再有新城規(guī)劃，別太當(dāng)真

上周，濱江發(fā)布了打造“中國(guó)數(shù)谷”的峰會(huì)，發(fā)布下面是些專家研討的話，新聞本身沒(méi)什么，但配圖引起了筆者的注意，實(shí)在是有些恍惚，因?yàn)?b>這三年見(jiàn)過(guò)太多類似的畫(huà)面了——

▲來(lái)自濱江發(fā)布

要發(fā)布一個(gè)“新城”，上邊一個(gè)PPT一個(gè)報(bào)告臺(tái)，下邊坐幾排人和一些長(zhǎng)槍短炮，第一頁(yè)標(biāo)題極有噱頭，第二頁(yè)就是高定位，動(dòng)不動(dòng)國(guó)家級(jí)、舉全市之力、國(guó)際合作，目標(biāo)是...爭(zhēng)取2030...實(shí)現(xiàn)...后面盡是些之乎者也，聽(tīng)不懂的話了。

細(xì)數(shù)起來(lái)，杭州到底有幾個(gè)新城？筆者就大膽不動(dòng)腦隨口蕩蕩，也不分是產(chǎn)業(yè)新城、是社區(qū)或是別的概念——

錢江新城2.0、錢江世紀(jì)城、未來(lái)科技城、云城、北部新城、武林新城、望江新城、城東新城、艮北新城、臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、蕭山科技城、大運(yùn)河新城、智慧網(wǎng)谷、良渚新城、臨平新城、東湖新城、未來(lái)總部社區(qū)、銀湖科技城、中國(guó)視谷、智能制造小鎮(zhèn)、智慧新天地、富春江南新城、建德高鐵新區(qū)、蕭濱一體化合作示范區(qū)、大江東新城......

▲三江匯

這還不包括一些現(xiàn)在不太提的三江匯、青山湖科技城、之江新城、秦望區(qū)塊、南臥、崇賢新城、杭鋼新城......

光是不完全統(tǒng)計(jì)列出來(lái)名字，想必讀者也懂筆者為何取這標(biāo)題了。

緣于咨詢工作時(shí)常能接觸到一類房產(chǎn)小白，拿著心儀備選的樓盤(pán)所在新城規(guī)劃問(wèn)房叔：這是個(gè)啥呀？好不好呀？

說(shuō)不好，他/她堅(jiān)持，銷售和他說(shuō)這里的藍(lán)圖多美好；說(shuō)好，他/她問(wèn)哪里好，專業(yè)知識(shí)解釋半天，官方發(fā)布也不說(shuō)人話，讓人似懂非懂。

我們眼里看到的“新城規(guī)劃”，有大的總平面、效果圖、有發(fā)布會(huì)、有概念有PPT，城市設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)單說(shuō)，這是個(gè)可操作的設(shè)想方案，是在“規(guī)劃”上更進(jìn)一步的的“設(shè)計(jì)”。

方案怎么來(lái)呢，根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡(jiǎn)稱控規(guī)）做的，控規(guī)是城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，用以控制建設(shè)用地性質(zhì)、使用強(qiáng)度和空間環(huán)境的規(guī)劃；

▲杭州四堡七堡單元詳細(xì)控規(guī)圖

翻譯一下，地歸區(qū)、縣一級(jí)政府管，管理的具有法律效力的指導(dǎo)文件到控規(guī)這一級(jí)，形象上就是色塊代表性質(zhì)，每塊地背后都有具體的容積率和面積等指標(biāo)，國(guó)土、規(guī)劃、環(huán)保在土拍之前都會(huì)評(píng)估好然后公示，去售樓部常能看到大家也不陌生；

新城規(guī)劃是建立在控規(guī)上的大概方案，但不是控規(guī)。即，如果商業(yè)地塊改住宅用地蓋商品房，沒(méi)有經(jīng)過(guò)修規(guī)改用地性質(zhì)，可以告上法庭，新城規(guī)劃沒(méi)按效果圖來(lái)，也不會(huì)細(xì)到每一棟樓，土地性質(zhì)和指標(biāo)沒(méi)變，反復(fù)修改到最后哪哪都沒(méi)實(shí)現(xiàn)也不要緊。

首先，老底子賣房不做城市設(shè)計(jì)的，售樓部就放控規(guī)圖，控規(guī)二維、不直觀，需要抽象思維、國(guó)內(nèi)外的案例積累和城市肌理的知識(shí)，看多了就可以管中窺豹；

▲某地城市設(shè)計(jì)方案總平

比如筆者寫(xiě)過(guò)（行情健康反而不會(huì)選？規(guī)劃里自有半數(shù)的解 | 房叔說(shuō)No.505），但像這樣對(duì)著一張色塊圖讓普通購(gòu)房者解讀著實(shí)需要門檻；

▲杭州云城老版鳥(niǎo)瞰效果圖

而新城設(shè)計(jì)方案優(yōu)勢(shì)在于很直觀，根據(jù)容積率體塊拉起來(lái)就能出效果圖，背景虛化，強(qiáng)調(diào)中心區(qū)，價(jià)格三五千，貴的八千一萬(wàn)，高樓、湖、地鐵、馬路、CBD一渲染，再做個(gè)動(dòng)畫(huà)，不怪老百姓走不動(dòng)道；

其次，自然是常說(shuō)的“畫(huà)餅”，給“成績(jī)單”和漲地價(jià)一個(gè)理由，舉個(gè)例子，三堡船閘好聽(tīng)還是江河匯？羊鍋村新城還是未來(lái)科技城好聽(tīng)？?jī)蓭麑?duì)比你愿意相信你買在哪？你不相信它怎么拆了建？

