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最近，一條關(guān)于“杭州最慘業(yè)主”的視頻在不少社交網(wǎng)站流傳，主流媒體也跟進報道。
視頻中，某中介稱，有一個真實案例：
前段時間成交了一套海潮雅園，21年3月業(yè)主以900萬買進，裝修全部弄好總共花了大約950萬，而這次賣掉，最終的成交價是：
620萬。
也就是說，這套房子兩年多一點就跌掉了近300萬。算上利息和裝修的話，中介稱房東虧損接近400萬。
這樣的巨虧讓中介都“心生憐憫”。他坦言，起初還想幫買家去和房東砍價，但越到后面越狠不下心，自己心情也復(fù)雜得一塌糊涂。
有人同情房東，說400萬工薪階層可能一輩子也賺不到；也有人說，能620萬賣掉已經(jīng)不錯了。
還有人感慨，900萬買套學(xué)區(qū)房，就算能保送北大清華，自己也覺得不值��！
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拋開別的暫且不談，但就絕對跌幅而言，說其是“最慘業(yè)主”，還是夸張了點。
近兩年，杭州一些”超高溢價“學(xué)區(qū)房普遍暴跌。以文鼎苑為例，約88㎡戶型前年3月曾出現(xiàn)過993萬的網(wǎng)簽價。但相似房源，4月初的網(wǎng)簽價只有622萬。
那為什么海潮雅園特別引人注目呢？
因為它憑借錢學(xué)森學(xué)區(qū)和綠城代建的顏值，曾一舉創(chuàng)下杭州回遷安置房的單價記錄。
這個被一眾望江豪宅包圍的回遷房，從21年2月開始出現(xiàn)網(wǎng)簽記錄。
成交初期，一套約88㎡網(wǎng)簽單價就高達9.96萬，還有一套約90㎡的單價8.79萬。最高一套出現(xiàn)在21年6月，約87㎡的房子，網(wǎng)簽總價908萬，單價高達10.36萬。
當(dāng)時整個杭州都驚呆了，這房價不僅直追邊上翡翠海岸，甚至秒殺大多數(shù)高檔商品房。
但現(xiàn)在呢？數(shù)據(jù)顯示，3月底海潮雅園簽約了一套90㎡，總價665萬，單價7.39萬；更有一套88㎡總價才550萬。
今年以來，海潮雅園約90㎡戶型一共成交5套，平均總價為612萬。
據(jù)了解，這些大多是真實成交價， 600多萬就是海潮雅園約90㎡戶型的市場行情價。
但海潮雅園與其說現(xiàn)在跌太狠，不如說當(dāng)初漲得太詭異。
一、畢竟只是普通材質(zhì)的回遷房，顏值再高，能保持多久？二、為什么開頭幾套成交都不懂““做低”？三、錢學(xué)森學(xué)校還沒成績，為什么押這么重的注？
據(jù)傳言，最初部分成交有“人造”痕跡；當(dāng)時是行情最瘋狂的時候，什么神話都有人信。冒然跟進的人，只能自吞苦果。
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其實，目前海潮雅園6-7萬/㎡的單價，仍然是杭州回遷房里的王者。
與馬路對面精裝豪宅御品、御潮府10-11萬/㎡的二手網(wǎng)簽價相比，也沒有輸很多�？梢哉f仍然兌現(xiàn)了“綠城”和“錢學(xué)森”兩大IP的天賦。
只是這個單價仍需承受新的挑戰(zhàn)。
之前，海潮雅園之所以高高在上，就因為它屬于錢學(xué)森學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍。
錢學(xué)森學(xué)校為九年一貫制學(xué)校，投資近10億元，以高規(guī)格高標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)辦，小學(xué)班由時代小學(xué)領(lǐng)辦，初中部由建蘭中學(xué)領(lǐng)辦，配置相當(dāng)出色。
但這兩年，杭州學(xué)區(qū)房的超高溢價一直處在持續(xù)“撇泡沫“的狀態(tài)。
今明兩年的入學(xué)高峰之后，杭州將迎來很長一段時間的新生人口下降期。未來幾年，杭州的入學(xué)人口，將從今年的15萬，大幅下降。
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第二個因素，是供應(yīng)量的急劇增加。
海潮雅園交付之初成交火爆，得益于它是轄區(qū)內(nèi)惟一的擁有大量小戶型的新小區(qū)。
但最大的敵人，也是它自己。整個海潮雅園非常大。一園一共約900套房源，2020年4月交付，當(dāng)年底辦理產(chǎn)證。2021年2月，錢學(xué)森學(xué)區(qū)正式劃定，同年9月開學(xué)。
時間線上，最初成交的都是一園的房源，價格也相對堅挺。
2021年底開始，二園和三園陸續(xù)交付，累計有2600余套房源。它們從去年開始大量入市，直接沖擊一區(qū)房源。
在某大型中介APP上，海潮雅園一園目前共有15套房源在售，二園有13套。
以約88㎡戶型為例，一園平均掛價超過700萬，而二園多套掛價不足650萬，低的只要615萬。
之前的視頻中，評論區(qū)里有人稱，一園是綠城代建的，其他園則不一樣。而且，二三園的得房率也要更低一些。
目前，海潮雅園的四園、五園還在建設(shè)中。
從“一枝獨秀”到“五子登科”，稀缺性下降，未來搶客的房源多了五倍，競爭只會越來越激烈。
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但海潮雅園也有自己的優(yōu)勢。那就是，它的標(biāo)簽很明顯：附加了強學(xué)區(qū)概念的安置房。
這個標(biāo)簽后的同義詞是：小戶型、總價約束。
望江一帶此前學(xué)區(qū)房的最小戶型，基本上要90㎡。而海潮雅園有不少60、70㎡的房源。
像其約65㎡戶型，去年8月的網(wǎng)簽價基本在450萬；72㎡戶型，今年3月的一套網(wǎng)簽價，也只有450萬。
這意味著，即便單價相同，海潮雅園的門檻也要比其他小區(qū)低至少100多萬。
事實上，去年以來，杭州一些“學(xué)區(qū)安置房”賣得都不錯。像江南實驗學(xué)校學(xué)區(qū)內(nèi)的
湘云雅苑，今年已賣了接近30套，風(fēng)頭直逼同一學(xué)區(qū)內(nèi)的常勝將軍東方郡。
究其原因，就是湘云雅苑同樣有不少50、60㎡的小戶型，200多萬的總價，成為這一帶學(xué)區(qū)房的最低門檻之一。
最近幾年，一個很明顯的現(xiàn)象是，雖然學(xué)區(qū)房整體熱度下降了，但追逐的人始終都有，只是越來越多的人不愿再花太大的代價。
所以，低總價且?guī)W(xué)區(qū)的安置房才會大受歡迎。
牌都擺在明面上，但懸念依然巨大： 這是因為，錢學(xué)森學(xué)校前年才開始招生，目前并沒有任何成績可以參考。
其主力生源，應(yīng)該是海潮雅園回遷居民的孩子，或者說就是專為他們而建。
一旦他們大發(fā)神威，幾年內(nèi)出一批好成績，房價或還能堅挺。
來源：層樓
