學(xué)區(qū)房有四類人在買：
第一類：廣大孟母家庭覺得學(xué)區(qū)房作用非常大，能更大可能的幫助孩子考入重大高中和大學(xué)。這類人屬于消費學(xué)區(qū)房，消費優(yōu)質(zhì)學(xué)校帶來的優(yōu)質(zhì)教育資源。
第二類：投資類，覺得學(xué)區(qū)房對小孩上學(xué)的幫助可有可無，有的話最好，沒有也無所謂。認(rèn)為讀書主要還是靠小孩子自己，簡單的買個學(xué)區(qū)房并不能改變多少。但是這類人看準(zhǔn)有第一類人的存在，覺得人們對學(xué)區(qū)房需求源源不斷，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求，在這樣的市場下學(xué)區(qū)房必然漲價升值，因此也購入學(xué)區(qū)房，以達(dá)到家庭資產(chǎn)保值增值的目的。
第三類：集合了第一第二類人的想法，覺得學(xué)區(qū)房用處大，且能保值增值。這類人購買的學(xué)區(qū)房的意愿也很強。
第四類：盲目跟風(fēng)買入學(xué)區(qū)房（通常就是韭菜，可能跟風(fēng)買入偽學(xué)區(qū)房，導(dǎo)致可能的虧損）
杭州二手房購房主力軍有以下兩類人：
1、杭州近幾年新增人口破200萬，有非常多85后、90后有剛性購房需求，年輕人更偏向于居住體驗好的次新房，導(dǎo)致次新房供不應(yīng)求。除非錢實在不夠多，才退而求其次買入老破小過度。
2、本地改善類，大多是之前居住在老破小或者非學(xué)區(qū)房想改善的，會置換到次新房或?qū)W區(qū)房。加上房票緊張，更希望一步到位的情況下，次新學(xué)區(qū)房成了市場的搶手貨。
從2020年中開始，以上兩大購房需求集中爆發(fā)。需求爆發(fā)的原因有以下幾個：
1、全球大放水的情況下，大宗商品持續(xù)走強，各類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會也會增值，而房子作為百姓最大的資產(chǎn)必然作為第一避險選擇。
2、杭州逐年流入的新增人口越來越多，短期購房需求在持續(xù)增加，焦慮的心態(tài)導(dǎo)致大家爭先恐后要上車。
3、年中出臺公民同招細(xì)則后，民辦學(xué)校啞火，公辦學(xué)校成為更多人的選擇，學(xué)區(qū)房需求集中爆發(fā)。
以上兩大類需求爆發(fā)后的結(jié)果就是次新學(xué)區(qū)房迎來一波大漲，原因如下：
1、任何商品，只要出現(xiàn)供不應(yīng)求就會造成價格上漲。看看幾個漲價最猛的明星小區(qū)，誠心賣的有效供應(yīng)量都非常少。而且這些小區(qū)漲價前的幾個月交易量持續(xù)放大，低價房源被一掃而空，只剩幾套高價房源，很多人的購房需求被迫轉(zhuǎn)移到其他低價區(qū)域，導(dǎo)致低價區(qū)域的房源也被消耗又引起低價區(qū)域的漲價，這就是房地產(chǎn)的板塊輪動效應(yīng)。該現(xiàn)象的本質(zhì)是需求替代，就跟豬瘟和疫情期間豬肉漲價雞肉也跟著漲一樣，買不起豬肉只能吃雞肉了，導(dǎo)致雞肉也供不應(yīng)求。
2、以上現(xiàn)象很好解釋了今年蔣村漲價之后，三墩北次新房也跟著漲價，直到這20年底三墩的自在城房源也在大量成交，預(yù)計幾個月內(nèi)也會開始漲價。
3、而供需關(guān)系反應(yīng)了人們對未來的預(yù)期，如果預(yù)期未來房價要跌，將出現(xiàn)大量拋盤；如果預(yù)期未來房價要漲，那拋盤也會很少，因為大家都惜售了，買家卻源源不斷。這就是為什么有些區(qū)域三年沒漲，有些區(qū)域今年飛漲。因為每個區(qū)域樓盤所處的地段、資源、品質(zhì)決定了市場需求有多少，三年沒漲過甚至下跌的，說明該區(qū)域長期處于供大于求狀態(tài)，短期也沒有任何改變的趨勢。除非等到差價足夠大，需求替代后開始補漲，補漲也只剩殘羹冷飯了。
為什么次新學(xué)區(qū)房值得長期持有：
我認(rèn)為最根本的原因還是社會消費觀念的升級，購房主力軍（年輕人）喜歡住新房子、大房子。地段反而不是很在意，只要上下班通勤時間自己能接受，附近有配套的醫(yī)療、教育、商業(yè)資源就行。而隨著城市多核心規(guī)劃的逐步落地，不會再出現(xiàn)以前XXXX只有市中心有的現(xiàn)象了。甚至很多新杭州人一年也去不了幾次西湖，更別說“十門”了。
拋棄老破�。�
隨著國力昌盛，我們的這種消費升級是不可逆的。帶來的后果就是老破小會慢慢變成城市的貧民窟，類似西方國家的貧民窟一樣，而我們是社會主義貧民窟（老破小外立面改造，加電梯等）當(dāng)然比資本主義要好，居住安全性肯定沒問題。但是貧民窟對于資產(chǎn)升值保值是一大阻礙，因為社會人口對貧民窟的需求越來越少，而供應(yīng)卻越來越大，導(dǎo)致很難升值，就算隨著社會紅利升值也是跑不贏平均水平的。
