2020年即將過去，回顧過去一年的樓市，杭州各大板塊你方唱罷我登場，好不熱鬧，各個板塊表現(xiàn)如何？我們先看看具體的數據，下面是杭州各大板塊今年全年的漲幅排名：
關鍵詞1：學區(qū)房
看上面的榜單，排名前10位板塊中，有5個是學區(qū)房板塊，其中4個位于西湖區(qū)，突顯出西湖區(qū)作為杭州教育制高點的地位依然牢不可破。
1、文三板塊
今年漲幅高達34%。文三板塊的學區(qū)房主要是兩個學校：文三街小學（約占2/3）、保俶塔實驗學校（約占1/3）
今年是公民同招元年，文三街和保俶塔都是炙手可熱的學區(qū)房，加之房源供應量小，容易撬動，因此漲幅排名第一。
2、學軍板塊
今年漲幅約為14%，漲幅也不小，學軍永遠是雞娃家長們追求的最高目標，但由于房價起點實在太高，可能夠得上的家長已經不多，漲幅方面遜色于文三板塊。
3、黃龍板塊
該板塊主要由保俶塔實驗學校、求是小學、西湖小學等學校的學區(qū)房組成，其中保俶塔實驗是該板塊房價上漲的火車頭。
4、文教板塊
該板塊主要是行知小學、文一街小學的學區(qū)房。
5、和睦板塊
這是申花板塊中唯一一個漲幅超10%的子板塊，也是5個學區(qū)房板塊中唯一一個不在西湖區(qū)的。和睦板塊的學區(qū)是育才登云小學，也是新晉的強小之一，等級與華師大杭州學校差不多。但是，該板塊的上漲，學區(qū)并不是唯一因素，其高品質的樓盤以及地鐵也是很大的上漲因素。
除了前10中的5個學區(qū)房板塊之外，如勝利、學紫、競舟、星洲、保俶塔申花、華師大等學區(qū)房，也都坐上了火箭直竄，這是公民同招的力量實實在在的體現(xiàn)，但由于這些學區(qū)房所在的板塊較大，樓盤良莠不齊，因此未能使得整個板塊躥升。
關鍵詞2：余杭區(qū)
今年的余杭區(qū)又開掛了，在擁有近2萬套二手房的市場，走出了大幅上揚的態(tài)勢，姚明的噸位走出了劉翔的速度，全年余杭區(qū)在全杭州房價漲幅中的權重占比高達50.79%，也就是說，今年整個杭州市的行情，有一半是由余杭區(qū)貢獻的，與此相比，第二名的蕭山區(qū)權重占比為15%，第三名臨安約12%。
權重比計算公式如下：
權重比=(板塊房價漲幅*板塊房源數)÷(全杭州房價漲幅*全杭州房源數)
關鍵詞3：未來科技城
余杭區(qū)之所以能取得這么亮眼的數據，貢獻最大的就是未來科技城。
2020年，整個未來科技城大盤上漲近20%，其在整個余杭區(qū)所占的權重比例高達44%，除此之外，第二名閑林貢獻22%，第三名臨平貢獻14%。
讓我們看另外一組數據：2019年杭州新增人口55.4萬人，其中28萬人在余杭區(qū)，約占總人口的50.54%；
其中又有12萬人在未來科技城，約占余杭區(qū)的43%，
跟上面余杭區(qū)對杭州的房價貢獻度50.79%，未來科技城對余杭區(qū)的房價貢獻度44%，幾乎是嚴絲合縫地吻合。
我們回顧一下上面列舉過的數據，蕭山區(qū)占杭州房價權重比僅次于余杭區(qū)排名第二，為15%，臨安排名第三，約為12%，而未來科技城的這個值竟然高達22%！也就是說：未來科技城區(qū)區(qū)一個子板塊，其影響力已經幾乎相當于整個蕭山區(qū)和臨安區(qū)的總和！
關鍵詞4：閑林
今年的閑林無疑是風光無限，狠狠地甩掉“萬年坑”的帽子。今年整個閑林大盤上漲16.41%，在余杭區(qū)中異軍突起，存在感爆棚，僅次于未來科技城，在年末幾個月的熱度甚至超過了未來科技城1.0板塊，僅次于未來科技城2.0板塊，對余杭區(qū)的房價貢獻度高達22%。
關鍵詞5：冰火兩重天
比起學區(qū)房和未來科技城的火爆，杭州也上演了一出冰火兩重天的戲碼。
其中最典型的要數：錢塘新區(qū)。
我們看這個榜單的倒數前10名中，有4個屬于錢塘新區(qū)，也就是下沙。
可是我們如果看榜單的前十名，居然也有兩個屬于錢塘新區(qū)，分別是大學城北和大江東，一個是次新房+奧特萊斯商圈，一個是政府欽定的產業(yè)園+規(guī)劃地鐵，因此能走出獨立行情，但既然冰火兩重天，我認為投資下沙還是要慎重。
除了錢塘新區(qū)外，還有很多冰火兩重天的板塊，最典型的比如：
申花：全年僅錄得2.8%的漲幅，但是申花板塊中的明星產品實在是多如牛毛，而且動不動就是天價，如剛交付的養(yǎng)云靜舍、宜和園等品質樓盤，以及藍孔雀、學院府等新晉學區(qū)房，這些新交付不久的樓盤，預計將推高明年申花板塊的整體走勢。
良渚：全年僅錄得1.33%的漲幅，可以看出大部分樓盤是躺尸的，但有冰就有火，位于三墩北的西雅圖、西湖國際城、
龍湖水晶酈城以及融信瀾天和郡西瀾山都有亮眼的漲幅。
關鍵詞6：濱江
曾經紅極一時的濱江，今年落寞了。
濱江今年沒有利好嗎？并不是，銀泰要來，6號線即將通車，這些都是妥妥的利好，但是濱江房價卻沒什么反應，所有子板塊都位于榜單的中下游，除了西興和濱江區(qū)政府得益于銀泰和學區(qū)的加持，略微有些上揚之外，其他版塊基本都在跌。
這就是杭州發(fā)展的模式，新中心抽血老中心，花無百日紅，人無再少年。未來科技城上位，當年的小甜甜國際濱，終有一天也變成了牛夫人。大勢所趨，誰也無法阻擋。
明年的展望
趨勢一旦形成，勢必會持續(xù)很長一段時間。上面我們列舉過兩個數據：余杭區(qū)和未來科技城的人口流入比例，和他們的房價權重比例，兩者幾乎是嚴絲合縫。所以，對于明年的投資策略，我想也萬變不離其宗，把握好“價格=需求/供給”。
今年，按官方數據，杭州新增加35歲以下大學生35萬人，比去年的新增人口又多了75%，這么多的人口會往哪里填？他們不是來旅游的，而是來工作生活的。所以，人口一定是往有產業(yè)的地方走，尤其是新興的高新技術產業(yè)集中地。如果我是新來的杭州人，我想我一定會考慮這幾個問題：
1、上班近；2、能升值；3、學區(qū)好
所以，我認為明年的趨勢將會延續(xù)今年，學區(qū)房和未來科技城將繼續(xù)領跑杭城。
