任何一個(gè)樓盤(pán)的業(yè)主當(dāng)中，一定有部分是自住，部分是投資，還有更多人是半自住半投資，另一方面，在這些投資客當(dāng)中，也一定有部分認(rèn)為房?jī)r(jià)要漲，有部分認(rèn)為房?jī)r(jià)要跌�？礉q的人多，自然有利于房?jī)r(jià)上漲，這很容易理解，但是，對(duì)于房?jī)r(jià)而言，到底是投資比例高有利于上漲還是自住比例高有利于上漲？我認(rèn)為這一點(diǎn)也毫無(wú)疑問(wèn)是后者，因?yàn)椋?u>一個(gè)樓盤(pán)當(dāng)中投放市場(chǎng)的二手房源越少，供不應(yīng)求，推高這些房源所需的資金就越少，難度就越小，房?jī)r(jià)就越容易上漲。相反，投放市場(chǎng)的二手房越多，供大于求，房?jī)r(jià)就容易跌。所以，物以稀為貴，物以惜為貴。那么我們?cè)趺磁袛嘁粋�(gè)樓盤(pán)當(dāng)中，是投資的比例高還是自住的比例高，又怎么判斷是看漲的人多還是看跌的人多？我認(rèn)為這些都可以通過(guò)一個(gè)指標(biāo)看出來(lái)：
惜售度
一般情況下，用“惜售度=未掛牌戶(hù)數(shù)÷總戶(hù)數(shù)”這個(gè)公式就可以算出來(lái)，但是因?yàn)闊o(wú)論哪個(gè)樓盤(pán)，自住的比例都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資，那么這個(gè)計(jì)算結(jié)果的變化幅度會(huì)非常小，為了能更直觀(guān)的看出各個(gè)樓盤(pán)之間的對(duì)比，我把這個(gè)公式做了一下改進(jìn)，把每一個(gè)樓盤(pán)的分母總戶(hù)數(shù)乘以0.1，這樣就涇渭分明了。那么公式就變成了：
惜售度=未掛牌戶(hù)數(shù)÷(總戶(hù)數(shù)×0.1)
為什么這個(gè)指標(biāo)可以看出上面這兩點(diǎn)？理由是：
如果你認(rèn)為自己的房子會(huì)漲，你就不會(huì)賣(mài)；如果是自住房，你也不會(huì)賣(mài)；只有那些投資屬性的房源在看跌的情況下才會(huì)掛出來(lái)賣(mài)。所以，這個(gè)指標(biāo)既能看出一個(gè)樓盤(pán)是自住比例高還是投資比例高，還能看出投資客當(dāng)中是看漲比例高還是看跌比例高。當(dāng)然了，也有一些急售的、騰房票的，這些情況不在我們的考慮范圍之內(nèi)，因?yàn)檫@些情況是隨機(jī)分布的，雨露均沾，對(duì)所有樓盤(pán)都公平，所以不會(huì)對(duì)這個(gè)指標(biāo)的準(zhǔn)確性產(chǎn)生影響。
有鑒于此，我對(duì)未來(lái)科技城所有樓盤(pán)的惜售度做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)。我認(rèn)為，從中不但可以看出各個(gè)樓盤(pán)的端倪，甚至還可以看出資金的整體走向和城市發(fā)展的方向，對(duì)投資有一定幫助。
上表統(tǒng)計(jì)了未來(lái)科技城和閑林一共75個(gè)樓盤(pán)的惜售度，樓盤(pán)數(shù)量眾多，我們就不一一比較。我們各選取前10位和后10位的樓盤(pán)，分析一下各個(gè)樓盤(pán)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，看看為什么他們的惜售度那么高或者那么低。
在前10位當(dāng)中，有7個(gè)樓盤(pán)屬于未來(lái)科技城2.0板塊，3個(gè)屬于未來(lái)科技城1.0板塊，0個(gè)屬于閑林板塊；
在后10位當(dāng)中，有7個(gè)樓盤(pán)屬于閑林板塊，3個(gè)屬于未來(lái)科技城1.0板塊，0個(gè)屬于未來(lái)科技城2.0板塊。
因此從這張表我們可以很明顯看出目前市場(chǎng)對(duì)于各個(gè)板塊投資前景的看法，即：
未科2.0>未科1.0>閑林
那么，資本流向是否也符合這個(gè)方向？我們通過(guò)地圖來(lái)分析一下20個(gè)樓盤(pán)的地理位置，下圖中紅點(diǎn)是惜售度前10位的樓盤(pán)，綠點(diǎn)是惜售度后10位的樓盤(pán)：
從上圖可以看出，除了綠城桃源小鎮(zhèn)品霞苑比較孤立，其他無(wú)論是惜售度高的樓盤(pán)，還是惜售度低的樓盤(pán)，基本都是集中分布在一個(gè)區(qū)塊范圍之內(nèi)。
先看惜售度較高的10個(gè)盤(pán)，未科2.0主要集中在南湖周邊；未科1.0則主要是阿里巴巴西側(cè)。
再看惜售度較低的10個(gè)盤(pán)，閑林主要集中在閑林東側(cè)的高架兩側(cè)；未科1.0則主要是位于阿里巴巴東邊，靠近繞城高速和西溪濕地的一帶。
在市場(chǎng)的普遍認(rèn)知中，閑林和未科2.0是未來(lái)科技城的投資外溢。
那么，從未來(lái)科技城的核心區(qū)域來(lái)看，資本是從阿里巴巴東側(cè)向西側(cè)走，從外溢區(qū)域來(lái)看，則是從閑林東側(cè)向南湖走，有沒(méi)有可能是巧合？那我們就再看一下中間段，我們?nèi)サ羟?2位和后32位，只取最中間的11個(gè)樓盤(pán)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)有7個(gè)位于萬(wàn)金山周邊，也就是閑林東和未來(lái)科技城2.0中間的位置，分別是：樂(lè)山紅葉（33）、竹海水韻（34）、新湖果嶺（35）、保億麗景山（38）、復(fù)地上城（39）、溫莎郡（41）以及未來(lái)海（43），所以市場(chǎng)上資金的走向已經(jīng)很清晰了，不存在巧合，那就是：
一路向西
這里必須提一下未科1.0的6個(gè)樓盤(pán)，從這6個(gè)分別位于阿里巴巴東西兩側(cè)的樓盤(pán)來(lái)看，資本也全部?jī)A向于西側(cè)，而不是東側(cè)，盡管東側(cè)更靠近西溪濕地和主城區(qū)。
我認(rèn)為從這里可以看出兩點(diǎn)：
1、未來(lái)科技城本身的吸引力大于主城區(qū)，它根本不把主城區(qū)放在眼里，而是自立為王。這讓我想起范冰冰的一句話(huà)“我不用嫁入豪門(mén)，因?yàn)槲揖褪呛篱T(mén)。”
2、未來(lái)科技城2.0，即南湖科學(xué)中心的吸引力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎想象。
意外嗎？其實(shí)一點(diǎn)也不意外，因?yàn)槲磥?lái)科技城的三大中心早已是公開(kāi)的信息，即：
火車(chē)西站
公共中心
南湖科學(xué)中心
所以，投資必須緊跟政策，有產(chǎn)業(yè)就有人口，有人口就有需求。今天你因?yàn)?ldquo;太遠(yuǎn)”而愛(ài)答不理的地方，明天就可能讓你高攀不起，就如同5年前仍是一片工地的未來(lái)科技城1.0那樣。
