首當(dāng)其沖，整個(gè)市場(chǎng)情緒都極其低落。筆者甚至已經(jīng)不用找數(shù)據(jù)列圖表來(lái)佐證樓市的冷，只要打開(kāi)手機(jī)，大數(shù)據(jù)就推送給本從業(yè)者“房地產(chǎn)到底要不要救”的多空大戰(zhàn)；

就杭州而言，二手單月成交量在7620，本是相對(duì)企穩(wěn)的好事，但更火的反而是“20w+”庫(kù)存，這反映的是當(dāng)下“越賣越多”的行情，已經(jīng)讓很多房東及準(zhǔn)房東的心態(tài)繃不住了。

針對(duì)這一現(xiàn)象，筆者在已經(jīng)預(yù)言過(guò)了，如今甚至還能補(bǔ)一句“全面的買方市場(chǎng)還沒(méi)到，這才哪到哪”。

“全面、史詩(shī)級(jí)的救市會(huì)不會(huì)來(lái)？”已經(jīng)不只是影響地產(chǎn)股紅或綠的“小作文”了，甚至上升到了全民關(guān)心的話題。

拆解問(wèn)題：“全面的”、“史詩(shī)級(jí)的”、“救市”三塊。

先說(shuō)“全面的”，自然是頂層使用強(qiáng)金融手段，以及從一線城市“得令”開(kāi)始自上而下的傳導(dǎo)。

降準(zhǔn)、降息玩了一年多了，筆者都懶得再列一遍M2的數(shù)據(jù)、又有多少進(jìn)入樓市；

美國(guó)聯(lián)合G7國(guó)家的對(duì)華封鎖的略不變，修昔底德陷阱仍在，加息還沒(méi)停，我國(guó)繼續(xù)逆周期調(diào)節(jié)對(duì)樓市影響的邊際效應(yīng)已經(jīng)非常弱，這時(shí)候繼續(xù)跟進(jìn)只會(huì)繼續(xù)讓人民幣和出口抗壓；

那自上而下的解除限購(gòu)限售？筆者在（杭州樓市還有希望嗎？選擇性軟著陸開(kāi)始了 | 房叔說(shuō)No.676）寫(xiě)過(guò)了，這一次視角需要倒置。

在華東地區(qū)，上海如果全面放開(kāi)，一眾小兄弟們壓力實(shí)在大，上海吸浙江、杭州吸省內(nèi)和徽豫贛，在“人口”這個(gè)變量已經(jīng)是負(fù)數(shù)的預(yù)期下，發(fā)達(dá)地區(qū)的搶人降門檻等于加速抽空“邊城、落后地區(qū)、市郊”的有效需求。

▲斷橋殘雪

“史詩(shī)級(jí)”，大家提最多的大招自然是“解除限價(jià)”，只能說(shuō)部分郊區(qū)頂不住了會(huì)，主城區(qū)還是有難度。

限價(jià)最為人詬病的問(wèn)題是“為富人省錢”，但筆者要說(shuō)這也是“為大部分中產(chǎn)”能摸到門檻和保住他們的財(cái)富；

一旦放開(kāi)限價(jià)，在土地價(jià)格已經(jīng)如此高的前提下，把定價(jià)權(quán)完全交給房企和市場(chǎng)，基本就宣告“樓市需求”全面交給“改善”；

作為房企，有經(jīng)驗(yàn)難賣的地方一塊地我都不拿，因?yàn)橄牒觅u我拿地就得降價(jià)虧錢賣，去拿好賣的至高點(diǎn)全做高價(jià)大房子賣富人，只做高端房地產(chǎn)的企業(yè)會(huì)越來(lái)越多，服務(wù)富人的地產(chǎn)商開(kāi)始卷，從鋼筆到派克鋼筆，從電子表變成瑞士表。

真的調(diào)，還得調(diào)土地價(jià)格，動(dòng)態(tài)、牽扯多、敏感，難。

同時(shí)，出現(xiàn)“剛需抽離”，剛需只看到兩種房子，連看一眼都看不起的，和難有投資價(jià)值或者流動(dòng)性的房子，那為什么還要買？

最后，大部分人心都是貪婪的。假設(shè)一旦江河匯新盤賣14w，你覺(jué)得周邊二手房東是會(huì)這個(gè)時(shí)候掛7W加速落袋為安，還是整體漲價(jià)逼近14w？

國(guó)民77%的財(cái)富在房子，尤其是中產(chǎn)，用政策鑒定出真富人讓他們聚在一起，讓中產(chǎn)全面返貧，再讓剛需再也不看房子，那GDP上升和人均走出中等收入陷阱的意義在哪里？

“救市”，很多人都沒(méi)有明確，救市的對(duì)象，是救房企，從而救拿地、救搖搖欲墜的財(cái)政與地方償債能力，不是二手房東。

優(yōu)質(zhì)的符合三條紅線的房企高層明確說(shuō)過(guò)了會(huì)保護(hù)，比如濱江、龍湖、萬(wàn)科等等活得好好的，還有一眾國(guó)央企會(huì)在這一輪中，兼并倒閉企業(yè)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

國(guó)進(jìn)民退不可阻擋，救深陷“杠桿、周轉(zhuǎn)、負(fù)債三高"的房企茍延殘喘？
所以，“因城施策、小步快走”依然并且會(huì)長(zhǎng)期是“托市”的主旋律。

比如說(shuō)，武漢到5月只有25億的賣地收入，兩年急劇縮小了近10倍，這種排前十的中部中心城市，降首付、大面積取消限價(jià)、帶押過(guò)戶、甚至降存量房利率都有可能；

而杭州，賣地收入冠絕全國(guó)，爛尾率超低，一眾本土房企這么能打，呼吁全面、史詩(shī)、救市？

大概率，還是放松限購(gòu)、落戶門檻、降點(diǎn)稅費(fèi)、加速棚改創(chuàng)造需求等等這些招數(shù)。

5月，A股10幾家房企股價(jià)低于一元，基本確定開(kāi)啟強(qiáng)制退市流程，有藍(lán)光、美好置業(yè)、宋都、嘉凱、粵泰、海投等等，甚至包括了我們耳熟能詳?shù)膬杉仪�億房企“陽(yáng)光城、泰禾”；

這基本代表著“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的三高開(kāi)發(fā)模式走到盡頭，大批的民企倒閉潮、轉(zhuǎn)型潮還遠(yuǎn)未結(jié)束，無(wú)疑宣告著一個(gè)時(shí)代的終結(jié)。

無(wú)論會(huì)不會(huì)繼續(xù)“飲鴆止渴”，都是讓下一次更痛的毒酒，甚至沒(méi)有下一次，所以，筆者更習(xí)慣用“托市”而非“救”和“刺激”描述這一次周期見(jiàn)底的政策傾向；

作為時(shí)代里的一粒塵埃，房叔的粉絲只需要明白，在中國(guó)，能比得上浙江·杭州的土地財(cái)政效率和“求實(shí)”度的城市真的屈指可數(shù)；

只要順著分化的方向“正向置換”，不會(huì)有壞的結(jié)果，只是在宏觀經(jīng)濟(jì)處于較長(zhǎng)時(shí)期糟糕的預(yù)期里，“躺著大賺”、“永遠(yuǎn)不虧”的日子結(jié)束。