▲上-三堡船閘，來(lái)自杭州交通，下-江河匯鳥(niǎo)瞰效果圖

再舉個(gè)例子，常聽(tīng)到的“未來(lái)社區(qū)”有幾個(gè)人知道是個(gè)啥？筆者咨詢了規(guī)劃院的老朋友——

起初，得到的回答是一張圖：可以“實(shí)現(xiàn)八大場(chǎng)景”的新型住區(qū)，滿足未來(lái)生活和人民對(duì)美好生活向往的新型社區(qū)；

▲未來(lái)社區(qū)八大場(chǎng)景

接著，筆者讓朋友說(shuō)人話：搞點(diǎn)表面更新，加點(diǎn)數(shù)字化設(shè)施和輔助用房，方便數(shù)據(jù)上傳城市后臺(tái)；

最后，說(shuō)說(shuō)實(shí)際怎么干的：公廁外面裝個(gè)屏幕，看有人沒(méi)人，搞個(gè)黨群室上上課給環(huán)衛(wèi)工人歇歇腳，搞個(gè)活動(dòng)中心給老頭下下象棋等無(wú)數(shù)可以豐富這個(gè)概念的操作....

全世界都如此，超前發(fā)展模式（向未來(lái)借錢）必然需要先設(shè)立好目標(biāo)甚至適當(dāng)夸大，人們紛紛相信，才會(huì)有投入和最終好的結(jié)果，最后漲價(jià)覆蓋借債發(fā)展的成本，所以每每經(jīng)濟(jì)受挫，上層總說(shuō)“預(yù)期、信心”比黃金更珍貴。

總結(jié)，筆者的建議是買房，控規(guī)要看，能讀出一些信息，比如樓盤(pán)前后左右是啥、樓高不高、有沒(méi)有商場(chǎng)醫(yī)院、幾級(jí)道路等等，但那些效果圖帶來(lái)的遠(yuǎn)景和一些玄而又玄的概念別太當(dāng)真。

那么，看新城行不行到底有啥心法，又是怎么看規(guī)劃呢？
其實(shí)不難，看人，看錢，看有錢人，將規(guī)劃視作政府對(duì)于這兩大資源及組合的服務(wù)，畫(huà)四個(gè)象限，能錨固住就是好新城。
舉個(gè)例子，良渚、勾莊就是“抓人”的板塊，地價(jià)低、界面更新、地鐵新增多、宅地多，再加上一個(gè)城北第一高樓的TOD作為城市象征物，良渚街道成為了近10年新增長(zhǎng)駐人口最多的區(qū)域，人在不停聚集就可買。

▲城北CBD效果圖

后續(xù)的發(fā)展呢，看錢。看它的高凈值人群會(huì)不會(huì)多起來(lái)（人的發(fā)展），消費(fèi)力會(huì)不會(huì)提升，獨(dú)上高樓能不能真正成為一個(gè)CBD，這些需要學(xué)區(qū)、居住舒適度、產(chǎn)業(yè)、人群、文化宣傳的綜合進(jìn)步，如果升不上去，二手房?jī)r(jià)會(huì)升但不會(huì)有太高的天花板，而成為一個(gè)有一座摩天樓、宜居、交通便利、云城與主城中心樞紐的板塊；

再比如，濱江區(qū)，典型的“抓錢”區(qū)，區(qū)內(nèi)三個(gè)鎮(zhèn)，就算是僅剩的浦沿也是把最好的沿江地塊全部給企業(yè)、辦公大樓，擺明了杭州“南山街道”的做派，不靠賣宅地賺錢，人是來(lái)上班產(chǎn)生價(jià)值的，住不住不重要；

▲浦沿智慧新天地控規(guī)

于是周邊的市北、之江、寧圍成了抓人的地方；

反過(guò)來(lái)說(shuō)，濱江區(qū)越是如此，僅剩宅地的價(jià)值越高，只要產(chǎn)品做得沒(méi)問(wèn)題總歸能賣掉，大浪淘沙下來(lái)的人群，后續(xù)發(fā)展也自然會(huì)凝聚、上升，規(guī)劃把學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)和地鐵配齊就行了，別管它叫什么名頭做機(jī)器人還是醫(yī)藥，是高樓還是地下城市。

抓有錢人的地方呢？望江、申花、錢二、世紀(jì)城、未科。

望江-武林一線是老錢最認(rèn)可的地方，申花是老錢沒(méi)得選只能去的地方，錢二是老錢不過(guò)江、新錢要配置的地方，世紀(jì)城是蕭濱老錢、新錢要配置并且知道有一天會(huì)徹底融杭的地方，未科是新錢最有性價(jià)比去、老錢搭順風(fēng)車投資的地方......

▲南星-仁恒濱江園 攝影 | shiromio studio

抓住主要矛盾，借此可以回答很多問(wèn)題，比如錢二的天花板會(huì)超過(guò)錢新和南星橋嗎？有連堡豐城、一堆TOD規(guī)劃、江河匯外溢、限價(jià)最高、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品等等；

不會(huì)，但價(jià)值趨勢(shì)是會(huì)慢慢接近。因?yàn)殄X二有的錢新都有，且錢新與老人老城、市府、高端產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)連接錢二沒(méi)有，但隨著時(shí)間推移，錢新、南新會(huì)老，錢二會(huì)升起；

▲連堡豐城效果圖

至于抓不到人和錢的地方。沒(méi)產(chǎn)業(yè)沒(méi)收入還規(guī)劃一大堆商務(wù)和一級(jí)工業(yè)用地，也沒(méi)什么交通規(guī)劃，既滿足不了宜居也不會(huì)受到公司垂青，或咼饗宰≌�用地过多，持续当缕A亟鸝獾陌蹇�；[/align]